Stigende renter og faldet i indkøbscentre har tynget ejendomsinvesteringsfonde (REIT'er) i løbet af de sidste par år. Den gode nyhed er, at mange REIT'er – særlige skattebegunstigede virksomheder giver investorer eksponering mod fast ejendom – nu handler til tilbudspriser.
Det gør nu et passende tidspunkt at springe bredt ind i denne traditionelt udbyttevenlige aktivklasse via gensidige og børshandlede fonde.
REITs – der ejer og ofte driver fast ejendom som lejligheder, kontorbygninger, indkøbscentre og industriejendomme – får visse skattelettelser, men skal til gengæld hvert år videregive 90 % af deres indkomst til aktionærerne. Det gør dem til gode udbyttespil; i øjeblikket giver den gennemsnitlige REIT 4 %, hvilket er højere end de fleste aktie- eller obligationsrenter af høj kvalitet.
De ser også billige ud lige nu. Mens Standard &Poor's 500-aktieindekset handles til omkring 24 gange efter 12-måneders indtjening, skifter S&P US REIT-sektoren hænder til en pris-til-fonde-fra-drift (FFO, et vigtigt mål for REIT-rentabilitet) af 16.
En vægtning på 5% til 10% i REIT'er gør en god diversificering af en portefølje af aktier og obligationer. Mens stigende renter betragtes som dårlige nyheder for REIT'er - da obligationer konkurrerer med dem om indkomstinvestorers penge, og fordi en stor del af ejendomsbranchen er afhængig af obligationspenge - har REIT'er historisk vist en vis modstandsdygtighed i perioder med stigende rente.
Investorer kan nemt få adgang til store dele af denne industri ved at investere i ejendomsfonde og ETF'er. Her er et kig på seks top REIT-fonde lige nu:
Data er pr. 27. juli 2018.
Vanguard er en pioner inden for indeksering - sammensætter en gruppe af aktiver ved at bruge et regelbaseret indeks, såsom S&P 500, snarere end et ledelsesteam, der blot vælger investeringer efter behag. Og REIT'er er et af de mange områder af investeringsuniverset, som Vanguard dækker med sine billige indeksfonde.
REIT'er er et lille hjørne af markedet, og sådanne blindgyder er teoretisk gode steder for aktivt forvaltede fonde at slå simple indekser. Men Vanguard-fonden toppede 64% af aktivt forvaltede REIT-fonde i løbet af de sidste 10 år. I gennemsnit gav den syv tiendedele af et procentpoint mere om året end den gennemsnitlige aktive REIT-fond i løbet af den periode.
Dette er også en billig måde at eje et bundt af REIT'er og få adgang til et afkast på 3,5%. Aktierne i investorklassen opkræver kun 0,26 % eller 26 USD årligt for hver investeret 10.000 USD. Admiral-klassens aktier (VGSLX) opkræver 0,12 % (med en minimumsinvestering på $10.000), ligesom ETF-aktierne (VNQ), som ikke har noget minimum.
I øjeblikket elsker Buller industri- og kontor-REIT'er (32,3 % af fonden), boliger (24,9 %) og detailhandel (16,6 %), hvor niche-selvlagerpladsen også får omkring 9 % af fondens aktiver. Simon er topbeholdningen i denne fond, og den får selskab af f.eks. logistik REIT Prologis (PLD) og lagerkongen Public Storage (PSA).
FRESX har givet et årligt afkast på 8 % i løbet af de sidste 10 år og topper S&P US REIT-indekset med et gennemsnit på et halvt procentpoint årligt; det er også foran indekset med et gennemsnit på 0,6 procentpoint årligt over de seneste tre år. Desuden har FRESX slået den gennemsnitlige ejendomsfond i 15 af de 20 år, Buller har siddet ved roret. Det løftes til dels af et anstændigt udbytte, der i øjeblikket giver 2,7 %.
Fonden er næppe skudsikker. Fidelity Real Estate Investment blev knust i 2007, væltede 21 % og endte i den nederste decil blandt sine jævnaldrende. Det tabte endnu mere, 38 %, i 2008 … men det var faktisk lidt over gennemsnittet blandt konkurrenterne.
Buller er dog en tålmodig investor. Den gennemsnitlige sikkerhed forbliver i fonden i omkring fire år.
Stort set alle ejendomsfonde er lidt anderledes end sine jævnaldrende. T. Rowe Price Fast ejendom (TREX, $27,62), for eksempel, har en tendens til at have flere "traditionelle" REIT'er (bolig, kontor, detailhandel, hoteller) og færre specialiserede REIT'er som dem, der handler med mobiltårne og datacentre. De to øverste besiddelser er for eksempel et par lejlighedsspil:AvalonBay Communities (AVB) og Equity Residential (EQR).
Manglen på datacenter REIT'er har specifikt holdt TRREX tilbage i løbet af de sidste par år. Afdelingen har også et noget lavt afkast på 2,3 %. Alligevel har Manager David Lee ligesom Fidelity's Buller drevet denne fond - og drevet den godt - i 20 år. Fidelity-tilbuddet har overgået T. Rowe-fonden med et gennemsnit på 1,5 procentpoint over de seneste 10 år. Men T. Rowe-fonden er mindre ustabil end Fidelity-fonden. TRREX har en tendens til at holde positioner meget længere, i gennemsnit 10 år – et klart plus for investorer, der ønsker en konsistent portefølje.
Investorer, der er interesseret i geografisk diversificering, kan se til iShares Global REIT ETF (REET, $25,53) – en børshandlet fond, der blander internationale og indenlandske REIT'er.
I dette tilfælde er REET cirka 65% investeret i amerikanske REIT'er såsom Simon Property Group, Prologis og Public Storage. Resten er spredt blandt udviklede lande, herunder Japan, Australien og Storbritannien. De eneste to udenlandske REIT'er, der slår top 10, er det franske detailselskab Unibail-Rodamco-Westfield SE (UNRDY) og det Hongkong-baserede detail- og kontorfirma Link REIT, som er Asiens største ejendomsinvesteringsfond.
Som det er tilfældet med de fleste udenlandske aktier, har udenlandske REIT'er, såvel som denne globale fond, fulgt deres amerikanske brødre i løbet af de sidste tre år med et gennemsnit på et halvt procentpoint om året. Du skal også bekymre dig om internationale bekymringer såsom valutarisiko.
Alligevel giver den udenlandske diversificering en god sikring, hvis amerikansk fast ejendom skulle tage et skridt tilbage. Udbyttet på 4 % er heller ikke noget at nyse af.
Vanguard Global ex-U.S. Ejendomsindeksfond (VGXRX, $23,50) er et bedre valg, hvis du ønsker strengt international eksponering.
I modsætning til iShares Global REIT ETF er Vanguards tidligere U.S. fonden har ingen eksponering mod amerikanske REITs. Det har også meget mere eksponering over for ejendomsselskaber på nye markeder, så du også kan få adgang til hurtigere voksende dele af verden. Udviklede lande, herunder Japan (22,2%), Hong Kong (12,9%), Australien (8,2%) og Storbritannien (7%) dominerer stadig aktiver under forvaltning, men Kina (10,9%), Sydafrika (2,1%) og Filippinerne (1,4 %) er blandt de lande, der giver fonden en vægt på omkring en femtedel på nye markeder.
Ligesom mange indeksfonde er det også markedsværdivægtet, hvilket betyder, at de største ejendomsaktier - såsom Unibail og Hong Kongs Sun Hung Kai Properties - er de største beholdninger.
Udenlandske REIT'er betaler ofte højere afkast end amerikanske REIT'er; VGXRX giver nemlig generøse 4,7 %.
Aktierne i investorklassen opkræver 0,34 % og kræver et minimum på kun 3.000 USD. Admiral-klassens aktier, VGRLX (minimumsinvestering:$10.000) og ETF, VNQI, tager kun 0,14 %.
Cohen &Steers er kendt for sit fokus på ejendomsinvesteringsforeninger. Og dets Cohen &Steers Realty Aktier (CSRSX, $63,00) er en gammeldags investeringsforening – med alle de positive og negative sider, der indebærer.
En trio af ledere undersøger alt fra den underliggende værdi af hver REITs ejendomme til makroudsigterne for erhvervsejendomme. Ud fra denne proces opbygger teamet en portefølje på mellem 40 og 60 REIT'er. Afdelingen overvægter og undervægter ejendomsundersektorer afhængigt af forvalternes udsigter. Kontorer (14 %), lejligheder (13 %) og datacentre (12 %) er i top lige nu, med industri (6 %) og infrastruktur (4 %) blandt de mindre industrier.
Afkastet har været godt. I løbet af de seneste 10 år har fonden givet et årligt afkast på 8,3 % – et gennemsnit på 0,7 procentpoint årligt end FTSE NAREIT All Equity REITs Index.
Der er dog et par ulemper. For det første er omkostningsforholdet på 0,97 % et handicap i forhold til super-lavprisindeks-konkurrenterne. Fonden er også vokset til $4,3 milliarder i aktiver, hvilket gør den til en af de største aktivt forvaltede REIT-fonde – og det gør det sværere at handle med mindre REIT'er.
På den negative side er omkostningsprocenten på 0,97 % ikke særlig høj for en aktivt forvaltet investeringsforening, men det er stadig et betydeligt handicap over for super-lavprisindekskonkurrenter.
Steve Goldberg er investeringsrådgiver i Washington, D.C.-området.