Ejendomsinvesteringsfonde (REIT'er) bør afslutte 2021 som en af aktiemarkedets bedste sektorer, bortset fra en overraskende katastrofe i slutningen af året. Og investorer, der er placeret i de bedste REIT'er, kunne oprettes til et produktivt 2022.
Hovedårsagen til, at REIT'er forbliver så populære blandt investorer år efter år, er den pålidelige styrke af deres udbytte. Husk:REIT'er er forpligtet til at udbetale mindst 90 % af deres skattepligtige overskud som udbytte (til gengæld for nogle generøse skattelettelser). Og selv efter et år med store aktiekursstigninger, fortsætter ejendomsaktier med at tilbyde imponerende afkast. Det gennemsnitlige afkast på REIT'er er i øjeblikket 2,9 %, eller mere end det dobbelte af det gennemsnitlige afkast på 1,3 % på S&P 500. Mange af markedets bedste REIT'er leverer endnu flere indtægter.
Men der er andre katalysatorer, der specifikt peger på stærk REIT-præstation i 2022.
En væsentlig vækstdriver er den styrkede amerikanske økonomi, som øger belægningsprocenten og huslejen for fast ejendom i blandt andet industri-, bolig- og indkøbscenterindustrien.
"Efterhånden som kommerciel aktivitet og dagligdag normaliseres, vil efterspørgslen efter erhvervs- og boligejendomme fortsætte med at komme sig," siger State Street Global Advisors. "Kombineret med højere huslejeinflation i 2022 understøtter dette REIT-udbyttevækst og potentiel værdistigning."
Faktisk, i modsætning til de fleste andre virksomheder, er ejendomsinvesteringsfonde typisk fordele fra inflation. Det er på grund af strukturen i REIT-leasingkontrakter, som tillader hyppige huslejestigninger, samt huslejestigninger knyttet til forbrugerprisindekset (CPI). Inflation øger også værdien af REIT-aktiver og gør dermed deres porteføljer mere værdifulde.
Med det i tankerne er her de 12 bedste REIT'er at købe for 2022. Disse 12 navne skiller sig ud på grund af generøse udbytter, lave værdiansættelser, vækstudsigter eller i de fleste tilfælde en kombination af disse og andre egenskaber.
Data er pr. 15. december. Udbytteudbytte beregnes ved at annualisere den seneste udbetaling og dividere med aktiekursen. Aktier opført i omvendt rækkefølge af udbytte.
American Tower (AMT, $274,35) er en af verdens største ejere og operatører af multi-lejer-celletårne og tilhørende infrastruktur. REIT ejer 219.000 kommunikationssteder på verdensplan med store koncentrationer af celletårne i Indien (75.000 celletårne), USA (43.000), Brasilien (23.000), Tyskland (14.700), Spanien (11.400) og Mexico (10.100).
Mobiltårne kan være yderst rentable, fordi de kan understøtte flere lejere på den samme struktur. REIT estimerer sit investeringsafkast (ROI) til 3 % for tårne med én lejer, 13 % for tårne med to lejere og 24 % for tårne med tre lejere.
Efterspørgslen efter plads i mobilmaster stiger støt som følge af den voksende markedspenetration for trådløse enheder, højere dataforbrug pr. enhed og vækst i mobildatatrafik. AMT forventer, at alle disse tendenser vil drive høj tocifret markedsvækst frem til 2026.
American Tower har med succes udnyttet den trådløse bølge og genereret en gennemsnitlig årlig vækst i omsætningen på 15 %, 14 % årlige gevinster i midler fra driften (FFO, en vigtig målestok for REIT-rentabilitet) pr. aktie og bedre end 20 % årlig udbyttevækst siden 2012 Ud over støt stigende udbytte tilbyder American Tower et ultrasikkert udbetalingsforhold på 51 %.
Men det, der virkelig får AMT til at skille sig ud som en af de bedste REIT'er at købe for 2022, er, hvordan den forbereder sig på vækst.
REIT tog et stort skridt i ompositionering for 5G ved for nylig at tilbyde $10,1 milliarder for CoreSite, som ejer 25 datacentre og har leveret tocifret årlig vækst i omsætningen over fem år. American Tower planlægger at accelerere CoreSites udviklingspipeline og positionere sine to virksomheder med komplementære produkttilbud og 5G markedslederskab.
"Væksthistorien forbliver i live for AMT efter CoreSite-opkøbet," siger Argus Research-analytiker Angus Kelleher-Ferguson (Buy), som hævede sine 2021 og 2022 justerede FFO (AFFO) estimater for virksomheden. "Efter transaktionen vil American Tower fortsat være en af de bedste væksthistorier af alle REIT'er under Argus-dækning, da CoreSite bringer en stærk vækstprofil."
Det er værd at bemærke en lille strejke mod AMT, i det mindste for værdiinvestorer:et forward P/AFFO-forhold på 28, der er et godt stykke over sektormedianen på 21.
Hvis du foretrækker de store voldgrave af nicheejendomme, Americold (COLD, $32,07) er en af de bedste REIT'er, du kan købe.
Americold er verdens største ejendomsinvesteringsfond, der udelukkende fokuserer på temperaturkontrollerede lagre. Virksomheden ejer 246 kølehuse, der repræsenterer 1,4 milliarder kvadratfod lagerkapacitet, som det lejer ud til cirka 4.000 lejere. Americold vurderer, at det ejer 22 % af det amerikanske marked for kølerum.
Americold betjener kunder, herunder Kraft Heinz (KHC), Smithfield, Conagra (CAG) og Walmart (WMT) og har relationer med sine top 25 kunder i gennemsnit 35 år. Disse topkunder bruger alle flere faciliteter, og 92 % af dem køber værdiskabende tjenester.
Inflation og arbejdsafbrydelser har negativt påvirket 2021 FFO, og Americold sænkede for nylig sin helårs justerede FFO guidance til $1,15 til $1,20 per aktie fra et tidligere interval på $1,34 til $1,40. Og i begyndelsen af november slap virksomheden administrerende direktør Fred Boehloer.
Når det er sagt, kan et fald på 15 % i 2021 muligvis sætte investorerne klar til et godt køb i 2022.
Baird-analytikere siger, at de forventer, at REIT fuldt ud vil absorbere dette års stigninger på 8 % til 10 % i lønomkostninger i 2022 ved at øge huslejen og genforhandle lejevilkårene med langsigtede kunder.
"I betragtning af den lange belægningsgenopretning og det vedvarende pres på arbejdskraft og strømomkostninger, der presser udviklingsudbyttet lavere, kan den ekstra usikkerhed ved en CEO-søgning skabe blødhed," siger Baird. "Vi foreslår at tilføje betydningsfulde svagheder for langsigtede investorer."
Americolds udbetaling er strakt i øjeblikket, til 100 % af FFO i 2021, men bør falde til midten af 80'erne næste år på højere 2022-konsensusanalytiker FFO-estimater.
Digital Realty (DLR, $170,37) er ikke kun en af landets største digitale REIT'er – det er en af landets største ejendomsaktier samlet set.
Denne REIT ejer en global portefølje af 291 datacentre, der betjener mere end 4.000 virksomhedskunder og offentlige kunder. Dette firma betjener hovedsageligt Fortune 500-virksomheder. Dets top 20 kunder omfatter IBM, Meta Platforms (FB), Oracle (ORCL), LinkedIn, JPMorgan Chase (JPM), Comcast (CMCSA) og Verizon (VZ).
Kundefastholdelsesrater er i gennemsnit omkring 80 % og vil sandsynligvis forblive høje på grund af høje omstillingsomkostninger ($15 millioner til $20 millioner) forbundet med at flytte megawatt data til en ny facilitet. Indbyggede 2% til 4% årlige leje-eskalatorer og strategiske opkøb understøttet af Digital Realty Trusts balance i investeringskvalitet har gjort det til et af de bedste REIT'er i årtier. DLR kan prale af 11 % årlig vækst i kerne-FFO pr. aktie siden 2005 samt 16 på hinanden følgende år med 10 % gennemsnitlig årlig udbytteudvidelse.
REIT's FFO pr. aktie steg 6% år-over-år i løbet af de første ni måneder af 2021; Digital Realty øgede helårs guidance til $6,50 til $6,55, hvilket nemt dækkede dets $4,64 årlige udbytte.
I løbet af september kvartal dannede REIT et joint venture med Brookfield Infrastructure Partners LP (BIP), der udvidede sit digitale center-fodaftryk i Indien, forhandlede et joint venture med Nigerias førende colocation-udbyder, investerede i en af Europas førende datacenterudbydere og solgte 10 nordamerikanske datafaciliteter for $581 millioner.
William Blair-analytiker Jim Breen (Outperform, svarende til Køb) kan godt lide, at DLR fokuserer på international ekspansion, men ikke overser udviklingen i USA.
"Cirka 75% af Digital Realtys 270 megawatt udviklingspipeline er uden for USA," siger han. "Virksomheden har dog stadig udvikling på nøglemarkeder i USA såsom Ashburn, Santa Clara og Hillsborough, og virksomheden fortsætter med at bringe samlokalisering på alle dets store samlokaliseringsmarkeder i USA."
Bare bemærk, at Digital Realty er i en vækstindustri, og den handler ligesom det. DLR handler til næsten 27 gange AFFOs estimater, hvilket er en præmie på 27 % til resten af sektoren.
Plymouth Industrial REIT (PLYM, $29,89) ejer distributionscentre, lagre og industrielle ejendomme beliggende primært langs de vigtigste logistikkorridorer i USA på sekundære markeder, herunder Kansas City, Indianapolis, Chicago, Cleveland og Columbus.
Den fragmenterede karakter af industriejendomme på sekundære markeder har hjulpet REIT med at erhverve sin nuværende portefølje til 55 % af genanskaffelsesprisen. I de sidste fem år har Plymouth lukket næsten 900 millioner dollars i ejendomskøb.
Ud over lavere indkøbsomkostninger har REIT's fokus på sekundære markeder skabt muligheder for lejevækst over gennemsnittet. Plymouth havde 4,7 millioner kvadratfod nye lejemål, der startede i løbet af de første ni måneder af 2021 med stigninger i lejeprisen på 9,7 %.
REITs nuværende ejendomsportefølje består af 152 ejendomme, der repræsenterer 26,6 millioner kvadratmeter lejeareal. I løbet af september kvartalet indsamlede PLYM 99,7% af huslejen, erhvervede 10 bygninger på i alt 3,4 millioner kvadratfod og genererede kerne-FFO per aktie på 43 cent – fladt sammenlignet med sidste år på grund af et højere andelstal, der opvejede vækst i opkøb. Plymouth forventer at afslutte 2021 med helårs kerne-FFO per aktie på $1,70 til $1,74. Analytikere mener, at det tal vil ramme 1,90 $ i 2022.
"Fremover har vi hævet vores 2022-opkøbsmål til $375 millioner (fra $325 millioner) og sænket forventningerne til opkøbsloft til 6,5% (fra 7,1%)," siger B. Riley Securities-analytikere, som siger, at aktien er et køb. "Vi forventer, at PLYM udover ekstern vækst skal være i stand til at levere en stærk vækst i lejeprisen."
Denne REIT måtte skære sit udbytte under pandemien og hackede sin udbetaling på 37,5 cent per aktie ned til 20 cent i juni. Men det begyndte at slå noget af den jord tilbage i 2021 med en stigning på 5 % til 21 cents, og dens udbetalingsforhold er nu temmelig sikkert 48 %. I mellemtiden forekommer aktier rimeligt prissat til 17 gange AFFO-estimaterne.
Efter næsten et årti med relativt mangelfuld ydeevne, UMH Properties (UMH, $25,57) ser ud til at have vendt et hjørne baseret på dets stærkt forbedrede salgs- og fortjenestevækst.
Denne REIT er landets førende ejer/operatør af fremstillede boligfællesskaber. Det ejer 127 fremstillede boligfællesskaber indeholdende 24.000 udviklede boligområder på tværs af 10 stater, der er udlejet til boligejere. Ud over hjemmepladser ejer UMH en portefølje på 8.700 lejeboliger og planlægger at udvide sin udlejningsenhedsportefølje med 800 til 900 boliger om året.
Med 3.300 eksisterende ledige grunde at fylde og næsten 1.800 acres til rådighed til at bygge lejemål til yderligere 7.300 boliger, har UMH masser af plads til at vokse. REIT er også en aktiv erhverver af boligfællesskaber; I løbet af de sidste seks år har det købt 29 boligfællesskaber, der repræsenterer næsten 6.300 boligområder.
Fremstillede boliger REIT'er såsom UMH nyder godt af en konstant stigning i antallet af husstande, der ejer enfamiliehuse og stigende boligpriser, hvilket gør fremstilling af boliger til en mere overkommelig mulighed for førstegangsboligkøbere.
UMH har også mange boligsamfund i nærheden af naturgasfelterne Marcellus og Utica Shale. Øget udviklingsaktivitet på disse felter tiltrækker tusindvis af oliefeltarbejdere, der har brug for boliger. Belægningsprocenten for UMH's portefølje er steget støt siden 2016 og overstiger i øjeblikket 86%.
I løbet af de sidste fire år har UMH øget omsætningen med 60 %, samfundets nettodriftsindtægt med 67 % og normaliseret midler fra driften med 59 %. REIT's omsætning voksede 10 % i løbet af de første ni måneder af 2021, driftsindtægter fra samme ejendom forbedredes med 15 %, og normaliseret FFO pr. aktie steg med 30 %. UMH sluttede også kvartalet i god økonomisk stand. Gælden er beskeden med 20 % af markedsværdien, og dens nettogæld i forhold til justeret EBITDA (indtjening før renter, skat, afskrivninger og amortisering) er en smule under sine jævnaldrende på 4,8.
"Efterspørgslen efter fremstillede (overkommelige) boliger er fortsat stærk, og sandsynlige kilder til både byggeplads- og boligfinansiering forventes at fortsætte med at udvide sig i betragtning af ændringen i lederskab hos FHFA," siger Wedbush-analytikere, som vurderer aktien til Outperform. Blandt andre grunde kan UMH være en af de bedste REIT'er at købe i 2022:gunstige tendenser i REIT's samme ejendomsvækst, såvel som yderligere potentiel opside knyttet til en joint venture-aftale, der involverer tre Florida-samfund, annonceret i december.
UMH har udbetalt udbytte hvert år siden 1998 og signalerede sine forbedrede udsigter med en udbytteforhøjelse på 5,5 % i 2021. Dette var REIT's første udbytteforhøjelse siden 2009.
Stag Industrial (STAG, 45,54 USD) ejer og driver industriejendomme med én lejer på tværs af USA. Specifikt ejer det 517 ejendomme, der dækker 103,4 millioner kvadratfod lejeareal og vurderet til 8,7 milliarder USD.
STAG er vokset gennem en kombination af huslejestigninger og opkøb og er vejledende for omkring 3,5% samme butiksvækst i 2021 – hvis det rammer det mål, vil det markere den højeste samme-butik vækst i virksomhedens historie. REIT har i 2021 nydt godt af leje-rulletrapper, kortere nedetider mellem lejekontrakter og 75 % til 80 % lejerfastholdelsesrater. Opkøbsvolumen, der forventes på $1,1 milliarder til $1,2 milliarder i 2021, ville også være den højeste nogensinde for denne REIT.
E-handel har været en stærk vækstkatalysator. STAG anslår, at 40% af sin portefølje er engageret i e-handel. Amazon.com (AMZN) er dens største lejer med 3,6 % af porteføljen, og andre store lejere omfatter Eastern Metal Supply, GXO Logistics (GXO), FedEx (FDX) og amerikanske dækdistributører.
STAG tilbyder en solid balance, syv år i træk med udbyttevækst og en konservativ 70% FFO-udbetalingsprocent. Sammenlignet med de andre bedste REIT'er på denne liste, er det næppe en tyveri på 21 gange AFFO-estimaterne, men aktier fremstår stadig moderat prissat.
Piper Sandler har inkluderet Stag i sine "REIT Heavyweights", som udpeger 25 virksomheder, der har overgået deres peers på otte specifikke målinger, hvilket signalerer evnen til at præstere godt i forskellige driftsmiljøer. "Ved at målrette mod [industriejendomme] har STAG udviklet en investeringsstrategi, der hjælper investorer med at finde en stærk balance mellem indkomst plus vækst," siger Pipers analytikere.
Essential Properties Realty Trust (EPRT, $27,39) investerer i enkeltlejers nettolejeejendomme på tværs af 45 stater. (Nettoleje henviser til en lejekontraktstruktur, hvor lejeren betaler alle ejendomsudgifter.)
EPRT ejer 1.397 ejendomme, der repræsenterer 12,4 millioner kvadratmeter og udlejes til cirka 300 lejere. Dens lejere kommer fra 17 forskellige brancher og er primært servicevirksomheder såsom medicin/tandpleje, bilreparation, afslappet spisning og barndomsundervisning; mange af disse er e-handelsresistente. Porteføljens vægtede gennemsnitlige belægning var 99,9 % i kvartalet september 2021.
I gennemsnit betaler EPRT $2,2 millioner for en ejendom. Denne lille størrelse gør disse ejendomme lettere at sælge og genudleje, og REIT holder sine lejerhvervelsesomkostninger lave ved at arbejde med operatører med flere enheder.
Essential Properties er proaktiv i forvaltningen af sin portefølje. Virksomheden erhvervede 253 ejendomme for 653 millioner USD i løbet af de første ni måneder af 2021. Cirka 86 % af disse handler var sale-leaseback-transaktioner med en vægtet gennemsnitlig lejeperiode på 15,3 år. REIT solgte også 36 websteder for 55 millioner dollars og havde en fortjeneste på næsten 9 millioner dollars på ejendomssalg.
Med mere end $400 millioner i uudnyttet lånekapacitet har Essential Properties masser af tørt pulver til opkøb.
Essential Properties begyndte at betale udbytte i 2018 og har hævet sit udbytte hvert år. Den sidste stigning i udbetalingen var på ca. 4 % i juni. Udbetalingen er i mellemtiden moderat med 74 % af FFO.
Vækstudsigter gør EPRT til en af de bedste REIT'er at købe i 2022. Selskabet forventer at ende 2021 med en 18% justeret FFO-per-aktie-vækst; oven i købet er det vejledende for endnu en forbedring på 13 % i 2022, hvilket også burde hjælpe det med at styrke udbyttet.
"Vi fortsætter med at se EPRT som en af de bedst positionerede nettoleje-REIT'er til at levere tocifret vækst i løbet af de næste par år på grund af dens lille størrelse, kvalitets lejerliste, lave gearing og ekstern vækstaktivitet," siger Raymond James, som vurderer. aktien på Outperform.
Et andet nettolejeselskab, der har de bedste REIT'er for 2022, er Store Capital (STOR, $34,03), som ejer enkeltlejerejendomme i hele USA.
Denne REIT er rettet mod mellemmarkedskunder som Camping World (CWH), Bass Pro Shops og Spring Education Group, der typisk genererer mere end $50 millioner i årligt salg og genererer en tredjedel af deres salg fra tilbagevendende kunder.
STOR ejer 2.788 ejendomme, der er udlejet til 538 lejere og nyder godt af en bebyggelsesgrad på 99,4%. Og med mere end 215.000 virksomheder landsdækkende, der passer til deres målkundebeskrivelse, har Store Capital masser af muligheder for vækst.
Virksomheden bruger en direkte origineringstilgang til ejendomsopkøb, der holder købsomkostningerne lave, porteføljekvaliteten høj og akkvisitionspipelinen fuld. REIT's aftalepipeline har ejendomme til en værdi af omkring 13 milliarder dollars. Denne strategi for direkte opkøb har hjulpet Store med at levere 5,1 % årlig vækst i justeret FFO pr. aktie og 6,8 % årlige udbyttegevinster over syv år.
Porteføljesikkerhed er hjulpet af længere end gennemsnittet leasingkontrakter med Stores vægtede gennemsnitlige resterende leasingperiode på 13,5 år. Yderligere sikkerhed kommer fra REIT's balance med investeringskvalitet, som viser 39 % gearing og gæld på kun 3,4 gange EBITDA, mindre end nettolejegennemsnittet på 5,0.
STOR sigter mod en årlig vækst på 5 %, som skal opnås gennem en kombination af eskalering af lejekontrakter, konservativ udbetaling og øget ejendomssalg. REIT er vejledende for 2021 FFO på $1,99 pr. aktie og en stigning på 9% i 2022 til et interval på $2,15 til $2,20 pr. aktie.
Store Capital har ikke meget af en track record med udbyttevækst med syv år med uafbrudte forhøjelser, men det har holdt sit udbetalingsforhold stabilt omkring 82 %. I mellemtiden handles STOR-aktier med en rabat på ca. 19 % til branchekolleger.
Og intet mindre end Warren Buffett ser positivt på Store Capital:STOR er den eneste REIT i Berkshire Hathaway-porteføljen.
Iron Mountain (IRM, $49,53) byggede sin oprindelige forretning op omkring fysisk lagring og makulering af optegnelser, selvom den i årevis er gået over til digital datalagring.
Denne REIT har uovertruffen skala i fysiske optegnelser og gemmer dokumenter for cirka 225.000 kunder, herunder 95% af Fortune 1000-virksomheder. I denne branche kan Iron Mountain prale af en kundefastholdelsesrate på 98 %, konsekvent organisk vækst og 15-årige gennemsnitlige kunderelationer.
Iron Mountain bruger de pålidelige pengestrømme fra lagring af fysiske poster til at opbygge digitale datalagringskapaciteter. På nuværende tidspunkt driver REIT 15 datacentre, der har 445 megawatt potentiel informationsteknologikapacitet og betjener mere end 1.300 kunder. Cirka 144,7 megawatt af dets datacenterkapacitet kan allerede lejes, og REIT har yderligere 66 megawatt under opførelse og 234,8 megawatt til udvikling.
Virksomhedens Project Summit-initiativ strømliner driften og skærper samtidig REIT's fokus på sin digitale forretning i højere vækst. Iron Mountain forventer at opnå 375 millioner USD i årlige EBITDA-fordele fra Project Summit ved udgangen af 2021, med yderligere 50 millioner USD i fordele realiseret i 2022.
I slutningen af 3. kvartal 2021 har Iron Mountain lejet 24 megawatt digital lagring, og REIT er på vej til at overgå sit oprindelige 2021-mål på 30 megawatt lejet. Selvom digital lagring i øjeblikket kun udgør omkring 10 % af REIT's forretning, bidrager datacentrets profitbidrag og Project Summit-besparelser med at booste Iron Mountains bundlinje.
En nylig bølge af opkøb af datacenterejendom, herunder salget af CyrusOne til $15 milliarder og CoreSite-aftalen på $10 milliarder, reducerer antallet af store spillere i data-REIT-sektoren og øger værdiansættelsen af de resterende digitale REIT'er, inklusive IRM.
Iron Mountain har en 11-årig track record med at betale udbytte, der inkluderer otte udbyttestigninger og lejlighedsvis store særlige udbytter. På nuværende tidspunkt giver aktier et afkast på 5,3% og udbetaling fra justeret FFO er 81%. En advarsel for investorer er, at virksomheden planlægger at holde sit nuværende årlige udbytte på 2,47 USD uændret, indtil målet om 60 % justeret FFO-udbetaling er nået.
IRM-aktierne steg næsten 70 % frem til midten af december 2021. Men Iron Mountain kunne stadig være blandt de bedste REIT'er at købe i 2022 på grund af en stadig tiltalende fremadstormende P/AFFO på 14 – en rabat på 31 % til sine jævnaldrende. I mellemtiden kalder fem af de syv analytikere, der dækker IRM-aktier, det for et stærkt køb eller køb. Flere nævner tilvækst fra dets datacenterudvidelse, understøttet af tilbagevendende indtægter fra dets fysiske arkivlagervirksomhed, som grunde til at investere.
Medical Properties Trust (MPW, $22,02) driver hospitaler, indlagte rehabiliteringscentre og adfærdsmæssige sundhedsfaciliteter på verdensplan og er branchens næststørste ikke-statslige ejer af hospitaler. REIT ejer 442 medicinske ejendomme i 34 stater og ni andre lande, som er udlejet til 52 sundhedssystemer i USA og i udlandet. Akuthospitaler er rygraden i en portefølje til en værdi af 21,4 milliarder dollars.
Medical Properties Trusts største lejer er Steward Healthcare, som udlejer 36 ejendomme og repræsenterer omkring 2,6% af porteføljen. Andre store lejere omfatter Prospect Medical Holdings (USA), Circle Health (UK) og Swiss Medical Network (Schweiz).
Sikkerhed er indlejret i porteføljen ikke kun af kreditkvaliteten hos de store lejere, men også af en nettoleasingstruktur, hvor lejerne afholder alle ejendomsomkostninger. REIT's lejekontrakter har 10- til 20-årige indledende løbetider og har inflationsbaserede eller fastforrentede årlige lejerulletrapper.
Medical Properties Trusts sale-leaseback-opkøbsmodel letter porteføljeudvidelsen, mens den hjælper hospitalslejere med at frigøre kontanter, der kan bruges til forbedringer på stedet. I løbet af september 2021-kvartalet solgte REIT Macquarie Asset Management en andel på 50 % i otte hospitaler i Massachusetts for 1,3 milliarder USD; indgået en sale-leaseback på $900 millioner af fem Florida-hospitaler og en $760 millioner sale-leaseback af 18 indlagte adfærdssundhedscentre; og erhvervede et kræftbehandlingscenter i Portugal for 20,4 millioner dollars.
REIT's justerede FFO per aktie steg 12% i de første ni måneder af 2021 til $1,01. Medical Properties Trust er vejledende for en årlig run-rate justeret FFO på $1,81-$1,85 og et 6,0 gange forholdet mellem nettogæld og EBITDA.
MPW har vokset sit udbytte i otte på hinanden følgende år med en gennemsnitlig årlig sats på 3% i løbet af det sidste halve årti. Dets udbetalingsforhold er i mellemtiden konservative 64 % af midlerne fra driften. I mellemtiden handles aktier for lidt mere end 16 gange justerede FFO-estimater, hvilket er en rabat på 22 % til branchekolleger.
"Selskabets lejerbase er i bedring, i høj grad på grund af den største lejers evne til at vende driften af nogle hospitaler," siger Stifel-analytikere, som vurderer aktien hos Buy og tilføjer, at "den nuværende aktiekurs er attraktiv i absolutte tal. ."
Post Realty Trust (PSTL, $17,75) er den største REIT i en usædvanlig niche:posthusejendomme.
PSTL er landets største ejer og leder af faciliteter udlejet til United States Postal Service. REIT's portefølje består i øjeblikket af 926 ejendomme, der repræsenterer 21,3 millioner kvadratmeter lejeareal i 49 stater, og den fungerer som forvalter for yderligere 397 postejendomme. Postal Realty Trusts portefølje er 99,6 % udlejet, har fireårige vejede gennemsnitlige lejeperioder, og dens lejepriser er i gennemsnit $7,92 pr. kvadratfod.
USPS er en klassens bedste lejer, der er modstandsdygtig over for recession og foretager 100 % af lejebetalingerne til tiden. Da huslejen kun repræsenterer 1,7 % af de årlige USPS-udgifter, er byrden, som REIT's lejekontrakter pålægger denne lejer, minimal.
Siden børsnoteringen i 2019 har Postal Realty Trust vokset sin portefølje med 243 %, lejeindtægten med 310 % og dens kvartalsvise udbytte med 257 %, hvilket inkluderer ni på hinanden følgende kvartaler for at øge sin udbetaling.
USPS har USA's største detaildistributionsnetværk og byder på enorme muligheder for, at Postal Realty kan vokse via virksomhedsopkøb. Af cirka 31.000 postfaciliteter på landsplan er næsten 26.000 privatejede og dermed potentielle opkøbsmål for denne REIT.
Efterhånden som e-handel er vokset, er postfaciliteter dukket op som den vigtigste udbyder af "sidste mile" leveringstjenester. Dette har understøttet 11,9 % vækst i emballering og forsendelse for USPS siden 2012.
REIT lukkede 19 millioner dollars af ejendomsopkøb i løbet af september kvartal, voksede lejeindtægter med 70%, genererede justeret FFO på 4,8 millioner dollars eller 27 cents pr. aktie og hævede sit udbytte med ca. 5%. Postal Realty Trust vil for andet år i træk overstige sit købsmål på 100 millioner USD, og analytikere forudser, at 2021 FFO pr. aktie på 96 cent stiger til 1,06 USD næste år.
Mens Postal Realty Trusts udbytteudbetaling er i overkanten med 93 %, bør dens høje vækst i FFO pr. aktie gradvist reducere udbetalingen over de næste to til tre år.
"Vi mener, at der er en relativt stærk voldgrav omkring PSTLs eksterne vækst i de næste par år, fordi få institutionelle investorer fokuserer på pladsen og begrænsede kapitalkilder gør det vanskeligt at opkøbe i stor skala," siger Stifel-analytikere, som vurderer aktien hos Buy. "Derudover er ejerskabet af fast ejendom udlejet til USPS meget fragmenteret."
Hvis du vil have den største fisk i en stadig stor dam, er PSTL blandt de bedste REIT'er, du kan købe i 2022.
W. P. Carey (WPC, $79.78) specializes in net lease commercial properties across the U.S. and Europe and is one of the world's largest owners of net lease assets.
W. P. Carey owns 1,264 properties together representing 152 million square feet of leasing space. Its portfolio is weighted towards industrial, warehouse and office properties, with lesser amounts of retail and self-storage.
The REIT leases properties to 358 tenants and enjoys a 98.4% occupancy rate and a 10.6-year average remaining lease term. Its top American tenants include U-Haul, Advanced Auto Parts (AAP) and Extra Space Storage (EXR); top tenants in Europe include DIY retailer Hellweg, auto dealer Pendragon and the Spanish government.
W. P. Carey is better positioned than most REITs to benefit from inflation. That's because 99% of its leases incorporate contractual rent increases, and 59% have rent increases tied to CPI.
While dividend payout is on the high side at roughly 75% of cashflow, W. P. Carey has increased dividends 24 years in a row, indicating its ability to grow even through downturns. Dividends are also supported by an investment-grade balance sheet; importantly, there are no significant debt maturities before 2024.
In a November note to investors, Raymond James analysts highlighted WPC's lowered cost of debt, abundant acquisition opportunities in Europe and the $2.5 billion liquidation of CPA 18, the last of WPC's managed portfolios.
"WPC continues to hit the gas on acquisitions and is sticking to its more differentiated sandbox," say Raymond James analysts. "There continues to be a lot of opportunity in Europe – while Realty Income's (O) expansion overseas is a validation of WPC's strategy, they don't expect O's presence will materially impact competition as there is plenty to buy."
WPC shares are attractively priced at 15 times expectations for adjusted funds from operations, a 24% discount to REIT industry peers. It's also the highest yielder among our best REITs to buy for 2022, at well above 5%.