Kotak International REIT FOF er en åben fondsfond, der investerer i andele af SMAM ASIA REIT Sub Trust Fund og/eller andre lignende oversøiske REIT-fonde. NFO-perioden slutter den 21. december 2020. I denne gennemgang forklarer vi, hvordan en Real Estate Investment Trust (REIT) fungerer, og hvilken slags afkast, man kan forvente af denne fund of fund.

Hvad er en REIT? Ligesom en aktiefond samler investorernes penge og køber aktier, samler en ejendomsinvesteringsfond penge til at købe/sælge fast ejendom. De resulterende kapitalgevinster eller leje skal videregives til investorerne. Det meste af lejeindtægterne videregives normalt som udbytte til ejerne.

Hvordan vil Kotak International REIT FOF fungere? Det vil investere vores penge i en international RIET-fond som SMAM ASIA REIT Sub Trust-fond (kaldet underliggende fond) Denne investerer i ejendomme i hele Asien-Stillehavet undtagen Japan. Udbytteindkomsten og kapitalstigningen fra disse ejendomme ville blive geninvesteret af Kotak i den underliggende fond på vores vegne.

Hvad er risiciene? NAV vil svinge i overensstemmelse med ejendomsmarkedets efterspørgsel og udbud. Hvis du køber en ejendom for at modtage lejeindtægter, vil du ikke værdiansætte ejendommen dagligt. Det er kun på salgstidspunktet, markedsprisen ville have betydning. Også så længe du modtager leje regelmæssigt, er spilbarhedsrisikoen usynlig (som kreditrisiko i obligationer). Når du køber en RIET, vil boligpriserne svinge på daglig basis. Der kunne være tyreløb eller bjørneløb som på et aktiemarked. Økonomiske forhold kan påvirke afkastet. Hvis en stor del af ejendomme skal sælges for at imødekomme indløsninger, er der en chance for, at fondsforvalteren må nøjes med en lavere pris end markedsprisen (likviditetsrisiko).

Dette skærmbillede nedenfor er fra REITs seneste faktaark (linket ovenfor). Læg mærke til både volatiliteten i NAV og den enorme udbyttekomponent.

Inden vi analyserer dette yderligere, lad os først sammenligne risikoen og afkastet ved REITS med aktier, obligationer og guld.

REIT vs egenkapital vs obligationer vs guld:Risiko-belønning sammenligning

Vi præsenterer tre, fem og ti års annualiseret risiko (standardafvigelse af månedlige afkast) og annualiserede afkast (CAGR) af  S&P Pacific REIT Total Returns i INR*, S&P 500 Total Returns i INR; S&P BSE Sensex Samlede afkast i INR, S&P BSE India 10-årige Sov Bond Index i INR og Nippon Indian Gold BeEs ETF Prisafkast i INR. Kilde:Faktaark fra spglobal.com

* RIET-indekset omfatter hele Asien og Stillehavsområdet inklusive Japan, men vi vil bruge det til at værdsætte associeret risiko/belønning. Indeksafkastet i USD blev konverteret til INR ved hjælp af den samme skaleringsfaktor, der bet S&P 500 USD og INR. Derfor er de omtrentlige.

Scan de blå søjler fra venstre mod højre i de tre grafer nedenfor. De repræsenterer den årlige risiko.

Bemærk, at REIT-volatiliteten er sammenlignelig med den på aktie- og guldmarkederne. Afkastet kan svinge. Ordsproget "højere risiko resulterer i højere belønning" er forkert, som det kan være fra ovenstående. Der er ingen simpel sammenhæng mellem de to.

Hvilket afkast kan jeg få fra Kotak International REIT FOF? Investorer bør først forvente en risiko, der kan sammenlignes med egenkapital fra denne fund of fund. Ligesom man ikke kan forvente afkast fra en aktiefond – se: Forvent ikke afkast fra investeringsforenings-SIP'er! Gør dette i stedet for! – man skal heller ikke forvente afkast fra denne REIT.

Hvilket afkast kan jeg forvente fra Kotak International REIT FOF?

For at bestemme dette, lad os studere de rullende afkast af SMAM ASIA REIT Sub Trust Fund. NAV for denne fond kunne ikke downloades fra AMC-webstedet (på trods af Chromes fremragende oversættelse af japansk). Derfor brugte vi WebPlotDigitizer til at få tidsserien tilnærmelsesvis (røde prikker på den røde linje vist ovenfor)

Dette kan bruges til at give et skøn over typen af ​​afkast i USD (inkl. udbytte)  man kan forvente af denne REIT over tre og fem år.

Bemærk, at afkastet er steget fra -4 % til 14 % (ca.) over treårige vinduer og fra 2 % til 10 % (ca.) over femårige vinduer. En investor bør værdsætte denne form for risiko, før han investerer. Den indiske ejendom er fuldstændig ureguleret, og afkast er anekdotisk og udokumenteret. Hvis du investerer i en REIT, er markedsrisiko prisen, du skal betale. Se også: Investering i fast ejendom:Praktiske aspekter, detailinvestorer bør huske på

Sammenfattende giver det ikke meget mening at investere i Kotak International REIT FOF. Under alle omstændigheder vil eksponeringen være lille sammenlignet med rente- eller aktiekomponenter i vores portefølje. Så lille eksponering for noget så flygtigt er ikke det værd.