Ejendomsinvesteringsfonde (REIT'er) har været på en vild tur i løbet af de sidste mange år. Investorer kunne ikke få nok af denne udbyttevenlige sektor efter nedsmeltningen i 2008. De forholdsvis høje renter var attraktive i en verden, hvor opsparingskonti gav nul, og langfristede obligationsrenter skrabede nær alle tiders laveste.
Men 2013's "taper tantrum", Janet Yellens tiltag i 2015 for at flytte målrenten for fed funds over 0% og Donald Trumps valg (som gav anledning til frygt for inflation) rystede alle obligationsmarkedet. Det rystede igen aktiver, såsom REIT'er, der blev behandlet som "obligationssubstitutter." Efter hver forskrækkelse genvandt REIT-priserne deres tab … kun for at se dem fordampe igen med den næste forskrækkelse.
REIT-priserne er ikke gået nogen vegne siden begyndelsen af 2015. Bemærkelsesværdigt er de også på niveauer, der først blev set i 2007 for over et årti siden.
Det er derfor ikke overraskende, at mange REIT'er er attraktivt prissat lige nu. REIT'er har også betydeligt højere afkast som sektor end virksomhedsobligationer af investeringsgrad, og - i modsætning til obligationskuponbetalinger - har deres udbytte en tendens til at stige over tid. REIT'er handler også til billigere værdiansættelser end private equity ejendomsfonde, hvilket ikke giver meget mening i betragtning af deres overlegne likviditet. Den slags afbrydelser sker typisk kun under bjørnemarkeder og panik, når barnet bliver smidt ud med badevandet.
Lad os bruge denne afbrydelse til vores fordel. Her er otte REIT'er at købe, mens de handler til respektable priser og betaler solidt udbytte.
Vi starter med Taubman-centre (TCO, 61,58 USD) – en detail-REIT, der er specialiseret i indkøbscentre, og som har taget sit lik i de seneste år.
Fra 2012-16 handlede TCO i et interval på omkring $65 til $80 pr. aktie. Men aktierne begyndte at glide i anden halvdel af 2016 og er endnu ikke kommet sig helt; i skrivende stund handlede den under $62.
Taubman blev ramt fra flere forskellige vinkler. Som alle REIT'er viste det sig at være følsomt over for rentesatser. Ud over det har Taubman været detailudlejer i en tid, hvor Amazon.com (AMZN) og e-handel generelt vokser … på bekostning af fysiske butikker.
Alligevel er der meget at kunne lide ved TCO. Detailhandelen kan stort set være midt i en smertefuld justering, men Taubman har specialiseret sig i avancerede detail- og outletcentre. Som REIT-analytiker Brad Thomas for nylig skrev:"Taubmans mangeårige fokus på kvalitet er grundlaget for virksomheden og dette den primære differentiator, der adskiller det bedste fra resten. Taubman Centers er udlejer for mange af de højeste kvalitetsforhandlere, herunder Tiffany, Dolce &Gabbana og andre."
En længere nedtur i detailhandlen kan tage en bid af Taubmans aktiekurs. Men forbrugerne viser den største tillid, vi har set i årevis, og viser ingen tegn på at bremse farten.
Intet kan virkelig betragtes som "Amazon-sikkert" i disse dage, men National Retails lejere kommer meget tæt på.
En triple-net REIT refererer til triple-net lejekontrakten, hvor lejeren ikke kun er ansvarlig for at betale husleje og forsyninger, men også ejendomsskatter, forsikring og vedligeholdelse. REIT'er, der specialiserer sig i disse arrangementer, har meget mere stabil (og dermed mere forudsigelig) indkomst.
National Retail er et udbyttehævende kraftcenter, der har hævet sin udbetaling i 28 år i træk. Det er nok til at kvalificere sig til medlemskab af Dividend Aristocrats – dog er NNN ikke medlem af Standard &Poor's 500-aktieindekset.
National Retails aktiekurs blev lidt sprudlende i 2016 og toppede med $53,60. Til den pris havde den et ret uattraktivt udbytte på kun 3,3 %. I dag giver aktier langt mere attraktive 4,4 %.
Ingen REIT-portefølje af høj kvalitet er komplet uden triple-net detail REIT Realty Indkomst (O, 58,17 USD).
Som ejer af forbrugsejendomme med høj trafik, såsom apoteker, dagligvarebutikker og fitnesscentre, er Realty Income ikke den mest spændende aktie, du kan købe. Men selvom det kan være kedeligt, så er det ikke noget sløjt. Aktien har leveret sammensatte gennemsnitlige årlige samlede afkast på 15,8 % siden børsnoteringen i 1994 og har hævet sit udbytte i 83 kvartaler i træk.
Du kan tænke på Realty Income som en aktie med ensartethed som en obligation – en obligation, der betaler månedligt og har tendens til at hæve sin udbetaling mindst én gang i kvartalet.
I de seneste års vanvittige jag efter indkomst blev Realty Incomes aktiekurs en smule sprudlende i 2015 og 2016, da den toppede på et rekordhøjt niveau over $72 pr. Uanset hvor vidunderlig en virksomhed er, er der en pris, som dens aktie ikke længere giver mening at eje. For Realty Income kom det punkt i 2016, hvor aktierne kun gav et afkast på 3,3 %.
Men efter yderligere to år med udbytteforhøjelser og en betydelig aktiekorrektion ser disse aktier meget mere fornuftige ud i dagens priser.
Amerikas sundhedssystem er i en tilstand af forandring. Mange republikanere har stadig håb om at ophæve Affordable Care Act, mens demokraterne drømmer om at give socialiseret medicin til alle. I mellemtiden ser både regeringen (i form af Medicare og Medicaid) og private forsikringsselskaber ud til at blive mere påtrængende i deres refusioner.
Det er en kompliceret tid at arbejde med medicin. Men én ting er sikkert:Efterhånden som Amerika bliver ældre, vil dets befolkning kræve flere og flere medicinske tjenester. Hospitaler og plejehjem kan dog aldrig få fuldt udbytte af disse tendenser takket være politik. Men et område inden for medicinsk fast ejendom, der i vid udstrækning bør være immunt over for, hvad der kommer næste gang, er medicinske kontorbygninger.
Læger og kirurger vil fortsætte med at betale deres husleje, selvom deres overskud bliver presset af nye regler eller betalingsordninger. Og som en af de største udlejere i det medicinske kontorlokale, Healthcare Trust of America (HTA, $27,49) er i stand til at tjene penge.
HTAs aktier er ikke så slået som nogle af de andre REIT'er, der er nævnt i dag, men de er betydeligt under deres gamle 2016-top. I 2016 toppede de med mere end $34 per aktie. I dag er de mere fornuftige og giver et pænt udbytte på 4,5 %.
Men denne nyfundne entusiasme kom først efter, at Warren Buffetts Berkshire Hathaway tog en stor position i aktien i 2017. Berkshire ejer mere end 18 millioner aktier, hvilket svarer til 9 % af det samlede udestående, og det er blandt Buffetts højest afkastende aktier.
"STORE" står for "single-tenant operational real estate", og REIT er specialiseret i mindre detailejendomme, som andre REIT'er ikke kan eller vil røre. STORE forsker også meget mere på det individuelle ejendomsniveau end de fleste af sine kolleger. Mens de fleste udlejere har fokus på lejernes kreditværdighed, har STORE fokus på rentabiliteten af den enkelte ejendom. Det granularitetsniveau er sjældent.
Det er vigtigt, at STORE i Amazons og andre online-forhandleres tid også fokuserer på servicebaserede virksomheder. To tredjedele af lejen kommer fra tjenesteudbydere, inklusive alt fra restauranter til den lokale tandlæge.
STORE er ikke den billigste REIT lige nu takket være Buffett-drevet optimisme, men det er en operatør af høj kvalitet, der ville være en god tilføjelse til de fleste indkomstporteføljer.
Usædvanlige REIT'er, der ikke passer til en typisk stilboks, kan foretage fremragende investeringer, fordi de ofte falder gennem sprækkerne og overses af institutionelle købere. Et godt eksempel er EPR-egenskaber (EPR, $69,44), som er specialiseret i rekreative og uddannelsesmæssige ejendomme.
Du finder aktiver i EPR's portefølje, du ikke kommer til at finde for mange andre steder:biografer, Topgolf driving ranges og skisportssteder, for at nævne nogle få.
Denne mangfoldighed skaber risici, idet disse typer ejendomme ikke let kan genanvendes. Hvad ville du helt præcist gøre med en overtaget driving range? Desuden er disse typer ejendomme ofte langt mindre likvide, da der har en tendens til at være færre købere til dem.
Men det er netop grunden til, at EPRs erfaring i denne sektor er så værdifuld, og hvorfor REIT konsekvent har været i stand til at generere markedsslående afkast. Siden starten i 1997 til slutningen af andet kvartal, havde REIT genereret et samlet afkast på 1.458 % mod 476 % for MSCI US REIT-indekset.
Alligevel har bestanden siddet fast i et hjulspor i mere end to år. Men dens nuværende pris er et godt stykke under dets rekordhøje niveauer over $84 pr. aktie tilbage i 2016, og dets udbytte er nord for 6 %.
Stakkels VEREIT (VER, $7,61) får ingen respekt.
En del af dette skyldes virksomhedens uheldige begyndelse. Den kommercielle ejendom REIT blev født fra implosionen af skandaleombruste American Realty Capital. Tilbage i 2014 var tilliden involveret i en regnskabsskandale, da den fejlbehæftede indtjening og forsøgte at dække over det.
SEC så ikke venligt på det, og mange af REIT's ledere stod over for kriminelle anklager.
Den gode nyhed er, at alle de ansvarlige for længst er væk, og virksomheden ledes nu af veritable spejdere. Glenn Rufrano, der tog over i 2015, har gjort et fint stykke arbejde med at genoprette REIT's integritet og dets kreditvurdering. Alligevel handles aktier stadig på dyb rabat til deres gamle højder.
VER handler til mindre end $8 per aktie. Aktien indbragte kun mere end 18 USD pr. aktie tilbage i 2013 og 11 USD så sent som for to år siden.
VEREIT har måske ikke den stamtavle, som Realty Income og National Retail har, men det har lignende ejendomme og handler til en langt billigere værdiansættelse. Aktier er volatile, men med et nuværende afkast nord for 7 % bliver du pænt betalt for at køre af den rutsjebane.
Dygtig sygepleje REIT Omega Healthcare Investors (OHI, $33,09) faldt som en sten fra omkring et år siden og faldt fra mere end $32 pr. aktie til et lavpunkt under $25 tidligere i år.
Aktierne har dog indhentet disse tab i de seks måneder, der er gået, og forbliver stadig et godt stykke under aktiens rekordhøje niveau på 45,46 $, sat tilbage i januar 2015.
Omegas skred gennem de seneste fire år har ikke været helt uden grund. Den dygtige sygeplejeindustri kommer i klemme fra alle sider, og lavere refusioner fra Medicare og Medicaid presser indtægterne på et tidspunkt, hvor lønomkostningerne stiger. Pladsen har også lidt under nogle højprofilerede fiaskoer, herunder Omega-lejer Orianna Facilities, som tidligere på året anmodede om en kapitel 11-konkursomlægning.
Omega meddelte, at de ikke ville hæve sit udbytte i år, hvilket gned nogle investorer den forkerte vej. Helt ærligt, det var det forsigtige træk. Og på nuværende niveau ser udbyttet på 8 % holdbart ud, selvom vi ser en fortsat svaghed. OHI udbetaler omkring 85 % af sine midler fra driften (FFO) som udbytte, hvilket giver det masser af spillerum.
Charles Sizemore var længe EPR, O, OHI og VER, da dette skrives.