En af de væsentlige første lektioner, som investorer lærer, er, at diversificering af en portefølje reducerer risikoen. Det skyldes, at forskellige aktiver ofte reagerer forskelligt på den samme begivenhed. En nedgang i et aktiv, når renten f.eks. stiger, kan opvejes af et opsving i et andet. Ved at have forskellige aktiver bliver en portefølje mindre følsom over for markedsudsving.
Diversificering anbefales ikke kun på tværs af aktivklasser, men på tværs af geografiske områder. Dette gælder især for fast ejendom, da værdien af en ejendom i høj grad bestemmes af den lokale økonomi. En ejendomsinvesteringsfond (REIT), der klarer sig dårligt i USA, kan generere gode overordnede resultater fra resultaterne af sine europæiske og asiatiske aktiver.
Investorer kan påtage sig unødvendige risici ved at begrænse deres beholdninger til USA-centrerede REIT'er. Mange store amerikanske REIT'er erkender denne trussel og diversificerer deres beholdninger på tværs af geografiske områder. Global ekspansion reducerer ikke kun den geografiske risiko, men gavner den overordnede præstation ved at give disse REIT'er fodfæste i hurtigere voksende økonomier i Asien og Latinamerika, hvor en voksende middelklasse fremmer skabelsen af velstand.
Her er 12 megastore REIT'er – mange med stigende udbytte – som også tilbyder forskellig international eksponering og generøse afkast. Vi har også inkluderet et ekstra ejendomsspil, der ikke er organiseret som en REIT, men som ikke desto mindre er værdigt.
Med en porteføljebelægning på 95,5 % i det senest rapporterede kvartal, er Simon i stand til at generere organisk vækst ved at hæve huslejen, når lejekontrakter udløber. Derudover giver REIT høje afkast fra sine verdensomspændende udviklingsaktiviteter. Simon har store udviklingsprojekter i gang i større byer i Canada, Mexico, Spanien og Storbritannien.
I løbet af de seneste fem år er Simons udbytte i gennemsnit steget med 10,4% årligt, hvor selskabet typisk hæver udbetalingen mere end én gang om året. Den sidste stigning var et bump på 2,5 % i begyndelsen af februar til $2,04 pr. aktie.
Desuden ville investorer have opnået et gennemsnitligt årligt samlet afkast på 20,5 % af at eje SPG-aktien i løbet af det seneste årti, hvilket let slog S&P 500’s samlede afkast på 15,2 % i samme tidsperiode.
Simon er i øjeblikket vurderet som "Køb" eller "Stærkt Køb" af 17 af de 22 analytikere, der dækker aktien; den har ingen "Sælg"-opkald i øjeblikket.
W.P. Carey investerer jævnligt i udlandet og har aktiver i 13 europæiske lande samt Canada og Mexico. REIT har en stærk tilstedeværelse i Tyskland, en af verdens største og stærkeste økonomier, og ekspanderer i Storbritannien, hvor Brexit-frygt har reduceret ejendomspriserne.
WPCs kvartalsvise udbetaling er vokset med et gennemsnit på kun 3,4 % årligt i løbet af de sidste fem år, selvom investorer bør bemærke, at REIT hæver det udbytte hvert eneste kvartal.
REIT gennemførte en fusion med Corporate Property Associates 17, en ikke-handlet REIT, den rådgav i en handel til en værdi af 6 milliarder dollars i oktober. Dengang satte fusionen skub i W.P. Careys virksomhedsværdi til cirka 17 milliarder dollars og forventedes at forenkle forretningen og forbedre porteføljemålinger ved at forlænge lejevilkårene og yderligere diversificere branchen og lejermixet.
Welltower samarbejder med nationale sundhedssystemer som ProMedica, Ascension, HCR Manor Care og Evolution Health for at udvide sit netværk. REIT dannede for nylig et joint venture med ProMedica, landets 15. største sundhedsudbyder, om en 15-årig hovedlejeaftale, der er den første af sin slags mellem en REIT og et sundhedssystem.
En voksende seniorbefolkning uden for USA skaber ekspansionsmuligheder for Welltower i Canada og Storbritannien. REIT ejer 111 sundhedsfaciliteter i Storbritannien, samlet omkring London, Manchester og Birmingham, og 151 faciliteter i Canada, for det meste grupperet omkring landets syv største byer. Seniorbefolkningen vokser fem gange hurtigere end den generelle befolkning i Storbritannien og 10 gange hurtigere end den generelle befolkning i Canada.
Mens Welltower tilbyder et pænt udbytte på 4,5 %, stoppede dets udbyttevækst i 2018 efter otte år med uafbrudt vækst. Dens femårige gennemsnitlige udbytteudvidelse er kun omkring 2,6 % årligt.
Men tingene ser ud på sporet for 2019. I sin nyligt udgivne rapport for fjerde kvartal bekræftede virksomheden 2019 midler fra driften (FFO, en vigtig målestok for REIT-rentabilitet) guidance på $4,10 til $4,25 per aktie og forbedrede sit syn på 2019 nettoindkomst , til $2,70 til $2,85 pr. aktie.
REIT drager fordel af multinationale virksomheder, der implementerer cloud-løsninger over hele verden for at styre deres it-behov. Det er godt positioneret til den anden skybølge, der vil komme fra efterspørgsel efter kunstig intelligens, tingenes internet, autonome køretøjer og virtual reality.
At arbejde med globale kunder som Facebook (FB), Oracle (ORCL) og International Business Machines (IBM) kræver websteder over hele verden. Digital Realty vedligeholder et London-datacentercampus og snesevis af datacentre i Europa og Asien.
Denne hurtigt voksende REIT har udstationeret 13 år i træk med udbyttestigninger og årlig udbyttevækst på i gennemsnit 12 % siden 2005. Det burde kunne fortsætte, da DLR kan prale af en håndterbar 66 % justeret FFO-udbetalingsprocent, der ligger i den lavere ende af dets historiske rækkevidde.
Lidt mere end 50% af REIT's portefølje er i USA Global Net Lease opererer også i syv europæiske lande med store aktivallokeringer i Storbritannien (20%), Tyskland (8%) og Holland (6%).
Global Net Lease har påbegyndt et opkøbstogt i 2018 og erhvervede næsten $183 millioner nye ejendomme i løbet af de første seks måneder. Inklusive disse opkøb består den nuværende portefølje af 336 ejendomme, der dækker 26,2 millioner kvadratmeter udlejeligt område.
REIT begyndte at udbetale månedligt udbytte i midten af 2015 og har holdt sin udbetaling stabil på 17,7 cent om måneden.
Efterspørgslen efter mobildata eksploderer på verdensplan. 5G-udbygninger og billigere smartphones forventes at drive 37 % årlig vækst i efterspørgslen efter dataforbrug i USA frem til 2023, 30 % til 40 % årlig vækst i Europa og Latinamerika og 31 % om året i resten af verden. American Tower planlægger at udnytte disse tendenser ved at udvide sine netværk på tværs af Europa, Central- og Sydamerika, Afrika og Indien.
REIT har leveret 16,1 % årlig vækst i AFFO pr. aktie i løbet af det seneste årti og bedre end 20 % årlig udbyttevækst siden 2012.
I løbet af juni 2018-kvartalet erhvervede virksomheden 10.000 nye websteder i Indien gennem sit partnerskab med den lokale udbyder Idea Cellular. Indiens carrier-forretning er ved at konsolidere sig, og American Tower er klar til at drage fordel af, da en håndfuld tilbageværende aktører øger investeringerne i 4G-netværk for at vinde markedsandele.
American Tower er også en sjældenhed, da det har det overvældende flertal af sine dækkende analytikere på sin side. Lige nu har 21 ud af 22 analytikere, der vurderer AMT, det som et "Køb" eller "Stærkt Køb."
Denne REIT var banebrydende for konceptet med salg/leaseback for hospitaler, først i USA og senere i Europa. Dens portefølje forvaltes aktivt; Medical Properties lukkede salget på 148 millioner dollars af en ejendom i Texas i september 2018 og anerkendte en gevinst på 100 millioner dollars på dette salg.
Og tidligere i 2018 solgte REIT sin andel i 71 tyske hospitaler til en europæisk partner for 1,89 milliarder dollar. Medical Properties opnåede et afkast på 15 % af denne investering, som var den største europæiske transaktion i sundhedssektoren på det tidspunkt af året. Virksomheden planlagde at bruge overskuddet til at betale ned gæld og investere i nye amerikanske og europæiske hospitaler.
Medical Properties har vokset sine aktiver med 33% om året i de sidste fem år, mens de har leveret en konstant FFO-vækst og fem år med stigende udbytte, med et gennemsnit på 4,6% årligt i den periode. Den sidste stigning var med 4 % i februar sidste år til en ny kvartalsrente på 25 cents pr. aktie.
Et verdensomspændende netværk gør det muligt for Prologis at opfylde de globale behov hos multinationale kunder som Amazon.com (AMZN), DHL, BMW og Walmart (WMT). Blandt dets top 25 kunder opererer 95 % globalt og 75 % lejer fra Prologis på flere kontinenter.
Prologis har registreret den bedste kerne-FFO og udbyttevækst af enhver logistik REIT, med en 13 % treårig CAGR og 9 % femårig CAGR, fra investorpræsentationen i november. Dette kan sammenlignes positivt med gennemsnittet på 4 % i begge målinger for sine jævnaldrende, og henholdsvis 6 % og 7 % på tværs af alle REIT'er.
I december sluttede Deutsche Bank-analytiker Derek Johnson sig til tyrelejren sammen med 11 andre analytikere og opgraderede aktien til "Køb" takket være dens "komfortable" værdiansættelse og det faktum, at Prologis er "godt positioneret" til at fange mere vækst forude.
REIT ejer mere end 1.180 ejendomme, og det planlægger at vokse ved at drage fordel af demografiske tendenser på det verdensomspændende marked for seniorboliger og sundhedsydelser på 1 trillion USD, mens det håndterer risiko ved at diversificere sin portefølje på tværs af geografiske områder, ejendomstyper, lejer/manager-mix og drift model.
Ventas har erhvervet ejendomme for næsten 32 milliarder dollars siden 2001 og demonstrerede sine markedskyndige for et par år siden ved at udskille sin dygtige plejehjemsvirksomhed, før denne sektor gik i stå. Ventas' 2018 gik godt, hvor FFO på $4,07 per aktie kom ind i den høje ende af intern guidance, og ledelsen siger, at den forventer, at "2019 bliver et omdrejningsår i vores overgang tilbage til vækst efter en flerårig periode med strategiske forbedringer i vores porteføljekvalitet og blanding fra disposition og modtagelse af tilbagebetalinger af lån på i alt 8 milliarder USD."
Ventas har øget sit udbytte hvert år i mere end et årti, selvom den sidste forhøjelse, annonceret i december, var sølle 0,4 %, og dens femårige gennemsnitlige udbyttevækst er mindre end 2 % årligt.
Canadisk Granite REIT (GRP.U, $46.76) ejer industri- og logistikejendomme i Nordamerika og Europa. Dens portefølje består af mere end 85 etablerede ejendomme, samt tre ejendomme under udvikling, med en samlet værdi på 3,2 milliarder dollars. Europæiske ejendomme, primært beliggende i Tyskland og Østrig, repræsenterer omkring en tredjedel af aktiverne.
De fleste af dets aktiver er enkeltlejerejendomme og udlejet til mere end 40 lejere på tværs af et spektrum af industrier og geografier. Mens porteføljen er godt diversificeret geografisk, er Granite REIT blevet kritiseret for at være alt for afhængig af én lejer, Magna International (MGA), som er den tredjestørste globale billeverandør med aktiviteter i 28 lande.
Granite er i øjeblikket fokuseret på at mindske risikoen for porteføljen på lang sigt ved at genbruge ikke-kerneaktiver, der primært er lejet af Magna. REIT frasolgte en ejendom i Ontario, der fungerede som Magnas hovedkvarter i juli og solgte to amerikanske ejendomme i juli, der reducerede dens Magna-eksponering fra 70 % for to år siden til 48 % af leasingporteføljen i dag, med planer om at få dette antal ned til 40 %. Som et resultat af disse aktivsalg foretog REIT en særlig fordeling på 23,3 canadiske cent pr. enhed.
Granit har produceret en konsekvent vækst i FFO pr. aktie siden 2012 og en udbyttevækst på i gennemsnit 5 % pr. år på sin månedlige del, mens den har bevaret et konservativt udbetalingsforhold på mindre end 80 %. Udbyttet er steget seks år i træk, hvilket placerer det i rækken af de canadiske udbyttearistokrater.
Public Storage planlægger at vokse ved at udvikle og erhverve nye lagerfaciliteter i USA, diversificere til industriejendomme gennem sin investering i PS Business Parks (PSB) og deltage i Shurgards vækst. Self-storage er et relativt nyt koncept i Europa, og Shurgard udnytter den stigende efterspørgsel ved at udvide sit fodfæste og erhverve faciliteter til $266 millioner i Tyskland, Frankrig, Storbritannien og Holland i løbet af de sidste tre år.
På grund af denne forskelligartede tilgang har Public Storage været i stand til konsekvent at generere klassens bedste afkast på aktiver sammenlignet med andre REIT'er i løbet af det sidste årti.
Udbyttevækst over fem år har i gennemsnit været 7,4 % årligt, selvom virksomheden ikke har hævet sin udbetaling siden en stigning på 11 % i 2017 til den nuværende kvartalsvise rate på 2 USD pr. aktie. Analytikere begyndte også at hobe sig på den bearish vogn i sommeren 2018, da de så PSA-aktier som overbelastet fra et værdiansættelsessynspunkt. Aktier har dog arbejdet lidt af deres skum siden da.
BPR shares are, to quote the company, “intended to offer investors economic equivalence to BPY units but in the form of a U.S. REIT security. Dividends on BPR shares are identical in amount and timing to distributions paid out for BPY units, and BPR shares are exchangeable on a 1:1 basis for BPY units or their cash equivalence.”
At the parent company level, which includes Brookfield Property Partners and Brookfield managed funds, the firm has $160 billion of assets worldwide, including $25 billion of assets in Canada, Brazil, the U.K., Europe, Australia and Asia.
Brookfield’s FFO growth rate between full-year 2014 and 2017 was 9%, and the company’s dividend has been expanding at just under 5% annually for the past five years. Future business growth is expected to come from 2% to 3% annual same-store improvements, contributions from development projects and reinvesting sale proceeds for higher returns.
Brookfield acquired the remaining stake it didn’t already own in General Growth Properties in August 2018 and envisions major opportunities for redevelopment from GGP properties located in wealthy urban markets.
This “bonus” pick is not a REIT, nor does it have REIT shares you can buy instead of its partnership units. Nonetheless, Blackstone Group LP (BX, $33.35) does belong in a group of favored real estate plays with international exposure.
Blackstone is one of the world’s largest real estate investors with more than $439 billion in assets under management, including $119.4 billion deployed in real estate. The company also invests in private equity, debt and hedge funds.
Its real estate portfolio consists of office, retail, hotel, industrial and residential properties across North America, Europe, Asia and Latin America. Blackstone leverages its global platform to invest in deals that are too large or complex for competitors. For example, the company identified logistics as a global investment theme and built its Logicor logistics business through more than 50 acquisitions to 620 facilities across 17 countries. Blackstone sold Logicor in 2017 for $14.2 billion – the largest private real estate transaction in European history.
Blackstone has been paying distributions for 11 years, and though the payout has varied, its yield typically rests in the 6%-8% range. And its 66% total return over the past five years compares favorably to the 53% return of the broader market.
Morgan Stanley named BX to its “top pick” list of 30 stocks for 2019 back in August 2018. More recently, Ariel Focus (AFOYX) manager Charles Bobrinskoy lauded the stock’s asset growth in Kiplinger’s roundup of manager-favored companies.
* Udlodninger ligner udbytte, men behandles som skatteudskudt kapitalafkast og kræver forskelligt papirarbejde, når skattetiden kommer.