I en verden med minimale renter søger investorer vidt og bredt efter afkast. Men mange af dem behøver ikke se ud over hoveddøren - hvis de bor i lejlighed.
Lejlighedsejendomme investeringsforeninger (REIT'er) er godt rustet til at levere pålidelige og voksende udbytter i en overskuelig fremtid.
Boligejerraterne i USA er faldet fra 69,2 % i andet kvartal af 2004 til 64,2 % ved seneste optælling. Faldet skyldes dels de højere garantistandarder, der blev indført efter 2008, og dels at yngre amerikanere kæmper med at betale husleje, endsige en udbetaling, realkreditregninger og andre omkostninger ved boligejerskab. Desuden forhindrer skrappe zonelove og "NIMBY-isme" (Not In My Back Yard) langs vestkysten og i andre byer som Boston og New York tilstrækkeligt nyt boligbyggeri – et problem, der ikke ser ud til at blive rettet let, hvis nogensinde.
Det 10 år lange amerikanske økonomiske opsving og 4% realkreditlån har kun hævet boligejerraterne marginalt i de seneste sæsoner. Men efterhånden som den nationale beskæftigelse vokser, vokser efterspørgslen efter boliger også - men en "alvorlig mangel på boliger" har været "en for høj forhindring for mange potentielle købere at klare," sagde Freddie Mac for nylig.
Boligmanglen er en national bekymring, men for investorer signalerer de stramme boligmarkeder muligheder. Velforvaltede lejligheds-REIT'er, som ejer og driver lejlighedsfællesskaber, er perfekt positioneret til at drage fordel. Her er seks REIT'er til lejligheder at købe til dette boligskifte … samt vedvarende og voksende udbytteindkomst .
Data er pr. 9. juni. Udbytteudbyttet beregnes ved at årligt beregne den seneste udbetaling og dividere med aktiekursen.
Essex Property Trust (ESS, $296,97) indsamler husleje på næsten 60.000 lejlighedsenheder i tilsammen 245 lokalsamfund i staten Californien og Washington. REIT har mere end 1.800 enheder under udvikling til at starte.
Essex har rapporteret om otte på hinanden følgende år med stigende midler fra driften (FFO, en vigtig målestok for REIT-rentabilitet) – det ville strække sig til ni år, hvis virksomheden opfylder sine 2019-estimater. Og ved udgangen af 2018 rapporterede den 13,4 milliarder dollars i aktiver (før afskrivninger) mod 5,6 milliarder dollars i passiver (inklusive realkreditgæld). Oversættelse:Essex er ikke overgearet. Fitch Ratings reviderede især sine udsigter for Essex til "positive" fra "stabile" og bekræftede i juni sidste år en "BBB+"-rating i investeringsgrad, som den opretholder den dag i dag.
Den spændende historie her er dog REITs udbytte.
For at være sikker er Essex's 2,6% udbytte beskedent sammenlignet med andre REIT'er. For sammenligningens skyld giver Invesco S&P 500 Equal Weight Real Estate ETF (EWRE) et afkast på omkring 3 %. Men ESS udmærker sig ved udbyttestigninger for den tålmodige investor. I februar annoncerede Essex en stigning på 4,8 % i forhold til udbyttet for første kvartal. Det markerede ESS' 25. år i træk med årlige udbyttestigninger, hvilket kvalificerede det til optagelse i S&P 500 Dividend Aristocrats. Dens nuværende kvartalsvise udbetaling på 1,95 USD pr. aktie er steget med 61,2 % på kun fem år.
Ja, Essex har længe nydt godt af et af de hotteste lejlighedsmarkeder på vestkysten nogensinde. Men virksomheden formåede også at forbedre sine udbetalinger midt i finanskrisen 2007-09 og bjørnemarkedet, som omfattede en af de værste perioder for amerikansk ejendom siden Anden Verdenskrig.
Nybyggeri langs vestkysten er begrænset, og boligkøb bliver et mere formidabelt foretagende. Det vil fortsætte med at lægge et opadgående pres på den regionale leje af lejligheder, hvilket positionerer ESS godt til at vokse og øge udbyttet i de kommende år.
UDR Inc. (UDR, $46,14) er en anden lejlighedsejer, der er placeret i mere velhavende områder i USA. REIT ejer eller havde delt ejerskab i 49.795 lejlighedsenheder, primært i kvarterer med "høj adgangsbarriere", der er samlet i Californien, Midt- Atlanterhavet og Boston-New York-regionerne.
I et omkvæd, som mange lejligheds-REIT'er kender, søger UDR ejerskab på markeder, hvor nybyggeri af boliger er begrænset af regulering eller geografi. Virksomheden fremhæver også kæledyrsvenlighed for at skille sig ud fra konkurrenterne.
UDR har været en operationel mester i årevis, hvor justeret FFO voksede med 6,6 % årligt mellem 2013 og 2019 estimater, mod en median på 5,3 % for sine jævnaldrende. En del af dets ydeevne er kommet fra interne initiativer, såsom opkrævning af gebyr for parkering i visse situationer eller levering af møbleret leje for lejekontrakter på 30 eller flere dage.
Ligesom mange andre lejligheds-REIT'er er UDR ikke overdreven forgældet - dens aktiver på næsten 8 milliarder dollar står godt i modsætning til forpligtelser på 3,9 milliarder dollar. Det sætter det på et stærkt økonomisk grundlag for at fortsætte med at levere sit udbytte, som er blevet udbetalt i 186 kvartaler i træk. Denne udbetaling er vokset med 46 % i løbet af de seneste fem år, inklusive et bump på 6,2 % til 34,25 cent pr. aktie annonceret i marts.
Analytikere lyder ikke ofte på UDR, men Jefferies analytiker Omotayo Okusanya opgraderede aktien fra "Hold" til "Køb" i slutningen af 2018 sagde, at selskabet var positioneret til at være "en af de bedste FFO/(aktie) vækstprofiler i vores dækning i 2019," med henvisning til fordelene ved Amazon.com's (AMZN) nye hovedkvarter – det har tre aktiver inden for en radius på tre mil fra virksomhedens nye hovedkvarter i Arlington.
AvalonBay-fællesskaber (AVB, $209,06) er en gigant i lejlighedsverdenen, der har ejerandele i 291 lejlighedsbygninger med i alt 85.313 enheder i 12 stater og Washington, DC AvalonBays lejligheder er ikke koncentreret i en enkelt region, men er i stedet spredt ud over vestkysten , New York-New Jersey, Mid-Atlantic og New England.
AvalonBays seneste indtjeningsrapport inkluderede en forbedring på 5,5 % i dets såkaldte kerne-FFO. Det følger en vækst på 4,3 % i metrikken for hele 2018 og sætter virksomheden på vej til at opfylde estimater for en vækst på 5,1 % for hele 2019 i kernefonde fra driften. REIT har aktiver på $18,6 milliarder og passiver på $7,9 milliarder, og gælden er moderat; i første kvartal udgjorde renteudgifterne mindre end 9 % af omsætningen.
Virksomheden er også velanset af kreditbureauerne. "AvalonBays A3 senior usikrede rating inkorporerer REIT's stærke balance med lav gearing, solide driftsresultater og dens fremragende likviditets- og finansieringsprofil." Moody's skrev i en rapport fra maj.
AvalonBay har klaret sig bedre end S&P 500, 46,4 % til 45,77 %, over de seneste fem år. Når først du medtager udbytte, er forskellen meget større, med 71,1 % til 61,0 %. AVB's udbytte er vokset med 42 % i løbet af den tid, til dets nuværende 1,52 USD pr. aktie.
Equity Bolig (EQR, $77,98) og AvalonBay skifter rutinemæssigt spots som de største lejligheds-REIT'er på markedet. EQR ejer eller har en andel i 310 ejendomme med i alt 80.061 lejlighedsenheder, hovedsageligt i Boston, New York, Seattle, San Francisco, Denver, det sydlige Californien og Washington, D.C. Den legendariske ejendomsinvestor Sam Zell er selskabets formand.
Virksomheden er kendt for at eje strukturer af højere kvalitet på markeder af høj kvalitet. Den har også høj tæthed – 70 % af dens nettodriftsindtægt er genereret af mellem-/højhuse.
EQR har ikke været så konsekvent omkring FFO-vækst som nogle af de andre valg på denne liste. Normaliserede midler fra driften er steget fra 1,19 milliarder dollars i 2014 til 1,20 milliarder dollars i 2018, med masser af op og ned imellem. Men REIT havde en 3,8% pop i FFO sidste år, til $3,25 per aktie, og sidste kvartal sagde EQR, "vi er godt positioneret til at levere helårsresultater nær den øverste ende af vores guidance-interval, hvis de nuværende tendenser fortsætter." Hvis det er tilfældet, vil det betyde 5,8 % FFO-vækst for 2019.
Virksomhedens held fik øje på Raymond James-analytiker Buck Home, som i april opgraderede virksomheden fra "Underperform" (svarende til "Sælg") til "Market Perform" (svarende til "Hold"). Home ser også stærke data i multifamilie-metroer.
Equity Residentials udbytte er vokset 42% over de seneste fem år, men næppe på en konsekvent måde. Regelmæssigt udbytte faldt faktisk fra 55,25 cent pr. aktie kvartalsvis i 1. kvartal 2016 til 50,38 cent i 2. kvartal 2016 - men EQR udbetalte også 11,00 $ pr. aktie i særligt udbytte det år. Udbetalingen forblev stillestående, indtil den blev hævet op til 54 cent i 2. kvartal 2016, og steg derefter igen til 56,75 cent tidligere i år.
Den gode nyhed? EQR Residentials udbytte tegner sig kun for 66 % af det helårs FFO-tal, som REIT forventer at ramme i 2019, hvilket giver masser af plads til enten udbytteforhøjelser eller særlige udbytter, som det finder passende.
Camden Property Trust (CPT, $106,21) ejer eller har andele i 56.271 lejligheder fordelt på 165 udviklinger. Og det står i kontrast til de fleste af de andre REIT'er på denne liste, idet det er stærkt koncentreret i det amerikanske sydøstlige USA og Washington, D.C. Det inkluderer tung eksponering i Texas; Camden driver 8.749 enheder i Houston, REITs største storbymarked målt efter antal lejlighedsboliger.
Endnu bedre, næsten alle Camdens nettorenteindtægter stammer fra byer, der rangerer blandt USA's top 25 med hensyn til estimeret befolkningstilvækst og beskæftigelsesvækst.
Camden uddelte stabil drift mellem 2014 og 2018, med omsætningen steget fra $790 millioner til $954 millioner på den tid. Justeret FFO er ikke vokset hvert eneste år i den periode, men har bredt set tendens til opadgående, fra $318 millioner til $392 millioner. Virksomheden forventer, at denne optrend vil fortsætte i 2019, og vejlede for FFO pr. aktie på $4,99 til $5,15 – ved midtpunktet ville det repræsentere en forbedring på 6,3 % i den vigtige REIT-måling.
Og for nylig blev virksomhedens gæld opgraderet af Standard &Poor's til A-, hvilket illustrerer et stærkt økonomisk fundament. Risikorådgivning IHS Markit bemærkede for nylig "at opfattelsen af virksomhedens kreditværdighed er positiv." Virksomhedens 6,3 milliarder dollars i aktiver mod 2,6 milliarder dollars i passiver er en del af den fortælling.
Udbyttevæksten her er OK, men ikke stor. Udbetalingen er forbedret med beskedne 21 % siden 2014, inklusive ingen bump i udbyttet i 2017. Det er en konservativ holdning fra ledelsens side, da SUI udbetaler mindre end to tredjedele af sin forventede FFO for 2019. Men om ikke andet , det betyder, at udbyttet er godt beskyttet.
Sun Communities ejer og driver (eller ejer i det mindste en interesse i) 379 producerede bolig- og fritidskøretøjssamfund, der er vært for mere end 132.000 udviklede steder. Disse websteder er hovedsageligt grupperet i Midtvesten, Florida og Californien, selvom de spænder over andre stater og Canada.
"Historien" om SUI er migrationen af aldrende babyboomere til mere overkommelige trailer- og RV-parker. Men de tager udgangspunkt i lejlighedskomplekser ved at tilbyde et væld af faciliteter, fra pools og fitnesscentre til legepladser og basketballbaner til endda golfbaner og lystbådehavne. Sun Communities er stolte af at drive byggegrunde, der er et snit over det populære "trailerpark"-billede, og det tilbyder mangfoldighed ved at betjene en anden aldersgruppe.
Tidligere på måneden hævede BMO Capital-analytiker John Kim, som har en "Outperform"-rating (svarende til "Buy") på SUI, sit kursmål til $132 på grund af optimisme omkring virksomhedens joint venture med en australsk partner. Han kalder det et "overbevisende værdiforslag", fordi udviklingsudbyttet der er "væsentligt højere."
Men i Sun Communities' telefonkonference med analytikere i første kvartal advarede ledelsen om, at store strømme af kapital trængte ind på mobilhome-pladsen – et kortere sigt problem, men et som presser afkastet på opkøb.
Sun Communities' nuværende udbyttevækstrække går kun tilbage til 2017, hvor udbetalingen er forbedret med 12 % over tre stigninger siden da.