Aktier og obligationer har stort set belønnet markedsindbyggere siden den store recessions markedsnadir i 2009, men store og små investorer overvejer måske, hvor meget ben det nuværende rally har tilbage. Ejendomsinvesteringsfonde (REIT'er) kan være den aktivklasseinvestorer har brug for for at trænge nålen i dette spinkle tyremarked.
Denne sommer skrev den fremtrædende hedgefondskonge Ray Dalio, at markedsparadigmer er ved at skifte, og det næste årtis udsigter er langsom vækst og kronisk bløde renter. Han mener, at verdens centralbanker, herunder USA's Federal Reserve, "at gøre mere ud af denne udskrivning og køb af aktiver vil producere mere negative reelle og nominelle afkast, som vil få investorer til i stigende grad at foretrække alternative former for penge (f.eks. guld) eller andre lagre af penge. rigdom."
Mens Dalio foreslår, at investorer måske tilføjer guld til deres porteføljer, vil de måske også begynde at undersøge REIT'er for at købe. Det skyldes, at fast ejendom også har været en klassisk sikring mod inflation, og den har en tendens til at nyde godt af lave renter.
En anden fordel:REIT'er kan kaste betydelige indtægter af sig; guld gør ikke. Ifølge loven skal ejendomsinvesteringsfonde udlodde 90 % af den skattepligtige indkomst til aktionærerne gennem udbytte. Men den ultimative sikring er at finde REIT'er, der pålideligt (og, når det er muligt, aggressivt) øger deres udbetalinger, da det vil forhindre, at udbyttet faktisk mister værdi på grund af inflation over tid.
Her er syv REIT'er at købe for investorer, der er interesserede i udbyttevækst. Disse ejendomsselskaber er klar til at opretholde og forbedre deres kontantudlodninger gennem den muligvis træge fremtid med lav rente, som nogle eksperter forudser.
Data er pr. 6. oktober. Udbytteudbytte beregnes ved at annualisere den seneste udbetaling og dividere med aktiekursen.
CubeSmart (CUBE, $35,19) ejer og/eller driver en voksende national kæde af mere end 1.150 self-storage faciliteter - en prosaisk, men stabil front af REIT-verdenen, der tilbyder et dige mod recessionstidevande. Virksomheden betjener ikke kun almindelige husholdninger, men også virksomheder og endda bådejere. Det huser således en mangfoldig kundekreds spredt over 38 stater – med store koncentrationer i Florida, Illinois, Texas, New York og Californien – og District of Columbia.
CubeSmart, landets tredjestørste værftsoperatør for selvopbevaring i forhold til årlige indtægter, blev børsnoteret tilbage i 2004. CUBE skar sit udbytte ned under den store recession, men det begyndte en tur med aggressiv udbyttevækst i 2011. Udbetalingen har genopstod fra en post-recession på 2,5 cent per aktie i 2010 til 32 cent i dag.
Det, der er vigtigt, er, at midler fra driften (FFO, et vigtigt REIT-rentabilitetsmål) har været der for at støtte disse stigninger. Virksomhedens justerede FFO (AFFO) er vokset i seks år i træk. AFFO i andet kvartal på 42 cent per aktie steg en krone i forhold til året før. Og ledelsen vejleder om AFFO for hele året på $1,66 til $1,68 per aktie, op fra sidste års $1,64.
I juli bekræftede Moody's CubeSmarts gæld til en investeringsgrad Baa2 senior usikret rating og sagde, at REIT har "god finansiel fleksibilitet og beskeden brug af gearing målt ved nettogæld-til-EBITDA (indtjening før renter, skat, afskrivninger og amortisering) .”
Moody's roste også CubeSmarts "erfarne ledelsesteam og stærke driftsekspertise." Det har den brug for i den konkurrenceprægede self-storage-virksomhed, som spænder over anslået 48.000 til 52.000 faciliteter i USA og har lave adgangsbarrierer.
Alligevel kan CUBE-aktionærer trøste sig ved at vide, at selvopbevaringsvirksomheden også betragtes som "recessionsbestandig." Det skyldes, at økonomiske nedture har en tendens til at tvinge folk til at reducere, hvilket får dem til at pakke deres ekstra ting i CubeSmarts enheder. Lavere renter, hvis de skulle ske, vil også gøre REITs stigende udbytte mere attraktive.
Investorer, der er opmærksomme på den allestedsnærværende brug af smartphones og tablets offentligt, kan være tilbøjelige til at købe Crown Castle International (CCI, $137,92) – den største ejer-operatør af amerikanske telekommunikationsaktiver. REIT's kommunikationsinfrastruktur er iøjnefaldende, sammensat af mere end 40.000 celletårne, 65.000 små-celleknuder og omkring 75.000 rute miles af fiber til alle større amerikanske markeder.
Dens infrastruktur hjælper med at drive AT&T (T), Verizon (VZ), T-Mobile US (TMUS) og Sprint (S) kommunikationsteknologier. Så hvis du ser nogen bruge deres smartphone, er der en anstændig chance for, at Crown Castle gør det muligt.
Crown Castle, som giver mere end 3%, har hævet sit udbytte i årevis. Dets seneste udbytteforhøjelse – en opgradering på 7 % til $1,125 per aktie, kom i oktober sidste år. Dets udbyttevækst bør understøttes godt af AFFO, som ledelsesprognoser vil vokse med 7%-8% årligt i en overskuelig fremtid. (Dets AFFO i andet kvartal sprang 13 % år-til-år, og virksomheden forventer, at tallet for hele året når den høje ende af det forventede interval.)
Det kræver meget kapital at opbygge kommunikationsnetværk, og Crown Castle låner stort. Ikke desto mindre bekræftede Moody's Investors Service i juli sin Baa3 (investment-grade) rating på CCI's senior usikrede kredit med henvisning til REIT's "robuste internt genererede pengestrømme understøttet af dets tårn- og fiberforretning." Moody's tilføjer, "CCI's langsigtede ikke-opsigelige lejekontrakter med kontraktlige leje-rulletrapper giver høj synlighed i fremtidig indtjening og stabilitet af pengestrømme."
Moody's siger, at hvis der er en risiko for Crown Castle, er det muligheden for uventede teknologiske forstyrrelser. For nu er teknologien dog på CCI's side. AT&T, Verizon og andre arbejder på en landsdækkende udrulning af "5G"-tjenester - den mere kraftfulde telekommunikationsteknologi, der yderligere vil væve internettet ind i alles liv. Det driver stor efterspørgsel efter REITs tårne, små celler og fiberaktiver.
Equity LifeStyle Properties (ELS, $136,42) ejer og driver mere end 400 fremstillede hjemmesamfund, RV-resorts og campingpladser i 32 stater og British Columbia, der spænder over mere end 145.000 steder. Med babyboomere, der går på pension i millioner, er lavpris fremstillede boliger og autocamperparker i høj efterspørgsel.
Du kan se det i virksomhedens resultater. Dens seneste guidance for hele 2019:"normaliseret" FFO på $4,12 til $4,22 per aktie. Det skal sammenlignes med $3,87 i 2018 og $3,60 i 2017. Virksomheden registrerede også 8% år-til-år FFO-vækst i andet kvartal, til 96 cents pr. aktie.
Ja, ELS har et lavt udbytte på 1,8 %, der faktisk er mindre end S&P 500. Men det er ikke på grund af mangel på udbyttevækst. Det er bare svært for udbetalingen at holde trit med aktiekursen, som er steget frem med mere end 90 % over de seneste tre år.
Men investorer, der går ind i Equity LifeStyle nu, bør nyde højere afkast på omkostningerne, da det fortsætter med at hæve sine udbetalinger i det kommende år. REIT er godt positioneret til at fange det voksende seniormarked; omkring 10.000 amerikanere går på pension hver dag, og nogle af dem ønsker at nedtrappe. Endnu bedre, de har redeæg, pensioner og social sikring, hvilket hjælper med at isolere dem lidt fra en potentiel recession.
Ejendomsindkomst (O, $78,41) ejer mere end 5.900 ejendomme i 49 stater, Puerto Rico og Storbritannien, udlejet til 265 forskellige lejere på tværs af 49 brancher. Det er dog detailtungt, idet den branche tegner sig for omkring 83 % af REIT's lejeindtægter.
Det er ingen hemmelighed, hvad online-detailhandelen har gjort ved den fysiske detailhandel her i USA - en af grundene til, at aktien er svækket i de sidste par år. Men som ledelsen bemærkede i sit sidste indtjeningsopkald, "kommer 95 % af vores husleje fra lejere med en service-, ikke-diskretionær og/eller lavpriskomponent til deres virksomhed." Endnu en grund til at tro på Realty Incomes model:Den handler med "triple-net" leasingkontrakter, hvilket betyder, at de er uden skatter, forsikring og vedligeholdelse. Realty Income indsamler blot lejechecken - hvilket gør dens indtægter og FFO meget mere regelmæssige og pålidelige.
Og på trods af detailhandlens problemer, blinker Realty Income tegn på vækst. REIT udstedte AFFO på 82 cents pr. aktie i andet kvartal, op fra 80 cents i kvartalet året før. Og for hele året sigter ledelsen på AFFO på $3,28 til $3,33 per aktie, op fra $3,19 i 2018.
Realty Income er også den mest kendte af de månedlige udbytteaktier - hvilket er, hvad der sker, når du mærker dig selv som "Monthly Dividend Company." Det har udbetalt imponerende 590 på hinanden følgende månedlige udbytter, inklusive 88 på hinanden følgende kvartalsvis stiger.
Moody's giver masser af grund til at tro, at udbytte er sikkert og vil fortsætte med at vokse. "Realty Incomes A3 senior usikrede rating afspejler REIT's fremragende ledelsesteam og lange track record i at opretholde en velkapitaliseret balance med konservativ gearing. REIT's operationelt stærke detailportefølje er også godt isoleret fra e-handel og ændringer i forbrugerforbruget, hvilket er en positiv kredit."
STORE Capital (STOR, $38,05) er en diversificeret netto-leasing REIT, der investerer i "enkelt lejers operationelle fast ejendom" - deraf navnet "BUTIK." Det kan prale af 2.389 ejendomme, som det udlejer til 456 kunder på tværs af alle 50 stater, med en topbelægning på 99,7 %, når dette skrives.
Servicevirksomheder, såsom restauranter, helseklubber og biografer, udgør den største del af deres ejendomme med 64 %, mens resten er inden for detailhandel (19 %) og fremstilling (17 %). STOR fokuserer også på langsigtede lejemål med en gennemsnitlig restløbetid på 14 år på de eksisterende lejemål.
STORE Capitals krav på berømmelse? Det er den eneste REIT, der i øjeblikket holdes af Warren Buffetts Berkshire Hathaway (BRK.B). Buffett købte sin andel tilbage i 2017 og er faktisk den næststørste aktionær i virksomheden efter Vanguard.
REIT består af Moody's, hvilket er opmuntrende. "STORE Capitals Baa2 (investment-grade) kreditprofil afspejler virksomhedens hurtige ekspansion og voksende pengestrøm, genereret fra dets meget diversificerede, højt besatte portefølje af enkeltlejerejendomme med langsigtede tredobbelte nettolejekontrakter og årlige huslejebump," Moody's skrev i august og tilføjede, at REIT også havde en "sund balance."
STORE Capital har forbedret sit udbytte hvert år, siden det blev børsnoteret i 2014. Dets seneste forhøjelse – et 6,1 % bump til 35 cents per aktie – blev annonceret i begyndelsen af september. REITs overskudsvækst bør fortsætte med at drive fremtidige stigninger. I sit andet kvartal kom AFFO op på 45 cents per aktie (en stigning i forhold til sidste års Q2). Selskabet sagde også, at det forventer AFFO for hele året på $1,92 til $1,96 per aktie, hvilket ville være en forbedring fra 2018, hvor det tjente $1,85 per aktie.
* Afspejler årlig udbyttevækst siden børsnoteringen i november 2014.
VICI-egenskaber (VICI, $22,95) er et spil-fokuseret REIT, der ejer 22 ejendomme – inklusive Caesars Palace – der spænder over 14.800 hotelværelser og mere end 150 restauranter, barer og natklubber. Ud over Caesars ejer det også ni Harrah's faciliteter over hele landet, racerbaner og golfbaner.
VICI Properties, som først blev børsnoteret i februar 2018, har en begrænset udbyttevæksthistorie, men dets udsigter ser attraktive ud.
Kasinospilindustrien vokser konstant. Spilleindtægterne forbedredes med 3,5 % i forhold til året før i 2018 til rekordhøje $41,7 milliarder, ifølge American Gaming Association. I moderne tid er nationale kommercielle kasinospilindtægter kun faldet én gang årligt – 2009, under den store recession – og derefter kun mildt.
Selskabet indsendte justeret FFO på 38 cents per aktie i andet kvartal, op fra 35 cents i samme periode året før. Ledelsesprojekter for hele 2019 justerede FFO på $1,45 til $1,47 pr. aktie, en beskeden stigning fra $1,43 pr. aktie, delvist fordi den har udstedt nye aktier. Men ledelsen noterer sig også, at den har finansieret opkøb med egenkapital i stedet for med gæld (virksomheden mener faktisk, at en investeringsgradig gældsvurdering er mellem 18 og 36 måneder væk takket være aggressiv nedgearing). Dette udjævner væksten i FFO-per-aktie på kort sigt, men vil uden tvivl øge overskuddet på lang sigt.
VICI har øget sit udbytte i hvert af de to år, siden det ramte de offentlige markeder. Faktisk sagde finansdirektør David Kieske i det seneste indtjeningsopkald, at virksomheden ønsker at "i sidste ende være en udbyttearistokrat", og understregede konsekvent timing for fremtidige udbyttestigninger. Vi vil se nærmere på det om et par årtier endnu ... men tanken om, at VICI er forpligtet til vækst i udbytte, er opmuntrende.
* Repræsenterer årlig udbyttevækst siden den blev børsnoteret i februar 2018.
MGM Growth Properties (MGP, $30,47), som blev udskilt af MGM Resorts International (MGM) i 2016, ejer eller kontrollerer på anden måde 14 resorts i Las Vegas og på tværs af USA, samt et storstilet spise- og underholdningsdistrikt på Las Vegas Vegas Strip. Dets aktiver omfatter 27.400 hotelværelser, 150 detailforretninger, 300 spise- og drikkesteder, 20 underholdningssteder, forskellige konferencefaciliteter og endda et par racerbaner.
Mens virksomheden kan prale af adskillige velkendte Las Vegas-aktiver såsom Mandalay Bay og Mirage, er det geografisk diversificeret. Faktisk bemærkede MGP-ledelsen i sin rapport for andet kvartal, at mindre end halvdelen af REIT's EBITDA (indtjening før renter, skat, afskrivninger og amortisering) kom fra uden for Las Vegas. Det inkluderer MGM National Harbor nær Washington, D.C. og Borgata i Atlantic City.
En stor del af MGPs vækst gennem de seneste år er kommet takket være en aggressiv opkøbsstrategi. Men virksomheden har også indbygget organisk vækst via 2% faste rulletrapper på omkring 90% af huslejen. De er gode frem til 2022, når "indtægter til leje"-hindringer starter.
I september øgede MGM Growth Properties sit udbytte for niende gang siden børsnoteringen og for sjette kvartal i træk. Det var en marginal stigning på omkring en halv procent, men udbetalingen er 7,4 % bedre, end den var på dette tidspunkt sidste år. Det understøttes af vækst i overskuddet – dets AFFO i andet kvartal steg 7 % år-til-år, og 2018s AFFO var omkring 11 % bedre end 2017.
* Afspejler årlig udbyttevækst siden børsnoteringen i april 2016.