Ejendomsinvesteringsforeninger (REIT'er) – en måde for investorer at få adgang til aktiver såsom lejligheder og kontorbygninger, mens de ofte indsamler generøse afkast – havde et skuffende 2018. Med kun et par dage tilbage af året var Vanguard REIT ETF (VNQ) havde tabt 13,5% sammenlignet med et fald på 12% for det bredere marked. Dette står i kontrast til 10-årige gennemsnitlige årlige gevinster på blot mere end 12 % for VNQ.
Vil REITs vende tilbage i 2019? Nå, den samme frygt, som hæmmede disse ejendomshandel i 2018 – stigende renter – er stadig på bestyrelsen for det kommende år. Og højere renter på obligationer hæmmer nogle gange REIT's resultater.
Disse virksomheder er dog ikke skabt lige. De bedste REIT'er for 2019 kan drage fordel af andre kraftfulde tendenser i 2019. For eksempel bør cloud computing-væksten fortsætte med at fremme en robust efterspørgsel efter datalagringstjenester. En massiv infrastrukturudgiftsregning kunne forbedre formuen for relaterede REIT-spil. Og vækst i mobildata, såvel som udrulningen af lynhurtig 5G-teknologi, tilbyder potentiel vækst for REIT'er i celletårne.
Her er de 13 bedste REIT'er at købe og holde i 2019 . Ikke kun skal de drage fordel af brede tendenser, der kan hjælpe dem med at klare sig bedre end deres brødre, men REIT'er som helhed handler til meget mere velsmagende værdiansættelser på det seneste. Desuden overstiger det gennemsnitlige udbytte i rummet i øjeblikket 4 %; så meget desto større grund for investorer til at holde fast i REIT'er, hvis markedet fortsætter i det kommende år.
Ejendomsudspillet har genereret konsekvent 12 % årlig vækst i kernefonde fra driften (FFO, en vigtig målestok for REIT-rentabilitet) siden 2006, og dets udbytte er vokset i samme takt. Organisk vækst understøttes af høje kundefastholdelsesrater og 2 % til 4 % årlige lejerulletrapper indbygget i lejekontrakter.
Digital Realty bygger nye campusser og udvider sit fodaftryk for at drage fordel af en næste bølge af cloud computing-prognose til at generere 76 % årlig vækst på markedet for kunstig intelligens, 34 % årlig vækst i Internet of Things-applikationer og 37 % årlig vækst i segmentet for autonome køretøjer.
DLR udvidede sit latinamerikanske fodaftryk i sidste kvartal ved at opkøbe Ascenty, Brasiliens største datacenterudbyder, for 1,8 mia. Gennem dette køb får REIT 14 nye datacentre, cirka 140 nye kunder og en øget tilstedeværelse i verdens ottendestørste økonomi.
REIT slog konsensusanalytikeres estimater i sidste kvartal ved at levere 8% år-til-år FFO pr. aktie vækst. Desuden gentog den sin guidance for helårs FFO per aktie for 2018, hvilket skulle oversættes til 7 % plus vækst.
Guggenheim-analytiker Robert Gutman opgraderede for nylig sin rating på Digital Realty-aktier fra "Neutral" til "Køb".
Et andet stort datacenter REIT er Equinix (EQIX, $339,02), som ejer mere end 200 datacentre fordelt på fem kontinenter og 52 større markeder. Equinix har mere end 9.800 kunder, herunder næsten halvdelen af alle Fortune 500-virksomheder.
Ligesom Digital Realty har denne REIT produceret en stabil organisk vækst på grund af høje tilbagevendende indtægter (omkring 94% af den samlede omsætning) og 2% til 4% kontrakterede årlige lejestigninger. Equinix har produceret 63 kvartaler i træk med forbedrede indtægter. Og i det seneste årti har den årlige omsætningsvækst i gennemsnit været 26 % om året, mens væksten i pengestrømme i gennemsnit har været 29 %.
Equinix’ vækstplaner omfatter udvidelse af sit netværk af datacentre. Udviklingsprojekter giver typisk et investeringsafkast på omkring 30 %. På nuværende tidspunkt har Equinix 30 byggeprojekter i gang, som vil udvide kapaciteten på 21 store verdensmarkeder.
REIT er vejledende for en vækst på 13 % FFO pr. aktie i 2018 og hævede udbyttet med 14 % i år og i 2017. Dens konservative udbetalingsmål på 45 % giver en polstring for endnu mere udbyttevækst forude.
Equinix-aktier vurderes som køb eller stærkt køb af 21 ud af 25, der dækker analytikere. De resterende analytikere kalder det stadig et hold.
Den sidste af de datacenter REIT'er, vi vil diskutere her, er CyrusOne (CONE, $51,11), som leverer datalagringstjenester til ca. 1.000 kunder gennem et netværk af 47 datacentre på tværs af Amerika, Europa og Asien.
I løbet af tredje kvartal af 2018 underskrev CyrusOne 500 nye lejekontrakter med kunder – den næsthøjeste kvartalsvise total i sin historie – og tilføjede syv nye Fortune 1000-kunder, hvilket øgede dets samlede antal til 208. REIT tilføjede også $89 millioner til sit kontraktbeholdning – den største kvartalsvise stigning i historien – hvilket øgede det samlede efterslæb til næsten $850 millioner.
Leasingperioder på gennemsnitligt 8,7 år giver denne REIT stor forudsigelighed af indtægter. Cirka 81 % af CyrusOnes lejekontrakter har indbygget 2 % til 3 % årlige lejerulletrapper, der driver pålidelig organisk vækst.
REIT erhvervede for nylig nye lokaliteter på vestkysten, påbegyndte ekspansionsprojekter i London og Frankfurt og etablerede et strategisk partnerskab med en førende brasiliansk datacenterudbyder, ODATA Brazil. Alle disse handlinger tjener til at udvide REIT's fodaftryk på tværs af vigtige datacentermarkeder og fremme fremtidig vækst.
CyrusOne leverede 7 % FFO pr. aktie-vækst i løbet af de første ni måneder af 2018 og har guidet til 6 % til 8 % FFO-vækst for hele året.
REIT begyndte at udbetale udbytte i 2013 og har øget sin udbetaling med et gennemsnit på 26 % årligt over tre år, inklusive en stigning på 9,5 % i 2018.
En aldrende befolkning, der giver næring til sundhedsomkostningerne, er en af de mest magtfulde demografiske tendenser, der former Amerika i dag. Den amerikanske seniorbefolkning forventes at fordobles i løbet af de næste to årtier, og sundhedspleje REIT'er såsom Welltower (NÅ, $66,44) kan trives som et resultat.
Welltower er USAs største sundheds-REIT og deltager i næsten alle aspekter af medicinsk behandling, fra hospitaler og ambulatorier til plejehjem og dygtige sygeplejefaciliteter. Virksomheden ejer 1.517 sundhedsejendomme i USA, Canada og Storbritannien.
Store sundhedsudbydere såsom Sunrise Senior Living, ProMedica og Evolution Health lejer REIT's ejendomme under langsigtede kontrakter. Cirka 94% af Welltowers indtægter er privat løn, så ændringer til Medicare/Medicaid udgør en lille risiko. Derudover gør de væsentlige sundhedsydelser leveret af lejerne denne REIT i det væsentlige recessionsbestandig.
I december købte Welltower $1 milliard af seniorboliger og medicinske kontorejendomme, oven i $1,5 milliarder af medicinske kontorejendomme, der blev afsluttet i løbet af tredje kvartal af 2018. REIT samarbejdede for nylig med Qatar Sovereign Wealth Fund om finansiering af nye projekter.
Welltower har konsekvent klaret sig bedre end andre REIT'er ved at afkaste 14,9% årligt siden starten og øget udbytte hvert år siden 2004. Tempoet er dog ikke ligefrem højt; over de seneste fem år er udbyttet steget med 3 % årligt.
WELL blev opgraderet af tre analytikerfirmaer i 2018. Den seneste opgradering var af Raymond James analytiker Jonathan Hughes. Hughes hævede sin vurdering fra "Marked Perform" til "Outperform", med henvisning til REIT's højere sikkerhedsmargin.
En anden stor sundheds-REIT, der nyder godt af Amerikas grånende, er Ventas (VTR, $57,51). Denne REIT ejer cirka 1.200 seniorboliger, sundhedspleje og forskningsejendomme på tværs af USA, Canada og USA. Den har leveret et brancheførende årligt afkast på 23 % over de seneste 18 år, sammen med 8 % årlig udbyttevækst.
Ventas er mere diversificeret end Welltower; det deltager i alle sundhedssektoren, herunder seniorboliger, lægekontorer, universitetsbaserede forskningscentre, indlagte rehabiliterings- og langtidsakutte centre, hospitaler og internationale hospitaler. Uddannet sygepleje, et dårligt præsterende område for de fleste sundheds-REIT'er, repræsenterer mindre end 1 % af Ventas' forretning.
Ligesom Welltower udlejer Ventas sine faciliteter til førende sundhedsudbydere såsom HCA Healthcare (HCA), UnitedHealth Group (UNH) og Advocate Health under langsigtede kontrakter. Seniorboliger udgør ca. 55 % af porteføljen. Lejekontrakter på disse ejendomme har i gennemsnit otte år og har ligesom datacenter REIT'er indbygget leje-rulletrapper til vækst.
Ventas er forpligtet til at tilføje flere universitetsbaserede forskningscentre til sin portefølje. Disse aktiver genererer i øjeblikket 18 % årlig vækst.
REIT har øget udbyttet hvert år i løbet af det sidste årti og vokset udbyttet med 4,1% årligt i løbet af de sidste fem år. Oven i købet tilbyder Ventas sundhedspleje REIT-industriens mest konservative balance. Dækningen med faste gebyrer (hvor godt indtjeningen dækker faste gebyrer) er stærk med 4,6x, forholdet mellem gæld og aktiver er beskedent på 36 %, og kortfristede gældsforfald udgør mindre end 12 % af den samlede gæld.
Ventas oversteg konsensusanalytikeres estimater i tredje kvartal af 2018 og hævede sin helårsguidance for FFO pr. aktie.
Udrulningen af ultrahurtige 5G-netværk er et kritisk tema, der driver fornyet vækst for kommunikationsinfrastruktur REIT'er såsom Crown Castle International CCI, $103,87). Crown Castle er landets største udbyder af delt trådløs infrastruktur. REIT ejer 40.000 celletårne i USA og 60.000 miles af fiberkabel til små celle netværk.
Lejekontrakter med "Big Four" trådløse udbydere - Verizon, AT&T (T), Sprint (S) og T-Mobile (TMUS) - tegner sig for omkring 74% af Crown Castles indtægter. Disse lejemål giver tilbagevendende indtægter og organisk vækst fra indbyggede lejerulletrapper. På nuværende tidspunkt har Crown Castle omkring 24 milliarder dollars i kontrakterede leasingbetalinger reserveret over de næste fem år.
En eksplosion i mobildata har gjort det muligt for denne REIT at generere omsætningsvækst hvert år siden 2001, inklusive under recessionen 2008-09. Crown Castle opnår trinvis salgsvækst ved at tilføje nye lejere til eksisterende tårne, hvilket også øger fortjenestemargener og ROI.
Crown Castle har øget udbyttet hvert år siden 2014. I de sidste tre år er udbyttet vokset 28% årligt. REIT er forpligtet til at levere mindst 7 % til 8 % årlig udbyttevækst fremadrettet.
Ligesom Crown Castle genererer American Tower stærke tilbagevendende indtægter fra 5- til 10-årige lejekontrakter og 3% indbyggede lejerulletrapper. Organisk vækst i lejerfaktureringer og nye tårninstallationer har gjort det muligt for denne REIT at levere 16,5 % årlig omsætningsvækst og 12 % årlig vækst i indtjeningen i det seneste årti.
Effektiv allokering af kapital er indikeret af REIT's demonstrerede evne til at tilføje 25.000 nye celletårne i de seneste år, samtidig med at man opretholder en kreditvurdering af investeringskvalitet og nedbringer sin balance. Femårig udbyttevækst har i gennemsnit været 24% årligt, og American Tower har også gennemført næsten 5 milliarder dollars i aktietilbagekøb. Virksomheden øger udbyttet kvartalsvis, ikke årligt; udbetalingen er forbedret med 20 % i 2018 på tværs af fire stigninger.
American Tower har køb eller stærke købsanbefalinger fra 21 ud af 22, der dækker analytikerfirmaer.
REITs nordamerikanske og vesteuropæiske portefølje tegner sig i øjeblikket for 81% af omsætningen, men Iron Mountain forventer, at fremtidig vækst kommer fra nye markeder. Den organiske vækst varierer omkring 3 % om året i udviklede markeder og 7 % årligt i EM'er. Som følge heraf forventer REIT, at øget eksponering af nye markeder i porteføljen vil give næring til 5 % årlig vækst i organisk salg og en meningsfuld marginudvidelse.
Selvom det er lidt mere gearet end nogle andre REIT'er, drager Iron Mountain fordel af 72 % fastforrentet gæld og en 4,8 % blandet rente på gæld. Derudover har REIT også masser af kontanter (to gange EBITDA, en nøgleværdi for pengestrømme) til rådighed for udbytte og investeringer.
Iron Mountain sigter mod 6,7 % årlig vækst i salget, 10,9 % årlig vækst i pengestrømme og 4 % årlige udbyttestigninger over de næste tre år. REIT planlægger også at reducere sin gearing til under REIT-gennemsnittet.
Denne REIT har genereret en stabil udbyttevækst siden 2010 og årlige udbetalingsstigninger på 14,5 % i gennemsnit over de seneste tre år. IRM har også udbetalt fire særlige kontantudbytter og to aktieudbytter i løbet af de seneste otte år.
Berenberg-analytiker Nate Crossett indledte dækning i september med en "Køb"-rating og et prismål på $52.
Alexandrias ejendomsportefølje omfatter 32,2 millioner kvadratmeter kontorlokaler og består af 21,6 millioner kvadratmeter driftsejendomme, 2,6 millioner kvadratfod udviklings- og ombygningsareal til leverancer i 2019 og 8,0 millioner kvadratmeter mellemliggende og fremtidige udviklingsprojekter.
REIT's 96% belægningsprocent, indbyggede leje rulletrapper og triple-net leasingkontrakter (som kræver, at lejere ikke kun betaler for husleje, men for vedligeholdelse, skatter og forsikring) har understøttet 5% årlig vækst i samme ejendom i gennemsnit gennem de sidste 10 år . Alexandria planlægger at tilføje 40 til 45 nye klasse A-ejendomme og 9,1 millioner kvadratfod nyt udlejningsareal i løbet af de næste fem år, hvilket potentielt vil fordoble REIT's lejeindtægter inden 2022.
Alexandria har genereret 58% FFO pr. aktie vækst over fem år og er vejledende for 10% gevinster i midler fra driften i år. I mellemtiden er udbyttet forbedret med 6 % til 7 % i hvert af de seneste tre år, og en beskeden udbetalingsprocent på 57 % sikrer en høj sikkerhedsmargin.
Citigroup-analytiker Michael Bilerman opgraderede for nylig Alexandria til "Køb", og anbefalede virksomheden som et blue-chip-alternativ til premium-vurderings-REIT'er for sundhedspleje, der har attraktive aktiver på højvækstmarkeder.
Nylig offentlig Americold Realty Trust (COLD, $24,27) er den største og eneste handlede REIT med fokus på temperaturkontrollerede lagre. Virksomheden ejer og/eller lejer 156 varehuse, der giver 924 millioner kubikfod kølerum og betjener cirka 2.400 kunder i hele Nordamerika, Australien, New Zealand og Argentina.
Kunder stoler på Americolds strategisk placerede faciliteter og omfattende geografiske fodaftryk for at optimere deres egne distributionsnetværk. REIT's top 25 kunder har i gennemsnit 33-årige ansættelsesforhold som lejere af virksomheden, lejer flere faciliteter, køber yderligere værdiskabende tjenester og er forpligtet under langsigtede lejekontrakter. Lejere omfatter store fødevareproducenter såsom ConAgra (CAG) og Kraft Heinz (KHC), samt førende fødevareforhandlere og distributører såsom Kroger (KR) og Sysco (SYY).
Americold har en brancheførende andel på 23% af det amerikanske marked for kølerum. Dens størrelse giver konkurrencefordele relateret til stordriftsfordele, reducerede driftsomkostninger og lavere kapitalomkostninger og positionerer også REIT som den førende konsolidator i et stærkt fragmenteret kølekædemarked.
Americold har genereret 3,3% årlig huslejevækst og 6,0% årlig indkomstvækst fra sin eksisterende franchise. Stigende belægninger og huslejer, udvidelser på eksisterende grunde og opkøb vil sandsynligvis fremme fremtidig vækst. REIT har $109 millioner i udviklingsprojekter i gang og har for nylig indgået partnerskab med Woolworths, Australiens største købmand, om $600 millioner nye udviklingsprojekter, der skal afsluttes i løbet af de næste tre til fem år. Americold sigter mod to til tre udviklingsprojekter hvert år. Projekter kræver typisk $75 millioner til $200 millioner i investeringer og genererer 10% til 15% ROI.
REITs ekspansionsstrategi understøttes af en stærk balance. Gælden repræsenterer kun 23 % af virksomhedens værdi, der er minimale kortfristede gældsforfald, og Americold har 385 millioner dollars i kontanter og en uudnyttet bankkreditgrænse på 450 millioner dollars.
Americold, som blev børsnoteret i januar 2018, har opnået "Outperform"-vurderinger fra analytikere hos Raymond James, Zacks og SunTrust Robinson Humphrey.
Denne REIT drager fordel af forbrugernes præferencer, der favoriserer øget forbrug af friske produkter og økologiske fødevarer. Efterspørgslen efter frisk frugt og grønt er vokset med 362 % i de sidste 30 år, hvilket er 1,7 gange hurtigere end væksten i det samlede årlige fødevare-CPI i samme periode.
Huslejer, indkomst og kapitaliseringssatser for gårde, der dyrker frugt og grøntsager, er vokset meget hurtigere end gårde, der fokuserer på traditionelle råvareafgrøder (majs og sojabønner), hvilket gør dette til en særlig attraktiv niche for landbrugsejendom.
Gladstone har været en aggressiv opkøber, der har købt cirka 446 millioner dollars i nye gårdaktiver siden børsnoteringen i 2013. Opkøb har hjulpet med at drive næsten syvdobling af omsætningen og tredobbelt vækst i FFO per aktie over fem år. Udbytte har fulgt en lignende bane. I løbet af de sidste 40 måneder har Gladstone øget sit udbytte 10 gange til en samlet gevinst på næsten 48 %.
Gladstone har mange muligheder for at udvide sin landbrugsjordportefølje og lejeindtægter. På grund af gårdens fragmentering. Den samlede værdi af amerikansk landbrugsjord overstiger 2,7 billioner dollars, men 87% af landbrugene ejes af individuelle familier, hvoraf mange søger en exit-strategi. Næsten to tredjedele af USA's landmænd nærmer sig pensionsalderen og har ingen familiemedlemmer, der er interesserede i at drive deres eksisterende gård.
REIT har også minimal eksponering over for stigende renter på grund af en gældsstruktur med 100 % fast rente, 3,3 % vægtede gennemsnitlige rentesatser og gennemsnitlige gældsløbetider på 8,9 år.
Rep. Nancy Pelosi, D-Calif., har indikeret at opbygningen af USAs infrastruktur er en høj prioritet for den nye kongres. Husets demokrater opfordrede oprindeligt til $1 trillion i nye føderale udgifter til infrastruktur som en del af deres "Better Deal"-plan for Amerika, som de afslørede i februar 2018.
REIT'er, der er klar til at drage fordel af øgede infrastrukturudgifter omfatter Hannon Armstrong (HASI, $19,11). Hannon finansierer projekter, der adresserer klimaændringer. Det investerer i sol- og vindenergi, stormvandsanering og energieffektivitetsaktiver og samarbejder med producenter, energitjenesteudbydere og den amerikanske regering om sine projekter. Hannon Armstrong vurderer, at der er et verdensomspændende marked for 100 billioner USD for energieffektivitet og vedvarende energiprojekter.
Hannon Armstrong kan prale af en 30-årig track record inden for miljøsanering og 5,3 milliarder dollars af aktiver under forvaltning, diversificeret på tværs af 175 for det meste investeringskvalitetsprojekter. REIT forventer at investere 1 milliard dollars årligt i nye projekter.
Hannon Armstrong afspejlede robust vækst på tværs af stort set alle dets miljøafhjælpningsmarkeder og leverede 26 % omsætningsvækst og 16 % EPS-gevinster i løbet af de første ni måneder af 2018. REIT har minimal eksponering over for stigende renter, fordi faste renter repræsenterer 77 % af dets gæld . Hannon Armstrong begyndte at betale udbytte for fire år siden og har øget udbetalingen med 15 % årligt. Lav udbetaling på 62 % giver en sikkerhedsmargin og rigelig plads til mere udbyttevækst.
Hannon Armstrong vurderes som køb eller stærkt køb af fem af sine seks dækningsanalytikere.
CorEnergy udlejer sine aktiver til lejere på triple-net basis med løbetider på gennemsnitligt 10 til 15 år. De fleste lejemål har indbyggede rulletrapper og deltagende funktioner, der gør det muligt for REIT at dele i overskydende lejeroverskud.
Olie- og gasselskaber er ivrige efter at sælge ikke-kerneinfrastrukturaktiver og støtte REIT's aktive aftalepipeline. CorEnergy lukker typisk et eller to køb af aktiver hvert år med handler til en værdi af normalt mellem 50 og 250 millioner dollars. En konservativ kapitalstruktur, hvor gæld kun udgør 25 % af kapitaliseringen, giver CorEnergy fleksibilitet til fusioner og opkøb.
Nøgleinitiativer for CorEnergy i 2019 omfatter at gennemtvinge en FERC-ratestigning for sin McGas Pipeline, udnytte overskydende kontanter til at reducere gearing og afslutte et eller flere opkøb.
FFO pr. aktie er forbedret med 18% over de seneste fire kvartaler. Det er med til at give næring til et spirende udbytte, der startede for fem år siden og er vokset med 9 % årligt. CorEnergy begyndte at udbetale udbytte for fem år siden og er vokset med 9 % årligt.
CorEnergy har en konsensusanalytikervurdering af køb, og det gennemsnitlige analytikeraktiemål på $40 giver det en potentiel opside på 22 %.