Ejendomssektoren har kort sagt været en taber i 2020.
Ejendomsinvesteringsforeninger (REIT'er), som ejer og driver forskellige typer ejendomme og faciliteter, falder næsten 11 % i forhold til et fald på 6 % for S&P 500. Men der er en verden til forskel, der adskiller sektorens bedste REITs og dens værste.
Meget af smerten i fast ejendom er kommet takket være detail-fokuserede virksomheder, hvoraf mange har mistet mere end 50 % af deres værdi, da investorer korrekt formodede, at bo-hjemme-ordrer ville minimere indkøbsture og begrænse kundernes forbrug. Kontor REIT'er har også oplevet store kampe, da lukkede virksomheder ikke er i stand til at betale husleje, og da storstilede arbejde-hjemme-strategier får investorer til at gentænke fremtiden for kontorlokaler.
Ikke alle REIT-sektorer er dog blevet lige påvirket. Nogle REIT'er rider relativt uskadt ud af pandemiens nedlukninger - og nogle nyder endda godt af de seneste havændringer.
Men mens defensive forretningsmodeller er en vigtig egenskab at have, når man bestemmer REITs at købe, bør andre kvaliteter også overvejes. Solide balancer er et must. Konservative udbetalinger, som giver plads til, at udbytte let kan dækkes i tilfælde af et chok og hæves i fremtiden, når alt er godt, er også ideelle.
Her er ni af de bedste REIT'er at købe, ikke kun for deres varige forretninger, men også deres finansielle styrke og udbyttedækning.
Self-storage REIT Offentlig opbevaring (PSA, $196,97) har eksisteret i næsten 50 år. Denne REIT ejer cirka 2.500 lagerfaciliteter på tværs af 38 stater, der repræsenterer 170 millioner kvadratfod udlejeligt område. Ud over sine amerikanske websteder ejer Public Storage interesser i 234 self-storage-faciliteter i Europa via sin Shurgard-investering og 27,5 millioner kvadratfod kommerciel plads via besiddelser i PS Business Parks.
Self-storage faciliteter betragtes som en væsentlig forretning, så REIT's websteder er fortsat med at fungere under pandemien. Dette har givet kunderne mulighed for at flytte ind eller ud, få adgang til deres ejendom og betale husleje.
REIT slog analytikerestimater i marts-kvartalet ved at levere en vækst på 4 % i kernefonde fra driften (FFO, en vigtig rentabilitetsmåling for REITs) pr. aktie. Det forbedrede også samme butiksbelægning til 92,7 %, en stigning på 6 basispoint år-til-år; et basispoint er en hundrededel af et procentpoint. Den advarede dog om, at tab på uerholdelige gældsforpligtelser kan stige lidt fra historiske niveauer, som i gennemsnit har været på mindre end 2 % af huslejen.
PSA stikker ud blandt de bedste REIT'er at købe nu på grund af sin fæstningslignende balance, som afspejler dets brug af foretrukne aktier til at finansiere sine operationer, snarere end lån. Gælden er begrænset til sølle 7 % af kapitaliseringen. I mellemtiden tegner udbyttet sig for kun 74 % af den efterfølgende 12-måneders FFO, hvilket er et lavt, sikkert forhold for REIT'er.
Mens udbyttet har ligget fast i samme takt siden 2017, har Public Storage udbetalt en regelmæssig kontantudlodning i mere end 30 år i træk.
Ekstra pladsopbevaring (EXR, $94,38) er USA's næststørste REIT til selvopbevaring, der ejer og/eller driver mere end 1.800 ejendomme, der omfatter 135 millioner kvadratfod udlejeligt område. Halvdelen af dets ejendomme ejes af selskabet; de øvrige består af ejendomme forvaltet for andre (36%) og joint ventures (13%).
Extra Space Storage har et nationalt fodaftryk på tværs af 40 stater, hvor Californien, Florida og det nordøstlige USA tilsammen repræsenterer 43 % af porteføljen.
Denne REIT har leveret stærk præstation over de seneste fem år. Siden investorpræsentationen i marts havde virksomheden genereret en femårig gennemsnitlig vækst på 5,7 % i same-store-indtægter og 7,1 % i same-store-indkomst – rater, der var meget højere end sine konkurrenter.
For marts-kvartalet voksede Extra Spaces FFO per aktie med 7% år-til-år; FFO-væksten over de seneste fem år har været exceptionel med mere end 13 % årligt. Belægningen i samme butikker faldt, men kun med 10 basispoint, til 91,3 %.
REIT's gældsbyrde kan håndteres med 44 % af kapitaliseringen, og det årlige frie cash flow giver næsten tre gange den dækning, det har brug for for at foretage årlige rentebetalinger. I mellemtiden giver EXR's udbytteudbetaling på 72% af FFO en bred sikkerhedsmargin, hvis huslejen falder, og har understøttet gennemsnitlige årlige udbyttestigninger på 8,8% over de seneste fem år. Det placerer Extra Space blandt de bedste REIT'er at købe for udbetalingssikkerhed og vækst.
CyrusOne (CONE, $72,21) ejer cirka 50 datacentre på verdensplan, der repræsenterer mere end 4 millioner kvadratmeter leasingplads.
CyrusOne leverer missionskritisk it-infrastruktur hovedsageligt til Fortune 1000-virksomheder, som repræsenterer 77 % af deres husleje. Et ekstra lag af beskyttelse leveres af indlejrede lejeeskaleringer i 76 % af dets lejemål og gennemsnitlige resterende lejeperioder på 53 måneder på tværs af porteføljen.
Work-at-home og andre it-initiativer genererer betydelig ny efterspørgsel efter datatjenester, og REIT's båndbreddebookinger er fordoblet år-til-år. Belægningsprocenten er i øjeblikket i gennemsnit 85 % for den indenlandske portefølje og 91 % for den internationale portefølje, hvilket giver masser af plads til vækst.
Takket være sin status som en væsentlig virksomhed i de fleste lande har CyrusOne været i stand til at fortsætte med at udvikle nye faciliteter, der vil udvide sit geografiske fodaftryk med 20 %, når det er færdigt.
CONE leverede et imponerende kvartal i marts på trods af coronavirus, med en normaliseret FFO per aktie steg 18 % år-til-år. Dette datacenter REIT underskrev $60 millioner nye lejekontrakter i løbet af kvartalet og sluttede marts med sit højeste kvartalsefterslæb nogensinde, hvilket repræsenterer $610 millioner i kontraktværdi.
REIT har en kreditvurdering af investeringsgrad og reducerede for nylig sine rentebetalinger med mere end 250 basispoint via refinansiering. I mellemtiden er CyrusOnes udbytteudbetalingsforhold usædvanligt lavt på 32 %. Det betyder ikke kun, at udbyttet er sikkert, men at CONE burde have rigelig plads til at fortsætte med at forbedre det i et hurtigt tempo; den har i gennemsnit været 9,7 % årlig udbyttevækst over de seneste fem år.
Digital Realty Trust (DLR, $139,32) er en anden aktør inden for den digitale infrastruktur.
Denne REIT ejer 267 datacentre verden over, betjener mere end 4.000 kunder og leverer omkring 145.000 krydsforbindelser, som er forbindelser mellem virksomheder og netværksudbydere såsom Verizon (VZ) og AT&T (T).
Digital Realty har vokset justeret FFO med 9% årligt i gennemsnit over de seneste fem år, delvist drevet af opkøb. For eksempel erhvervede det 54 aktiver i Europa med sit 2019-køb af Interxion, otte aktiver og seks udviklingsprojekter i Brasilien ved at købe Ascenty i 2018, og 12 aktiver og seks udviklingsprojekter i USA via et 2017-opkøb af DuPont Fabros Technology.
Digital Realty Trust vokser dog også med sine eksisterende kunder, efterhånden som de implementerer flere hybride cloud-løsninger. REIT udnytter nye højvækstskysegmenter såsom kunstig intelligens, tingenes internet, autonom kørsel og virtual reality.
REIT har en blue-chip kundebase; mere end halvdelen af dets topkunder – inklusive Facebook (FB), Oracle (FB) og Comcast (CMCSA) – har kreditvurderinger af investeringskvalitet. Dens top 20 kunder tegner sig for 53 % af den årlige leje.
Mens kerne-FFO pr. aktie faldt med 6% i marts kvartal, er REIT stadig vejledende for 2020 FFO pr. aktie på $5,90 til $6,10, hvilket nemt ville dække dets $4,48 årlige udbytte. Udbyttet, som er vokset i 14 år i træk, er steget med 5,7 % årligt over de seneste fem år.
Digital Realty tilbyder også en solid BBB-vurderet balance og har leveret uafbrudt vækst i kerne-FFO pr. aktie siden 2006.
Vi tager fat på endnu et datacenter REIT: QTS Realty Trust (QTS, $66,95).
QTS er en nyere digital REIT, der ejer, driver eller administrerer 24 datacentre, der repræsenterer mere end 6 millioner kvadratmeter leasingplads og betjener cirka 1.200 kunder, hovedsageligt i Nordamerika og Europa. Størstedelen af kunderne kommer fra de digitale medier og it-servicebranchen. Omvendt er REIT's eksponering for kunder fra COVID-19-påvirkede industrier såsom detailhandel, gæstfrihed og transport mindre end 10 %. Det har bidraget til et afkast på 24 % plus, der placerer det blandt de bedste REIT'er hidtil i 2020.
QTS Realty Trust voksede drifts-FFO med mere end 15% i løbet af marts kvartal. Det sluttede også perioden med rekordhøje årlige bogførte indtægter, hvilket lover godt for 2020-resultatet. Selskabet forventer, at omsætning, EBITDA og drifts-FFO pr. aktie vil forbedres i år. Den har i gennemsnit haft næsten 6% drifts-FFO-vækst over de seneste fem år.
Udviklingsaktiviteter bør understøtte QTS Realty Trusts fremtidige vækst. REIT bragte 21 megawatt strøm og 60.000 fod lejebar plads online i løbet af marts kvartal. Det er også ved at færdiggøre projekter i Chicago, Atlanta, Richmond og andre byer, som vil være klar til kunder senere i år.
QTS Realty Trust skulle være i stand til fuldt ud at finansiere 2020-2021 udviklingsaktiviteter takket være $342 millioner for nylig rejst gennem terminsaktiesalg. Langfristet gæld udgør kun 45 % af kapitaliseringen, og REIT har ingen væsentlige gældsforfald før 2023.
Denne REIT, som blev grundlagt i 2003 og blev børsnoteret i 2013, har naturligvis en kort udbyttehistorie. Men udbetalingen er næsten fordoblet siden børsnoteringen, og den udbetaler beskedne 70 % af FFO som udbytte.
Crown Castle International (CCI, $163,06) er førende inden for mobilmaster og delt kommunikationsinfrastruktur til det amerikanske marked. REIT ejer cirka 40.000 celletårne og 80.000 miles af fiber, som også understøtter 70.000 mindre cellestrukturer, der bruges til at styrke kapaciteten i datatætte områder.
Amerikas "Big Four" trådløse udbydere bidrager med næsten 75% af denne REIT's site lejeindtægter. Crown Castle International nyder også godt af sikkerheden på $24 milliarder af tilbagevendende indtægter fra disse luftfartsselskaber, der er knyttet til kontrakterede leasingbetalinger over fem år. Og CCI er blandt de bedste REIT'er til at udnytte USA's landsdækkende 5G-udrulning, som kræver et tættere celletårnsnetværk for at bære belastningen.
Crown Castle annoncerede marginal vækst i justeret FFO per aktie for marts kvartal. Men den forventer stadig, at AFFO i 2020 vil forbedre sig med 8 % år-til-år – bedre end dens femårige gennemsnitlige AFFO-vækst på 6 %.
REIT har en balance af investeringskvalitet, ingen gældsforfald i 2020 og 5 milliarder dollars tilgængelig likviditet på kreditlinjer. Dens fastforrentede gæld har en lav rente på 3,7 %.
Crown Castle sigter efter 7% til 8% årlig udbyttevækst, og det levede op til forventningen i oktober sidste år med en stigning på 7% til $1,20 pr. aktie kvartalsvis. REIT's udbytteudbetalingsforhold er moderat med 84 % af AFFO.
Landbrug er ikke perfekt recessionssikkert, men det viser sig at være en holdbar forretning for Gladstone Land (LAND, $14,87). REIT ejer 113 gårde og cirka 88.000 acres af førsteklasses landbrugsjord i 10 stater, som det udlejer til frugt-, nødde- og grøntsagsbønder. Værdien af dets portefølje er anslået til $892 millioner, hvilket er næsten tre gange virksomhedens nuværende markedsværdi.
REITs landmandslejere dyrker specialafgrøder med højere marginer, såsom blåbær, figner og mandler, der sælges direkte til store dagligvarekæder som Kroger (KR) og Walmart (WMT). I løbet af april var alle Gladstone Lands gårde udlejet og løbende på lejebetalinger.
Gladstones justerede FFO pr. aktie steg 47% i løbet af marts kvartal; AFFO-væksten har i gennemsnit været 4% over de seneste fem år. I mellemtiden voksede værdien af dens landbrugsjordportefølje næsten 2%. En solid blanding af nye farme i sin opkøbspipeline og lejekontrakter, der fornys til højere priser, understøtter Gladstone Lands 2020-vækstforventninger.
Ledelsen og andre insidere ejer imponerende 11 % af virksomheden, hvilket tyder på et stærkt fokus på at opretholde og øge udbyttet.
Gladstone Land er blandt de bedste REIT'er at købe for ren udbyttefasthed. LAND har udbetalt 97 på hinanden følgende månedlige udbytter og forhøjet betalinger 18 gange over 21 kvartaler. En AFFO-udbetalingsprocent på 85 % giver et sikkerhedsnet og plads til yderligere udbyttevækst.
Stag Industrial (STAG, $27,24) er bedre positioneret end de fleste lager REIT'er til at håndtere nedfaldet fra pandemien på grund af dens balance af høj kvalitet, forskelligartede lejerbase (420 på nuværende tidspunkt) og velstående lejekontraktudløb. REITs største lejer, Amazon.com (AMZN), skalerer aggressivt op for at imødekomme robust e-handelsefterspørgsel. Derudover er mere end 60 % af Stag Industrials lejere meget store virksomheder, der hver genererer over 1 mia. USD i årligt salg.
Stag Industrial ejer 456 varehuse, der repræsenterer næsten 92 millioner kvadratmeter udlejeligt område i 38 stater. Porteføljebelægningsprocenten er 96,2.
REIT's kerne-FFO pr. aktie steg med 4,4% år-til-år i marts kvartal. Kontanter til rådighed for distribution forbedredes med 14% til $56 millioner. Dette gav mere end en tredobling af udbyttet for marts-kvartalet. Belægningsprocenten steg, og FFO nød godt af en stigning i huslejen på 2,5 % fra eskaleringer af indlejrede lejekontrakter. Kun 28 af REIT's 519 lejekontrakter udløber i år, hvilket tyder på, at belægningsprocenten bør forblive høj.
Stag Industrials nettogæld udgør kun 46% af kapitaliseringen og 4,4 gange EBITDA. Derudover har denne REIT næsten 325 millioner dollars i kontanter på hånden, hvilket er mere end nok til at dække 2020-udbytte (hvis det kom til det) og gældsforfald. Men Stag Industrial, en månedlig udbytteaktie, vejleder for 2020 kerne-FFO mellem $1,80 og $1,88 pr. aktie, et godt stykke over de $1,144 pr.
Det udbytte er vokset i otte år i træk, dog med et glacialt tempo på 1,3 % årligt.
Getty Realty (GTY, $28,97) er en netto-leasing REIT, der ejer dagligvarebutikker og tankstationer. På nuværende tidspunkt ejer eller leaser virksomheden 947 ejendomme på tværs af 35 stater, primært på bymarkeder. Dets stationer er udlejet til nationalt kendte brændstofmærker, herunder BP, Shell, Mobil og flere.
Cirka 10 % af dets websteder har også hurtigserveringsrestauranter for prominente mærker, herunder McDonald's (MCD) Subway, Wendy's (WEN) og Dunkin Donuts (DNKN). Næsten alle dets lejere har holdt åbent under pandemien, og i begyndelsen af maj havde Getty Realty indtil videre opkrævet 97 % af aprillejen.
Som en nettoleasing REIT er Gettys lejere ansvarlige for at betale skat, ejendomsvedligeholdelse og reparationsomkostninger og forsikring. Selskabets gennemsnitlige lejeperiode er 10 år, og alle lejemål har indbyggede årlige lejerulletrapper.
REIT's justerede FFO pr. aktie voksede næsten 10% i marts kvartal, drevet af huslejestigninger, opkøb og effektiv omkostningsstyring. Justeret FFO-vækst over fem år har oversteget 6%.
Gettys balance er stærk baseret på en stabil BBB-kreditvurdering fra Fitch og en gæld-til-kapitaliseringsgrad på 47 %. REIT har også $215 millioner uudnyttet kapacitet til rådighed på sin kreditlinje. Udbyttedækningen er også solid med 82 % af AFFO. Det har givet GTY plads til at øge sin udbetaling med 11 % årligt i løbet af de sidste fem år.