Investorer, der ønsker at styrke deres indkomstporteføljer, har længe set til udbyttevenlige ejendomsinvesteringsfonde (REIT'er) for at få arbejdet gjort. Men for nylig er tiltrækningen af højforrentede REIT'er blevet intensiveret takket være ændringer i konventionel investeringsvisdom.
I mere end et kvart århundrede styrede "4%-reglen" mange investorers hævninger fra pensionsopsparing. Ifølge denne regel ville investorer have tilstrækkelige midler i deres portefølje til at holde hele livet, hvis der ikke blev trukket mere end 4 % ud af porteføljen i år et af pensioneringen, hvor tilbagetrækningsraten i de efterfølgende år kun stiger så meget som nødvendigt for at holde trit med inflation. Udbytteinvestorer kunne derfor overholde 4 %-reglen og aldrig behøve at røre deres hovedstol ved at opbygge en portefølje, der giver 4 %.
Tiderne ændrer sig dog. Finansiel rådgiver Bill Bengen, der skabte 4 %-reglen, opdaterede for nylig sit råd i oktoberudgaven af Financial Advisor magasin. Bengen mener nu, at 5 %, ikke 4 %, er det rigtige beløb for pensionister til at trække sig årligt i det nuværende miljø med lav inflation.
For udbytteinvestorer, der ønsker at bevare princippet, betyder det at designe en portefølje, der giver 5 %.
Problemet? Du har måske bemærket, at aktier, der betaler 5 % i udbytte, er svære at få fat på, især i dagens rigt værdsatte aktiemarked. Men et godt sted at starte er med REIT'er, hvis udbytte over gennemsnittet i vid udstrækning er et produkt af REIT-strukturen, der kræver, at størstedelen af den skattepligtige indtjening udbetales som udbytte.
Her er 11 high-yield REIT'er med et kollektivt gennemsnitsudbytte på mere end 5 %. Nogle har været mere ramt af pandemien end andre, men alle har solide balancer, der holder dem flydende, mens de står over COVID-19-stormen.
W.P. Carey (WPC, $70,03) er en førende netto-leasing REIT, der investerer i højkvalitets ejendomme med én lejer. Net-lease REIT'er reducerer risikoen ved at overføre ejendomsspecifikke udgifter (normalt vedligeholdelse, forsikring og skatter) direkte til lejeren og indlejre kontraktlige lejestigninger i lejekontrakter. Det gør REIT's indkomst mere forudsigelig og pålidelig.
W.P. Carey ejer 1.216 ejendomme i hele USA og Vesteuropa. Dets ejendomme er udlejet til 352 forskellige lejere. REIT kan prale af en veldiversificeret lejerbase med industri-, lager- og kontorejendomme, der repræsenterer næsten 70 % af porteføljen og kun 17 % detaileksponering, hvilket har været med til at reducere virkningerne af pandemien på belægning og husleje i 2020.
I løbet af juni kvartalet viste porteføljen en udlejningsgrad på 98,9 % og en gennemsnitlig resterende lejeperiode på 10,7 år.
En portefølje diversificeret efter ejendomstype bidrog til at holde huslejeopkrævningerne stærk i tredje kvartal, med 100% opkrævning til self-storage, kontor og detailhandel, 99% for industri og 94% til lager. Justerede midler fra driften (FFO, en vigtig rentabilitetsmåling for REIT'er) faldt med 11,5 % pr. aktie, men oversteg analytikeres skøn.
Med over 1,9 milliarder dollars i likviditet vil WP Carey være i stand til at optrappe investeringerne i nye ejendomme, hvilket burde sætte skub i AFFO-væksten i 2021.
W.P. Carey fortsætter også med at være en af de mest attraktive højforrentede REIT'er på grund af dens langsomme, men hyppige og vedvarende udbyttevækst. Virksomheden hævede sin kvartalsvise udbetaling for et 78. kvartal i træk i september, fra $1,042 pr. aktie i juni til $1,0440. AFFO-udbetalingsforholdet er også lavt for en REIT, på 85%, hvilket giver W.P. Carey yderligere fleksibilitet til at fortsætte med at vandre udbytte.
En anden REIT, der investerer i nettolejeejendomme med en enkelt lejer, er National Retail Properties (NNN, $40,13). Denne REIT har lejere på tværs af 37 forskellige brancher, selvom dens største lejere er dagligvarebutikker, hurtigservicerestauranter og udbydere af biltjenester. Dens portefølje består af 3.114 ejendomme udlejet til 380 lejere og fordelt på 48 stater.
Kvaliteten og mangfoldigheden af dens lejere har gjort det muligt for denne REIT at fastholde belægningsprocenten et godt stykke over REIT-gennemsnittet i 17 år og levere 5,8 % årlig vækst i kerne-FFO pr. faktisk reducere sin udbetalingsprocent over tid. Udbetalingen i tredje kvartal var sikre 84 % af FFO.
REIT's kerne-FFO pr. aktie faldt med kun 4% i løbet af de første ni måneder af 2020, og selskabet fastholdt en belægningsprocent på 98,4%. En solid balance med 294,9 millioner dollars i kontanter, det fulde beløb på en kreditlinje på 900 millioner dollars og ingen gældsforfald før 2023 giver NNN stor finansiel fleksibilitet.
National Retail Properties forvalter også aktivt sin portefølje med 21 ejendomme erhvervet for 74,1 millioner USD indtil videre i år og 25 solgte, der genererede en salgsgevinst på 13,6 millioner USD.
NNN blev fremhævet i begyndelsen af 2020 som en af de bedste pensionsaktier at købe, og den fortsætter med at bevise sit værd som en langsigtet investering. Denne højafkast-REIT har genereret 11,1 % gennemsnitlige årlige samlede afkast i løbet af det seneste kvarte århundrede, delvist drevet af et udbytte, der er vokset i 31 år i træk.
Medical Properties Trust (MPW, $19,23) er en sundheds-REIT, der investerer i hospitaler; det ejer 385 hospitalsejendomme, der repræsenterer 42.000 licenserede senge og fordelt på ni lande. Medical Properties Trust udlejer faciliteter til 46 hospitalssystemer og rangerer som den næststørste ejer af hospitalssenge i USA. Hospitalssystemer indgår sale-leaseback-aftaler med REIT for at tjene penge på ejendomsaktiver og reducere driftsomkostningerne.
MPW har leveret 30% årlig aktivvækst og 8% årlige FFO per aktie gevinster i løbet af det seneste årti. Det har hjulpet med en kort række på syv års på hinanden følgende udbyttestigninger, med en gennemsnitlig vækst på beskedne 4 % årligt.
I løbet af de første ni måneder af 2020 voksede Medical Properties Trust FFO per aktie med 15% og lukkede 3,1 milliarder dollars i opkøb, med flere aftaler, der er planlagt til at lukke i slutningen af 2020, da REIT udnytter opkøbsmuligheder skabt af pandemien. Effekten af COVID-19 på dets drift har været minimal. Medical Properties Trust forventer at opkræve 98 % af kontante huslejer og rentebetalinger på grund af det i kalenderen 2020.
"REIT har allerede købt 3 milliarder USD YTD, og mere vil sandsynligvis komme og gøre 2020 til det næststørste år for opkøb i virksomhedens historie," skriver Stifel-analytikere, som vurderer aktien hos Buy. "Dette fører os til at fremskrive en stærk indtjeningsvækst i 2020 og 2021 på henholdsvis 20 % og 6 %."
De tilføjer, at værdiansættelser på MPW forbliver attraktive.
Mizuho-analytiker Omotayo Okusanya opgraderede også aktien for måneder siden med henvisning til solide huslejeopkrævninger og forbedrede opkøbsudsigter som årsager til opad i indtjeningen.
American Campus Communities (ACC, $40,38) er landets største udvikler, leder og ejer af studieboliger. REIT ejer 160 studieboliger og administrerer en samlet portefølje på 139.900 senge fordelt på 204 ejendomme.
Den pandemiske effekt er tydelig, givet FFO, der var faldet med 26,6 % gennem årets første ni måneder. Men studieboligmarkedet vender tilbage hurtigere end forventet. REIT's portefølje var 90,3% lejet i september, og ACC var i stand til at opnå en rentestigning på 1%. Ifølge The Chronicle of Higher Education 63 af de 68 universiteter, hvor virksomheden leverer boliger, planlægges at vende tilbage til undervisning på stedet eller en hybrid personlig model i løbet af efterårssemesteret, mod kun fem, der forblev primært online.
REIT har udviklingsprojekter i gang ved University of Southern California, San Francisco State University og Disney College Program (en del af Walt Disney World Resort), som skulle bidrage til en post-COVID-rebound. Disse projekter tilføjer boliger til det akademiske år 2021 på markeder, hvor universiteter reducerer boliger på campus med over 55.000 senge.
American Campus Communities er fortsat stærke økonomisk med mere end 44 millioner dollars i kontanter, 813 millioner dollars til rådighed på deres kreditgrænse og ingen resterende gældsforfald i 2020.
Mens udbetalingsprocenterne i øjeblikket er højere end selskabets historiske mål på grund af COVIDs indvirkning på FFO, holdt selskabet sit udbytte på 47 cent pr. aktie intakt i november. Bill Bayless, American Campus Communities CEO, understregede, at "vores stærke likviditetsposition og den langsigtede stabilitet i vores driftsresultat har givet bestyrelsen tillid til, at virksomheden sikkert kan absorbere den kortsigtede forstyrrelse af pengestrømmene og stadig mødes. alt dets kapitalbehov, samtidig med at vi fastholder vores udbytte på nuværende niveau."
I en kommentar om studieboliger REIT'er og ACC sagde Piper Sandler-analytiker Alexander Goldfarb (Hold) i oktober, at "mens leve-på-krav blev frafaldet for 2020/2021, er der en god chance for, at det vender tilbage næste år." Det lover godt for denne højforrentede REIT i 2021.
Healthcare REIT Healthpeak Properties (PEAK, $30,60) ejer 633 ejendomme, fordelt på tværs af life sciences, seniorboliger og medicinske kontorsektorer. Life science-porteføljen består af laboratorie- og kontorlokaler med fokus på tre førende medicinske forskningsmarkeder (San Francisco, San Diego og Boston), med ejendomme, der typisk er placeret i erhvervsparker eller campusmiljøer. Medicinske kontorejendomme er placeret ved siden af hospitaler og udlejes til hospitaler eller lægegrupper.
Indtægter fra seniorboligejendomme faldt i de første ni måneder af 2020 på grund af pandemiske effekter, men blev opvejet af styrke i life sciences og medicinske kontorporteføljer, som steg indtægterne med henholdsvis 5,7 % og 2,3 %. Justeret FFO er faldet, men med beskedne 7 % eller deromkring.
Virksomheden har bedre end gennemsnittet likviditet til at slippe af med COVID-relaterede forstyrrelser. Samlet likviditet er 2,6 milliarder USD, inklusive 2,4 milliarder USD til rådighed på dens revolverende kreditfacilitet på 2,5 milliarder USD, samt 150 millioner USD i likvide midler og ingen væsentlig gældsforfald før 2023.
På længere sigt bør denne højudbytte-REIT drage fordel af demografiske tendenser, der inkluderer aldrende babyboomere, der kræver nye behandlinger og medicinsk udstyr, øget ambulant service og flere ældre, der har behov for daglig hjælp. Derudover kan virksomheden prale af en udviklingspipeline på 1,2 milliarder USD, der allerede er 63 % forudlejet.
Healthpeak var tidligere kendt som Healthcare REIT og reducerede sit udbytte i 2017 efter at have udskilt sin plejehjemsvirksomhed, hvilket markerede REIT's eneste udbyttenedsættelse i 25 år. Siden da har selskabet udbetalt et stabilt årligt udbytte på $1,48. Udbetalingsprocenten er steget til omkring 90 % i 2020 på grund af COVID, men den har i gennemsnit ligget på en sikker under-80 % i løbet af de sidste fire år.
Store kapital (STOR, $32,00) er en nettolejemåls-REIT, der investerer i ejendomme med enkelt lejer primært på tværs af sektorerne for hurtig service, motionscenter, læring til børn og bilreparationer. Dens portefølje, som var 99,6 % besat i 2020's tredje kvartal, består af 2.587 ejendomme udlejet til 511 lejere og fordelt på 49 stater.
Og det er en sjælden REIT, idet den har Warren Buffetts godkendelsesstempel.
Porteføljevækst bidrog til 6 % omsætningsgevinster og 3 % FFO pr. aktie-vækst i løbet af de første ni måneder af 2020. Store Capital indsamlede 73 % af kontraktleje og renter i junikvartalet, hvilket steg til 90 % i oktober.
Porteføljen er vurderet til $9,3 milliarder, cirka 11% over REIT's markedsværdi. Resterende lejeperioder på gennemsnitligt 14 år med færre end 3 % af lejemålene planlagt til at udløbe inden for de næste fem år giver porteføljen stor stabilitet.
Store Capital har været en stærk udbyttevækst blandt højudbytte REIT'er, og har forbedret sin udbetaling med 40 % siden dens børsintroduktion i 2015 (IPO). Virksomheden bekræftede for nylig sin forpligtelse til at fastholde udbyttet til den nuværende årlige kurs på $1,40. Dette er et udbytte, du også kan stole på, givet et ekstremt konservativt udbetalingsforhold på i gennemsnit 70 % af FFO over de seneste fem år.
Nationale sundhedsinvestorer (NHI, $65,54) investerer i pensionistsamfund, dygtige sygeplejefaciliteter, medicinske kontorbygninger og specialhospitaler. Dens portefølje omfatter 243 ejendomme udlejet til 37 operatører og fordelt på 34 stater.
NHI har klaret sig bedre end jævnaldrende inden for sundhedspleje REIT i løbet af de sidste seks år og genereret ca. 5 % årlig vækst i FFO pr. aktie og 6 % udbyttevækst, samtidig med at den har bevaret en beskeden udbetaling på mindre end 80 % af indtjeningen.
Virksomhedens justerede FFO per aktie voksede næsten 7 % i de første seks måneder af 2020 som et resultat af forbedrede belægningstendenser og føderale programmer, der hjælper dets operatørlejere.
COVID-påvirkningen på REIT har været minimal, hvilket fremgår af 100 % af de kontraktlige lejer indsamlet for andet kvartal, 96,2 % indsamlet i tredje og 92,7 % i Q4 (til dato). "Den resterende saldo vedrører primært én yderligere lejerkoncession samt lavere forventede indtægter fra overflyttede ejendomme før starten af pandemien," oplyser virksomheden.
En af grundene til, at denne REIT er fantastisk til pensionister, er dens fæstningslignende balance. NHI har meget lav gearing (4,8 gange forholdet mellem gæld og justeret EBITDA), 785 millioner dollars i likviditet og ingen væsentlige gældsforfald før 2022.
NHI er også i top blandt disse 11 højforrentede REIT'er med et udbytte på næsten 7%. REIT forbedrede sin udbetaling tidligere i år med en stigning på 5 % til $1,1025 pr. aktie.
En anden solid sundheds-REIT er Healthcare Trust of America (HTA, $27,25), som er landets største ejer/operatør af medicinske kontorbygninger. REIT ejer 467 medicinske kontorbygninger, der omfatter 25,1 millioner kvadratfod leasingareal og vurderet til cirka 7,4 milliarder dollars. Dens fodaftryk strækker sig over 33 stater, men de fleste investeringer er rettet mod 20 til 25 gateway-markeder, hvor førende universiteter og medicinske institutioner er placeret.
Et fald i ny leasingaktivitet på grund af COVID er blevet opvejet af eksisterende lejere, der søger at forlænge deres lejekontrakter, og kontantopkrævning udgjorde i alt 102 % af den månedlige husleje i tredje kvartal (inklusive opkrævninger på tidligere konti). Belægningsprocenten var på 89,5 %, og MTV gennemførte 1,1 millioner kvadratmeter lejemål i kvartalet.
Mest imponerende rapporterede selskabet rekord FFO per aktie på 43 cents i tredje kvartal.
Ligesom National Health Investors har denne REIT enestående finansiel styrke til at bære den gennem pandemiskrisen med en samlet likviditet på 1,5 milliarder USD og mindre end 6 millioner USD i gældsforfald før 2022. REIT signalerede sin tillid i september ved at genaktivere sit tilbagekøb af aktier på 300 millioner USD program og hæve sit udbytte med 1,6 %.
"Vi 'mødtes' med ledelsen under NAREIT, og vi mener, at REIT er i en stærk position til at fortsætte beskeden vækst over de næste par år, selvom pandemien blusser op i vintermånederne," skriver Stifel-analytikere, der vurderer NHI til Købe. "Den interne vækst bør fortsat være stabil fra lejekontraktfornyelser til højere huslejer (+5,1 % YTD20), minimale inddrivelsesproblemer og kontrolleret udgiftsvækst."
Raymond James-analytiker Jonathan Hughes har aktien hos Outperform, idet han erkender, at aktiens underperformance i 2020 har forbedret dens risiko/belønningsprofil.
UMH-egenskaber (UMH, $14,41) er en REIT for fremstillede boliger, der ejer og driver 124 producerede hjem-fællesskaber, der tilsammen repræsenterer 23.400 udviklede hjemsteder. Dets boligsamfund er placeret i New Jersey, New York, Ohio, Pennsylvania, Tennessee, Indiana, Maryland og Michigan.
Virksomhedens vækststrategi fokuserer på at erhverve underpræsterende eller underudviklede lokalsamfund og lave forbedringer på stedet, der fremmer væksten i husleje og belægning.
COVID-19 har stort set ingen indflydelse på REIT's operationelle præstation i 2020. Virksomhedens FFO er faktisk steget med 8,7 % i årets første ni måneder. UMH leverede et stærkt tredje kvartal, med lejeindtægter steget med 10 %, belægningsprocent på samme ejendom op fra 83,7 % til 86,9 %, og FFO pr. aktie steg 20 % år-til-år.
Derudover har REIT øget tilgængeligheden på sin kreditlinje, samtidig med at den har reduceret rentebetalingerne, trimmet sin nettogæld til justeret EBITDA fra 6,6x ved årets udgang til 5,8x ved udgangen af 3. kvartal og erhvervet to communities indeholdende omkring 310 homesites.
UMH har måske den mest klæbrige udbyttesituation af disse højafkast-REIT'er, så vær forsigtig. Mens den har udbetalt udbytte siden 1990, stoppede dens række af udbetalingsforhøjelser i 2008, da recessionen tvang en udbyttenedsættelse. Siden da har udbetalingen holdt sig stabil, men med et højt udbetalingsforhold på i gennemsnit 98 % over de sidste fire år og har oversteget 100 % under pandemien.
REIT har dog annonceret planer om at kalde sin Series B Perpetual Preferred Aktie, som ledelsen siger, skal tilføje $0,11 til annualiseret per aktie FFO, og dermed forbedre udbetalingen. "Vi mener, at en stigning i udbyttet i 2021 sandsynligvis er givet ledelsens kommentarer og et betydeligt fald i 2021E AFFO-udbetalingen (fra 96 % til 73 %)," siger B. Riley-analytikere og forventer en stigning fra 72 cent pr. aktie over fire kvartalsvise udbetalinger til 76 cent.
Berenberg-analytiker Keegan Carl indledte dækning af UMH med en "Køb"-rating i oktober. Han mener, at markedet undervurderer de solide fundamenter for REIT'er til fremstillede boliger og forventer en vækst over gennemsnittet.
Essential Properties Realty Trust (EPRT, $19,76) investerer i enkeltlejere, nettolejeejendomme i hele USA. På nuværende tidspunkt ejer REIT næsten 1.100 ejendomme udlejet til 214 lejere fordelt på 16 forskellige brancher. På nuværende tidspunkt er dets ejendomme 99,6 % udlejede og har resterende lejeperioder på høje 14,6 år i gennemsnit.
Over 60 % af porteføljen består af e-handelsresistente virksomheder såsom hurtige restauranter, børnelæringsfaciliteter, bilvaske, lægekontor og dagligvarebutikker. Af disse er det kun segmentet for børns læring (omkring 13 % af porteføljen er blevet moderat påvirket af coronavirus).
Takket være den væsentlige karakter af sin portefølje formåede denne lille, men robuste REIT at holde sin justerede FFO flad i de første ni måneder af 2020, genererede en vækst på 6 % FFO pr. aktie i de første seks måneder af 2020, investerede næsten 360 millioner USD i 126 nye ejendomme, der allerede er 100 % udlejede og afsluttede tredje kvartal i fantastisk finansiel form med en likviditet på omkring $490 millioner og et beskedent 4x forhold mellem nettogæld og EBITDA.
Essential Properties begyndte at udbetale udbytte i 2019, et år efter offentligheden, og hævede disse udbetalinger to gange det år til en samlet stigning på næsten 10 %, men har holdt udbytteniveauet i 2020. Udbetalingen er i den lave ende af REIT-intervallet på 82 %.
EPRT is among the most loved high-yield REITs on this list, with several calling it a Buy and reiterating their views of late. Stifel, for instance, called out the company's "strong balance sheet" and one of the lowest net-debt-to-EBITDA ratios in the sector.
Highwood Properties (HIW, $37.20) is an office REIT with an unusual twist; it owns and acquires properties in the best business districts of fast-growing "secondary" cities such as Atlanta, Charlotte, Nashville, Orlando, Pittsburgh, Raleigh, Richmond and Tampa. The REIT benefits from a migration of corporate tenants from cities such as New York, Los Angeles and Chicago to secondary markets where rents are lower and commutes are easier.
The REIT rents to high credit-quality tenants such as the federal government, Bank of America (BAC), Bridgestone Americas (BRDCY) and MetLife (MET).
Highwood has generated steady 4% FFO per share gains over the past decade. The REIT began paying dividends in 1994 and has grown annual payments 3% over five years. Payout is exceptionally modest for a REIT, sitting around the mid-50% area.
The strength of its markets and tenants is evidenced by third-quarter rent collections remaining strong at 99.7%. FFO per share for 2020's first nine months was up 12% year-over-year. Other highlights from its most recent report included 5.5% cash rent growth in Q3, and 660,000 square feet of second-gen office leases signed. That included the REIT's renewal of a Tampa lease with the FBI for 138,000 square feet, which was its largest lease expiration remaining in 2020.
Highwood Properties is well-positioned to grow from its $503 million development pipeline that is already 79% pre-leased, $719 million of liquidity for new deals and low 5x ratio of debt-to-adjusted EBITDA.
Morgan Stanley analyst Vikram Malhotra (Overweight, equivalent of Buy) likes the REIT's 95% Sun Belt exposure, mostly pre-leased development pipeline and well-covered dividend. Wells Fargo analyst Brendan Finn reiterated his Overweight rating on the stock in late September, too.