Indkomst er en mangelvare i disse dage, og det har investorer, der leder efter udbytte i nogle mindre berejste områder af markedet. Og det inkluderer realkredit-REIT'er (mREIT'er).
Selv efter måneder med stigende renter er renten på en 10-årig statskasse sølle 1,6 %. Det er et godt stykke under Federal Reserves mål for inflation på 2 %, hvilket betyder, at investorer næsten er garanteret at tabe penge efter justering for inflation.
Historien er ikke meget bedre med mange traditionelle obligationserstatninger. Taget som en sektor giver forsyningsselskaber kun et afkast på omkring 3,4 % i nuværende priser, ifølge data indsamlet af den indkomstfokuserede indeksudbyder Alerian, og traditionelle aktieejendomsinvesteringsfonde (REIT'er) giver kun 3,2 %.
Hvis du leder efter inflationsknusende indkomst, så giv realkredit-REIT-branchen et godt kig. I modsætning til aktie-REIT'er, som generelt er udlejere med fysiske ejendomme, ejer realkredit-REIT'er gearede porteføljer af realkreditlån, pantsikrede værdipapirer og andre realkreditrelaterede investeringer.
I "normale" økonomiske tider har realkreditinstitutter en licens til at udskrive penge. De låner penge til billige, kortsigtede renter og investerer provenuet i længerevarende værdipapirer med højere afkast. En stejl rentekurve, hvor de længere renter er væsentligt højere end de kortere renter, er det ideelle miljø for mREIT'er, og det er netop det scenario, vi har i dag.
Realkredit REITs er ikke uden deres risici. Adskillige mREIT'er led alvorlige og permanente tab sidste år, da de blev tvunget af nervøse mæglere til at foretage marginopkald. Investorer var bekymrede for, at COVID-lockdowns ville resultere i en bølge af misligholdelse af realkreditlån, hvilket ville få dem til at sælge først og stille spørgsmål senere. Og mange har en historie med at justere udbyttet ikke bare højere, men lavere, efterhånden som tiderne kræver det.
Men her er sagen. Enhver REIT-handel med realkreditlån i dag er en overlevende . De gennemlevede apokalypsen. Uanset hvad fremtiden måtte byde på, er det ikke sandsynligt, at det bliver så traumatisk som en pandemi en gang i et århundrede.
Lad os i dag tage et godt kig på fem solide realkreditinstitutter, der formåede at overleve og trives under den hårdeste strækning i branchens historie.
Vi starter med den største og bedst respekterede mREIT, Annaly Capital Management (NLY, $8,80). Annaly er en blue-chip-operatør med et markedsværdi på 12 milliarder dollars, der har været børsnoteret siden 1997. Dette er en virksomhed, der overlevede sprængningen af teknologiboblen i 2000, implosionen af boligmarkedet i 2008 og pandemien af 2020, for ikke at nævne de omvendte rentekurver og uafbrudt Fed-flimmeri fra de sidste to årtier.
Annaly var næppe immun over for sidste års turbulens. Men i stand til at skøjte forbi turbulensen fra sidste år på grund af en stor del af dens koncentration i bureau-mortgage-backed securities (MBSE'er) eller dem, der er garanteret af Fannie Mae og Freddie Mac. Investorer var overbeviste om, at uanset hvad der udspillede sig, ville realkreditlån støttet af statssponsorerede enheder sandsynligvis blive betalt.
Tilmeld dig Kiplingers GRATIS Investing Weekly e-brev for aktie-, ETF- og investeringsforeningsanbefalinger og anden investeringsrådgivning.
I løbende priser giver Annaly 10% på næsen, hvilket er cirka gennemsnittet for denne aktie. I sine to årtiers handelshistorie har Annaly givet så meget som 22 % og så små 3 % – dels på grund af prisvariationer, men også fordi NLY ikke er bleg for at foretage udbyttejusteringer i højkonjunktur- og bustetider. Men det ser altid ud til at komme tilbage til intervallet 9% til 10%.
Alligevel, hvis du er ny inden for realkreditinstitutter, er Annaly et godt sted at starte.
På samme måde, AGNC Investment (AGNC, $17,44) er en solid, dramafri indkomstmulighed.
Brug et øjeblik og sig "AGNC" højt. Det lyder som "bureau", gør det ikke?
Det er ikke tilfældigt. AGNC Investment har specialiseret sig i værdipapirer med pant i bureauer, hvilket gør det til et af de sikreste skuespil på dette område.
I det meste af AGNC's historie har aktien handlet til en præmie i forhold til bogført værdi. Dette giver mening. AGNC kan låne billigt for at safte sit afkast, og vi som investorer betaler en præmie for at få adgang. Men under pandemiens gruber dykkede AGNC dybt ned i discount-territorium. Den rabat er lukket i løbet af det seneste år, men aktierne forbliver omkring 2 % under bogført værdi.
Udbyttet er også meget konkurrencedygtigt på 8,3%. Det er lidt lavere end nogle af dets jævnaldrende, men husk:Vi betaler for kvalitet her.
For noget lidt mere eksotisk, giv aktierne i Starwood Property Trust (STWD, $25,38) et kig.
I modsætning til Annaly og AGNC, som begge fokuserer på almindelige vaniljeprodukter til enfamiliehuse, fokuserer Starwood på kommercielle realkreditinvesteringer. Starwood er det største kommercielle realkreditlån REIT efter markedsværdi med en værdi nord for $7 milliarder.
Cirka 60% af Starwoods portefølje består af kommercielle lån, med yderligere 9% i infrastrukturlån og 7% i boliglån. Og i modsætning til de fleste realkreditinstitutter har Starwood også sin egen ejendomsportefølje, der udgør omkring 14% af porteføljen. Dette gør Starwood mere til en egenkapital REIT/realkredit REIT-hybrid end en ægte mREIT, selvom forretningen tydeligvis hælder tungest mod "papir."
Denne gang sidste år havde Starwoods ejendomsportefølje sine punkter til bekymring. Som et kommercielt realkreditlån REIT havde det eksponering mod hoteller, kontorer og andre ejendomme, der var hårdt ramt af pandemien. Men efterhånden som livet kommer tættere på det normale for hver dag, forsvinder disse bekymringer. Og ærligt talt var de altid overdrevne. Starwood har en konservativ portefølje, og belåningsgraden for dens kommercielle portefølje er meget beskedne 60 %. Så selvom restancer var blevet et stort problem, ville Starwood have været i stand til at likvidere porteføljen og sikkert blive gjort hel.
I dag er Starwood et attraktivt post-COVID-genåbningsspil med et udbytte på 7 % plus. Ikke for lurvet.
For en mindre, kommende realkredit REIT, overvej aktierne i Ellington Residential Mortgage REIT (TJEN, $12,04). Ellington begyndte at handle i 2013 og har en markedsværdi på kun 150 millioner dollars.
Ellington driver en portefølje, der hovedsageligt består af bureau-MBSE'er, men selskabet investerer også i private, ikke-agentur-støttede realkreditværdipapirer og andre realkreditaktiver. Fra selskabets seneste indtjeningsrapport var porteføljen næsten udelukkende vægtet til agenturpapirer. REIT havde 1,1 milliarder dollars i MBS'er til bureauer og kun 17 millioner dollars i ikke-agenturer. Ellington fik opportunistisk set MBS'er uden for bureauet, da priserne kollapsede sidste år og har langsomt taget overskud lige siden.
På trods af at være en lille operatør, navigerede Ellington COVID-krisen bedre end mange af sine større og mere etablerede kammerater. Dens aktiekurs mistede 65 % af sin værdi under udsalget i marts 2020, men i begyndelsen af tredje kvartal havde Ellington allerede tjent alle sine gevinster ind.
I dag giver aktierne mundrette 9,2 % og handles med respektable 10 % rabat i forhold til bogført værdi. I betragtning af, at branchen selv handler meget tæt på bogført værdi, indebærer det en sund rabat for EARN-aktier.
Nogle realkreditinstitutter havde det værre end andre sidste år. Nogle få tog virkelig skade, da de blev tvunget til at sælge aktiver til et illikvidt marked for at imødekomme margin calls. Men nogle af disse mindre heldige realkreditinstitutter repræsenterer nu højrisiko-, men højbelønningstilbud.
Som et eksempel kan du overveje MFA Financial (MFA, $4,26). Udenrigsministeriet blev fuldstændig udslettet under COVID-krisen og faldt fra over 8 USD pr. aktie før pandemien til kun 32 cent ved det laveste niveau. I dag handles aktierne nord for $4.
Udenrigsministeriet vil aldrig fuldt ud inddrive sine tab. Ved at likvidere sine aktiver til brand-salgspriser under marginopkaldene tog REIT permanent skade. Men nutidens købere kan ikke bekymre sig om fortiden; vi kan kun se på fremtiden.
Med nuværende priser kan MFA være en tyveri. Aktierne handles for kun 77% af bogført værdi. Det betyder, at ledelsen kunne likvidere virksomheden og gå væk med en fortjeneste på 23 % (forudsat at de tog sig tid og ikke var tvunget til at sælge til ugunstige priser). De giver også attraktive 7 %.
Der er ingen garanti for, at MFA snart vender tilbage til bogført værdi. Men vi bliver betalt et meget konkurrencedygtigt udbytte, mens vi venter på, at værdiansættelsesgabet lukker.