Du har set overskrift efter overskrift, at det at eje fast ejendom er en nøglebrik til at opbygge rigdom. Tja, hvad nu hvis du flytter meget rundt, ikke er interesseret i at handle med lejere eller ikke har penge nok til en udbetaling? Du kan stadig diversificere din portefølje og opbygge rigdom ved at investere i en af disse bedste REIT'er.
Nogle investorer fokuserer på kursstigning, hvilket får dem til at investere i vækstaktier som Tesla (TSLA). Nogle investorer fokuserer på udbyttevækstaktier som Johnson &Johnson (JNJ), og andre fokuserer på højafkastaktier som AT&T (T). Men når du har fået dem alle, er det tid til at diversificere, så du ikke har alle dine æg i en eller to kurve.
Endnu en aktivklasse kan være en god investering, ejendomsinvesteringsforeninger (REIT'er). REIT'er er børsnoterede ligesom almindelige aktier, men er organiseret som trusts, og vigtigst af alt har det skattemæssige konsekvenser at eje en REIT.
Derfor er kvalitet vigtigt, når du vælger REIT'er at købe. I denne artikel, efter at have dækket det grundlæggende, vil jeg dække de bedste REIT'er at købe i dag.
Før vi diskuterer de bedste REIT'er at købe i dag, bør vi først tale om det grundlæggende i en REIT?
Ifølge Investopedia er en REIT et selskab, der ejer, driver eller finansierer indkomstskabende fast ejendom. En børsnoteret REITs aktie handles på børser. Derfor kan investorer investere i erhvervsejendommesmarkedet, hvilket ikke er noget, de fleste detailinvestorer kan gøre på egen hånd.
For at kvalificere sig som en REIT skal den eje fast ejendom, der genererer indkomst til at udlodde til aktionærerne. Specifikt skal en REIT
Investorer i REIT'er er teknisk set andelsejere og ikke aktionærer. REIT'er har genereret gode totalafkast til investorer i fortiden, men har samtidig haft relativt høje rater for udbyttenedskæringer og suspensioner under de seneste recessioner.
Investorer bør være opmærksomme på, at der er skattemæssige konsekvenser for at eje REIT'er. Udbytteskattesatserne for REIT'er er de samme som den almindelige indkomstskattesats.
Denne beskatning skyldes, at REIT'er er gennemløbsenheder og ikke betaler føderal indkomstskat. Derfor betaler disse virksomheder 90% af deres indkomst til aktionærerne. Det er vigtigt at vide, at REIT'er teknisk set udbetaler udlodninger og ikke udbytte til deres andelshavere. Udlodninger er opdelt i en almindelig indkomst, afkast af kapital og kapitalgevinster.
Af denne grund er udlodninger, der betales af REIT'er, ikke kvalificerede og modtager derfor ikke en fordelagtig skattebehandling som kvalificeret udbytte. Forskellen i skattesatser mellem kvalificeret og ikke-kvalificeret udbytte kan være betydelig. Antag for eksempel, at din husstandsindkomst for fælles indgivelse af en selvangivelse er $100.000, den almindelige indkomstskattesats er 22%, og den kvalificerede udbytteskat er 15%. Denne forskel øges i takt med, at din skatteramme stiger.
Det skal være klart, at REIT'erne handles som aktier, men er forskellige på grund af deres struktur og skattemæssige konsekvenser. Som følge heraf værdiansættes REITs endda anderledes end almindelige aktier.
For eksempel kan en aktie værdiansættes ved hjælp af indtjening pr. aktie og det historiske pris-til-indtjening-forhold (P/E). På den anden side værdiansættes REIT'er ved hjælp af en alternativ metrik, midler fra driften (FFO) pr. aktie og et historisk P/FFO-forhold.
FFO måler pengestrømme fra normale forretningsaktiviteter for en REIT. FFO er således en måde at måle en REITs driftsydelse. Men mange af de kriterier, der bruges til at bestemme de bedste aktier at købe, svarer kvalitativt til at vælge de bedste REIT'er at købe i dag.
Realty Incomes nuværende udbytte er 4,03% med en årlig udbyttesats på $2,83. Derudover anslås trusten at generere FFO per aktie på $3,56 i 2021, hvilket giver et udbetalingsforhold på ~80%, hvilket er lige på min målgrænseværdi for udbetalingsforhold. Derfor kan det betale sig at holde øje med denne sikkerhedsmåling.
Den første bedste REIT på vores liste er Realty Income Corporation (O). Fonden ejer mere end 6.500 ejendomme med erhvervslejere. Derudover ejer Realty Income detailejendomme, der ikke er en del af et indkøbscenter, men er selvstændige ejendomme.
Ejendommene er således levedygtige for mange forskellige lejere, herunder offentlige tjenester, sundhedsydelser og underholdning. Realty Income blev grundlagt i 1969.
Realty Income er kendt for sin succesfulde udbyttevæksthistorie og månedlige udbyttebetalinger. Fonden har udbetalt udbytte siden grundlæggelsen i 1969.
REIT har udbetalt 615 på hinanden følgende månedlige udbytter. Udbyttet er hævet 112 gange og for 96 kvartaler i træk. Virksomheden er en udbyttearistokrat med 27 år i træk med udbytteforhøjelser.
Derudover har fonden en balance af investeringskvalitet. Realty Income har en A3-kreditvurdering fra Moody's og en A-kreditvurdering fra Standard &Poor's.
Begge ratings er øvre-medium karakterer og indikerer, at virksomheden har en solid kapacitet til at opfylde sine finansielle forpligtelser. Den samlede gæld var $9,2 milliarder ved udgangen af 2. kvartal 2021, hvilket giver en gæld-til-kapitaliseringsgrad på 36%, hvilket er konservativt. Derudover er rentedækningen cirka 3,9X baseret på FFO, der opfylder vores tredje kriterier.
Den anden REIT på vores bedste REIT-liste er SL Green Realty Corp (SLG). Det er usandsynligt, at de fleste læsere kender til REIT, men det er New York Citys største udlejer.
Ved udgangen af 2. kvartal 2021 havde fonden en ejerandel i mere end 77 bygninger og 35,3 millioner kvadratmeter erhvervsejendomme. På Manhattan har SL Green ejerskab i 27,1 millioner kvadratmeter kommercielle ejendomme. REIT blev grundlagt i 1980.
SL Green Realty står over for hidtil usete udfordringer under COVID-19-pandemien, da mange af dens lejere skal arbejde hjemmefra eller hybride arbejdsmodeller. Denne nye virkelighed har resulteret i, at NYC har de højeste ledige kontorer i USA.
NYC-skolerne startede dog igen i midten af september, og borgmesteren har bedt alle byarbejdere om at vende tilbage til kontoret. Alligevel har SL Green Realty ikke reduceret eller suspenderet udbyttet, da dets belægningsprocent har været stabilt på 93 % – 94 % i det seneste år på grund af langsigtede kontrakter.
REIT udbetaler $0,3033 udbytte hver måned, hvilket giver en årlig udbyttesats på ~$3,64. Selskabet skiftede fra en kvartalsvis til en månedlig udbyttebetaling i 2020. Det nuværende udbytte er cirka 4,9 %.
Fonden anslås at generere FFO per aktie på $6,56 i 2021, hvilket giver en udbetalingsprocent på ~55%. Dette forhold er en konservativ værdi og bør lade tilliden fortsætte med at betale udbyttet selv i lyset af pandemien.
SL Green Realty har en balance af investeringskvalitet. REIT har en BBB-kreditvurdering, som er den laveste mellemstore investeringsgrad.
Den tredje REIT på vores bedste REIT-liste er Industrial Logistics Properties Trust (ILPT). Denne REIT er sandsynligvis et andet selskab, der er lidt kendt.
Den samlede gæld var $4.699 millioner ved udgangen af andet kvartal i 2021. Gæld-til-kapitaliseringsforholdet var omkring 50%, hvilket er rimeligt konservativt. Rentedækningen er cirka 4X baseret på FFO, der opfylder vores kriterier.
Men trusten ejede 291 industri- og logistikejendomme med 35,2 millioner kvadratfod lejebar plads ved udgangen af 2. kvartal 2021. Derudover ejer ILPT 226 ejendomme og 16,7 millioner kvadratfod i Oahu, Hawaii.
Disse ejendomme genererer omkring 50% af den årlige omsætning. Resten af omsætningen kommer fra 65 ejendomme med 18,5 millioner kvadratmeter på det amerikanske fastland.
ILPT er en relativt ung virksomhed og har kun været børsnoteret siden 2018. Derfor har denne unge REIT ikke eksisteret så længe som de to andre bedste REIT'er på denne liste. ILPT har dog en belægningsprocent på 99 % og stabile og voksende huslejer på Hawaii. REITs to største kunder er Amazon og FedEx, som bidrager med mere end 14 % af lejeindtægterne.
ILPT udbetaler en årlig udbyttesats på $1,32 pr. Terminudbytteafkastet er 4,72%. Tilliden anslås at generere FFO per aktie på 1,89 USD i 2021, hvilket giver en udbetalingsgrad på omkring 70 %, hvilket er acceptabelt og under min målværdi.
ILPTs balance er konservativ. Det har kun 889 millioner dollars i samlet gæld. Gæld-til-kapitaliseringsforholdet er omkring 47%. Rentedækningen er god til omkring 3,8X baseret på FFO, der opfylder vores kriterier.
REIT'er kan være et aktiv, som mange investorer kan tilføje til deres porteføljer. De har en tendens til at have højere udbytte end almindelige aktier og generere anstændige samlede afkast. REIT'er har dog en anden skattemæssig behandling end almindelige aktier, som investorer bør forstå. Vi kan tilføje andre REIT'er til denne liste over bedste REIT'er, men de tre diskuterede ovenfor er et udgangspunkt.
Ansvarsfraskrivelse: Forfatteren er ikke en licenseret eller registreret investeringsrådgiver eller mægler/forhandler. Han giver dig ikke individuel investeringsrådgivning. Rådfør dig med en autoriseret investeringsekspert, før du investerer dine penge.