Jeg skrev om det potentielle ejendomsboom i Singapore tidligere, og hvordan du kan drage fordel af det uden at købe fysiske ejendomme. Jeg har allerede foreslået at investere ejendomsmæglernes aktier, og jeg vil tale om ejendomsudvikleraktier i dette indlæg.

Ejendomsudviklingsproces, i en nøddeskal

Det er en langvarig proces:

1. Udvikleren skal byde på jord eller forsøge at blokere en eksisterende ejendom,
2. så engager arkitekter til at designe mesterværket,
3. endelig begynder salget, når showflat- og markedsføringssikkerheden er op. Her arbejder de sammen med ejendomsmæglere for at promovere enhederne.
4. Betalinger vil blive opkrævet, efterhånden som bygningen bliver bygget. Det er ikke overraskende at betale et depositum nu og vente på, at et projekt er færdigt om 4 år.

At have så lang en proces gør det udfordrende for udviklere at fange ejendomscyklussen nøjagtigt (køb lavt og sælg højt ) på grund af den lange tidslinje for ejendomsudvikling.

Da ejendomsdillen er ved at varme op igen, ville det være en bedre idé at kigge eksisterende til salg ejendomme og den respektive ejendomsudvikler bag dem. (Da vi laver denne øvelse for at finde potentielle investeringsideer, vil vi kun fokusere på ejendomsudviklere, der er opført i SGX. )

Vi gennemgår nøgletal for at finde ud af potentielle vindere i denne cyklus:

Liste over nye ejendomslanceringer af offentligt børsnoterede udviklere

Jeg identificerede 12 projekter, der i øjeblikket er til salg, som tilhørte offentligt børsnoterede udviklere.

1. Dalvey Haus – KOP (SGX:5I1)
2. M – Wing Tai (SGX:W05)
3. The Linq – BBR (SGX:KJ5)
4. Atelier – Bukit Sembawang Estates (SGX:B61)
5. The Avenir – GuocoLand (SGX:F17) 40 %, Hong Leong Realty 40 % og Intrepid 20 %
6. Kopar – Chip Eng Seng (SGX:C29)
7. Van Holland – Koh Brothers (SGX:K75)
8. Hyll on Holland – Far East Consortium Properties 80 % og Koh Brothers (SGX:K75) 20 %
9. Clavon – UOL (SGX:U14) 80 % og UIC (SGX:U06) 20 %
10. Cairnhill 16 – Tiong Seng (SGX:BFI) 60 % og Ocean Sky Int (SGX:1B6) 40 %
11. Leedon Green – Yanlord Land (SGX:Z25) og MCL Land (datterselskab af Hongkong Land)
12. Penrose – CDL (SGX:C09) 40 % og Hong Leong 60 %

Denne liste alene fortæller os ikke omindtægtsbidraget til udviklerne , fra disse projekter.

Vi bliver nødt til at estimere salgstallene og sammenligne dem med udviklernes eksisterende omsætning.

Sådan estimerede jeg salgstal

På nuværende tidspunkt er det vanskeligt at estimere salgstallene af to årsager:

• Salgsvolumen er stadig lav.
• Salgspriser frigives muligvis ikke og kan variere afhængigt af enheder og forhandlinger med køberne.

Derfor vil jeg forenkle estimeringen ved at tage Bruttogulvareal (GFA) x estimeret pris pr. kvadratfod (psf) .

Her er resultaterne sammenlignet med udviklernes omsætning i 2019:

Projekter af væsentlig værdi for udviklerne

Du har måske bemærket, at for mindre virksomheder har salg af en ejendom en tendens til at have en overordnet indvirkning på deres omsætning. Dette burde ikke komme som en overraskelse.

4 udviklere, der kan opleve>100 % indflydelse på omsætningen

De er:

• KOP (SGX:5I1),
• Wing Tai (SGX:W05),
• BBR (SGX:KJ5),
• Ocean Sky Int (SGX:1B6)

(bemærk, at jeg bruger omsætning for enkelhed og sammenhæng. I tilfælde af joint ventures vil salget ikke blive indregnet som omsætning, men en resultatpost i deres resultatopgørelse. )

Wing Tai er den mest fremtrædende blandt disse fire.

Det blev rapporteret, at Wing Tai har solgt 70 % af The M den 24. februar 2020. Men Wing Tai har ikke udgivet nogen finansielle rapporter siden 31. december 2019. Derfor kender vi ikke den faktiske økonomiske virkning endnu.

Deres seneste udtalelse handlede om en profitguidning:

På simpelt engelsk; Wing Tai forventer lavere overskud fra deres investeringsejendomme (på grund af lavere værdiansættelser forårsaget af de økonomiske udsigter ). Men hvis man ser bort fra denne ikke-kontante påvirkning, ville overskuddet være højere.

Dette betyder, at selvom de forventer et lavere overskud i 1. halvår 2020, forblev de rentable gennem Covid-19 og afbryderperioden.

Sundt salg i FY20

Det blev rapporteret, at 25 % af The M var solgt den 30. juni 2019. Det betyder, at 45 % af salget blev gennemført i FY20.

Jeg forventer at se stærkere udviklingssalg, når Wing Tai udgiver sine resultater den 30. juni 2020.

Den bogførte værdi per aktie for Wing Tai er over $4, mens aktiekursen kun er på $1,65 i skrivende stund. Men undervurderede aktier har en tendens til at være uelskede, især i tider, hvor varme vækstaktier er på mode.

Når vi analyserer undervurderede aktier, ser vi ud til potentielle katalysatorer, som kan hjælpe med at låse op for deres sande værdi. For ejendomsudviklere er et væsentligt rentabelt projektsalg en sådan mulighed.

Potentielle risici

Det ville ikke være klogt udelukkende at se på fordelene. Der er to store problemer, der kan påvirke Wing Tais ydeevne.

For det første kunne deres rapportere et enormt fald i overskuddet på deres investeringsejendomme , på grund af lavere ejendomsvurderinger forårsaget af de økonomiske udsigter.

Et andet problem, der kan trække Wing Tais præstation,er deres detailforretning . Det havde stået over for udfordringer fra e-handelskonkurrenter, selv før Covid-19 fandt sted.

Wing Tai driver detailbutikker i S.E.A. for mærker som Adidas, Fox Kids and Baby, Topshop, Burton Menswear London, G2000, Uniqlo, Cath Kidston, Miss Selfridge, Wallis, Dorothy Perkins, TFG London, Warehouse, DPAM og Topman. Ud af det er jeg kun optimistisk omkring Uniqlo, simpelthen fordi jeg personligt køber tøj fra deres fysiske butikker.

Hvis du vil være sikker på deres præstationer, skal du vente på Wing Tais officielle økonomiske resultater, før du beslutter dig.

Konklusion

Jeg tror, ​​at ejendomsmarkedet er ved at varmes op igen givet forskellige referencepunkter. Men for de fleste kan det være en for stor indsats at købe en ejendom. Vi kan i stedet overveje ejendomsudvikleraktier.

Mange af disse aktier er undervurderede – sælger langt under deres bogførte værdier.

Men værdiaktier har underperformeret i årevis, og chancerne for at købe og holde en værdifælde er steget. Derfor er det vigtigt at se efter katalysatorer, der kan hjælpe med at låse op for deres værdi, på dette tidspunkt. At se på udviklere, der kan få en betydelig gevinst ud af eksisterende projekter, er en sådan katalysator.

Jeg har samlet en liste over projekter og sammenlignet med udviklernes omsætning ovenfor. Wing Tai ser ud til at være et potentielt spil, men hvem ved, der kan være andre på listen, der også kan klare sig godt.

Alt det bedste!