Jeg spiste morgenmad hos Toa Payoh, da jeg overhørte en samtale mellem en ejendomsmægler og en bankforvalter.
Ejendomsmægleren talte begejstret om et "varmt" ejendomsudlejningsmarked og citerede en kunde, der betalte topkroner for at sikre sig et lejeboliguden selv at se det . Selvom jeg kunne mærke en vis vantro i hendes tone, er denne følelse i overensstemmelse med, hvad jeg har hørt fra andre ejendomsmæglere.
Boligmarkedet boomer, og folkemængderne samles ved nye lanceringer.
URAs data rapporterede, at antallet af nye salg til private boliger i 2Q2020 var 1.679. Det var ikke et højt tal i forhold til tidligere kvartaler. Men det er stadig ret imponerende, i betragtning af Covid-19 og de to måneder med Circuit Breaker, vi havde i Q2.
Hvis vores børn så på dette diagram 10 år fra nu, ville de sandsynligvis ikke indse, at det falder sammen med en af de værste pandemier i historien, der er sket, og heller ikke at det var under en af de værste recessioner i Singapores historie.
Du klør dig måske i hovedet og undrer dig over, hvorfor det sker.
Hvorfor er købere så optimistiske midt i en dyb recession?
Jeg kan ikke bevise årsagerne til denne adfærd, men jeg kan foreslå nogle muligheder, hvis du har brug for at løse dette i dit hoved.
Renterne har ramt et nyt lavpunkt med SIBOR (3 måneder) ned til 0,44 % i slutningen af juli 2020, sammenlignet med omkring 1,6 % før pandemien. Det er næsten 4x lavere!
Boliglån til privat ejendom er knyttet til SIBORs bevægelser. Disse er også faldet til omkring 1,29% for private ejendomme.
Fordi ejendomme er kapitalintensive, og det er næppe muligt for nogen at punge ud med millioner for at betale for en. Derfor låner folk betydeligt for at have råd til det.
Lave renter har mindst to effekter til at drive efterspørgslen efter ejendomme.
Tankeprocessen kan være sådan:"banker giver praktisk talt penge ud, bare lån og køb ejendomme!"
Jeg vil selvfølgelig tage fejl på den sikre side og advare folk mod at overanstrenge deres økonomi i sådanne tilfælde. Vi kan ikke antage, at situationen vil forblive status quo i fremtiden. At have en buffer er derfor at sikre sig mod nogle scenarier, der kan blive værre – tab af indkomst, sygdom, stigende renter, mangel på lejere osv.
Men jeg vil heller ikke være et vådt tæppe.
Gå efter det, hvis du har gjort dine summer, og hvis du er sikker på, at du ville klare dig fint, uanset hvad der kan ske derefter.
Covid-19 har tvunget dem, der kan arbejde eksternt, til at arbejde hjemmefra. Du kan se dette som et privilegium eller en forbandelse (afhængigt af om du har børn, der løber rundt ).
Uanset hvad har dette dukket op til en økonomisk kløft, der tidligere var upåfaldende; det er ofte funktionærerne, der er i stand til at arbejde på afstand. Den professionelle arbejder skal normalt være på stedet for at betjene en maskine eller for at betjene en kunde.
Nedenfor er en meningsmåling foretaget i Massachusetts. Det viste, at 75 % af dem med en indkomst på mere end 150.000 USD arbejdede eksternt sammenlignet med kun 44 % for dem, der blev betalt under 50.000 USD . Jeg har ikke tal for Singapore, men jeg mener, at forskellen burde være ens.
Dette tyder også på, at hjemmemiljøet bliver en endnu vigtigere faktor for disse funktionærer, når de spiser, sover, leger og nu arbejder det samme sted.
Derfor kan det give mening at opgradere deres ejendom - "at have en større plads til at rumme et hjemmekontor og benytte lejligheden til at pifte miljøet op" lyder som en ret god idé, når penge er "billige".
Funktionærer er også tilfældigvis i indkomstklassen, der er mere tilbøjelige til at have råd til et hus eller have høj nok løn til at kvalificere sig til et lån.
Derfor kan Covid-19 have været en uventet drivkraft for salg af private boliger.
Det var interessant at bemærke, at Singapores regeringikke har slækket på foranstaltningerne til afkøling af ejendom selv efter at Covid-19 har ødelagt økonomien. Det betyder, at myndighederne er forsigtige, og deres data viser formentlig, at ejendomsmarkedet var robust.
Personligt, baseret på det, jeg har delt i tidligere afsnit, tror jeg, at ejendomsmarkedet er ved at varme op igen og er klar til at fortsætte tyrefladen.
Jeg ved, at det kan være uden for rækkevidde for nogle mennesker at købe en ejendom. Derudover kan det være en for stor indsats at tage, da ejendomsværdier kan tage en stor del af din nettoværdi. Det fraråder jeg dig at gøre især hvis det betyder overbelastning af dine økonomiske evner.
Men ikke alt er tabt.
aktiemarkedet kan være et proxy-spil til et boomende aktiemarked – du kan investere i:
Jeg vil dække ejendomsmæglere i dette indlæg og dediker et separat til udviklerne (fordi der er for mange af dem).
Der er to ejendomsmæglere noteret på SGX – APAC Realty (SGX:CLN) og PropNex (SGX:OYY).
PropNex var den første til at frigive ekstraordinære resultater for 1. halvår 2020 – omsætning og overskud steg med henholdsvis 45 % og 151 % sammenlignet med 1. halvår 2019. Det kom som en overraskelse, da de fleste ikke forventede, at folk var i humør til at købe ejendomme, når andre dør.
Det gode sæt resultater beviste yderligere, at ejendomsinteressen er meget stærk, og at momentumet ikke er aftaget - det fik Covid-19 og Circuit Breaker til at virke som ikke-begivenheder. PropNex' aktiekurs er også steget med de gode resultater og er nu 13 % højere end i starten af 2020.
PropNex med et PE-forhold på 8 og et udbytte på tæt på 5% ser ikke dyrt ud for mig.
APAC Realty ringer måske ikke en klokke, men ERA ville helt sikkert. Førstnævnte er det børsnoterede holdingselskab for ERA-bureauet.
Det er en direkte konkurrent til PropNex og har også rapporteret gode resultater for 1. halvår 2020 – Omsætning og overskud steg med henholdsvis 6 % og 53 % sammenlignet med 1. halvår 2019.
APAC Realty tabte på sin omsætning på $173m, hvilket var lavere end $242m for PropNex. Men det er stadig tidligt at sige, hvem der bliver den førende markedsleder endnu. Det kunne være et tilfælde, hvor PropNex havde flere projekter at sælge i 2Q2020.
APAC Realty aktiekursen blev stødt op af de gode resultater, men den nuværende aktiekurs på $0,38 er stadig lavere end $0,53 i starten af året. Derfor ser det relativt billigere ud sammenlignet med PropNex. Men det kan også være en indikation af, at PropNex vinder markedsandele, og/eller at APAC Realty har lejerisiko, efter de har erhvervet en erhvervsbygning i Toa Payoh.
PE-forholdet på 10 og et udbytte på 5,3 % for APAC Realty tyder også på, at aktien slet ikke er dyr.
Disse ejendomsmæglere bør se bedre resultater i de næste par kvartaler, bortset fra eventuelle negative ændringer såsom yderligere afkølingsforanstaltninger pålagt af regeringen.
Offentliggørelse:Jeg har en lille stilling i APAC Realty.
At sige, at "singaporeanere elsker egenskaber", er en underdrivelse.
I stedet tror jeg, at vigtigheden af fast ejendom er indgraveret i vores kultur og videregivet gennem generationerne – det er ikke bare et ønske, men en standard mulighed for sikkerhed og rigdom. Man skal altid have tag over hovedet, og at købe ejendomme er den bedste måde at blive rig på.
På trods af at Covid-19 har forårsaget en af de værste økonomiske recessioner i Singapore siden hendes uafhængighed, købte købere 1.679 nye private boligejendomme i 2Q2020. Vi undersøgte, at lave renter og WFH-modellen kunne være mulige drivkræfter for denne adfærd.
Det er vigtigt at være forsigtig, hvis du køber en ejendom, fordi det er en stor vare, og enhver fejl vil være dyrt. Du kan overveje at købe ejendomsmægler- eller ejendomsudvikleraktier, hvis du vil ride på denne bølge. Det vil sige, hvis du mener, at ejendomsmarkedet faktisk er i en opadgående tendens i første omgang.
Bliv hængende! Jeg vil dække ejendomsudvikleraktier i en anden artikel. Der er så mange af dem, at du sikkert vil finde en interessant tæller at se nærmere på.
P.S. Hvis du har kapitalen og ønsker at eje flere ejendomme, der kan give dig mulighed for at gå på pension komfortabelt, vil Jeff fortælle, hvordan han har vokset sin ejendomsportefølje selv under pandemien.
Opdatering:VTL kan føre til fordel for nogle af disse aktier, her er hvorfor.