Jeg holdt mig ajour med Singapore REIT-sektoren for at forberede mig som paneldeltager ved REIT Symposium 2020. Jeg tænkte, at jeg kunne opsummere nogle af udviklingen i en artikel til gavn for flere mennesker.
Her er pris-til-bog-forholdet for FTSE REIT-indekset:
Plottet er tættere på den øverste halvdel af området, hvilket tyder på, at REIT'erne trods alt ikke er så billige .
Det kraftige fald i begyndelsen af dette år var en stor mulighed, da REIT'er havde været de billigste i det seneste årti. Opsvinget var også hurtigt, og nu er REIT'er ikke billige i sig selv.
Når det er sagt, kan det være misvisende at bruge gennemsnittet, da der helt sikkert vil være REIT'er, der er billige, mens andre kan være overvurderet.
Her er en oversigt over de forskellige REIT-sektorers udbytteudbytte, gearing og P/B-forhold.
| Nuværende udbytte | Forward afkast | YTD Return (14. september 2020) | Gearing | P/B-forhold | |
| Kontor | 7,1 % | 7,4 % | -13,8 % | 37 % | 0.9 |
| Detail | 6,5 % | 8,5 % | -20,7 % | 35 % | 0.8 |
| Industrielt | 6,3 % | 6,7 % | +0,7 % | 38 % | 1.2 |
| Gæstfrihed | 4,2 % | 6,4 % | -36 % | 38 % | 0.6 |
| Sundhedspleje | 7,4 % | 11,3 % | -16 % | 37 % | 1.2 |
Hospitality har den dårligste aktiepræstation (-36%), og det er ikke overraskende, da turismen er død. Udbytteudbyttet er også det laveste for denne sektor, da der ikke er meget indtægt fra ledige hoteller.
PB-forholdet på 0,6 tyder også på, at REIT'er for gæstfrihed er den billigste af partiet, og investorer, der har en stærk holdkraft og tålmodighed, kan finde disse som gode turnaround-kandidater.
De er det mest modstandsdygtige parti. Industrielle REIT'er handles i øjeblikket til PB-ratio på 1,2 og den eneste sektor, der leverer et positivt aktieafkast på 0,7%.
Logistik og forsyningskæder er stadig afgørende under en lockdown, især for mad og daglige fornødenheder.
Detail-REIT'er er relativt billigere end Office REIT'er, hvis vi sammenligner deres PB-forhold (0,8 mod 0,9).
Begge er ikke kommet sig i forhold til aktiekurser og er stadig nede for året i tocifrede procenter.
Sundhedsvæsenet er den mest overraskende underpræsterende i betragtning af, at Covid-19 er en sundhedskrise, og vi forventer, at hospitalerne klarer sig godt.
Virkeligheden er, at ikke-akutte konsultationer og operationer er blevet udskudt. Medicinsk turisme blev også påvirket, da patienterne ikke er i stand til at rejse. Dette gjorde ondt på mange af de private klinikker i Singapore.
Analytikere har været positive over, at der er bedre dage forude, da de forventede højere terminsrenter for REIT'erne. De er mest positive over for detailhandel, gæstfrihed og sundhedspleje.
Gearingsforholdene har været under 40 %, og Singapores Monetary Authority har øget gældsgrænsen fra 45 % til 50 %. Dette ville give REIT'erne mere gældsrum, og den lave rente er gunstig for låntagning.
Nogle REIT'er har annonceret opkøb for nylig. Jeg tror altid, at udvidelse i dårlige tider ofte er en god strategi, fordi tingene er billigere.
Mapletree Industrial Trust (SGX:ME8U) køber et datacenter og kontor i Virginia, USA for op til 266,9 millioner USD. Tidligere skrev jeg, at Mapletree Industrial REIT er et datacenter REIT i støbeskeen. Ledelsen har været hurtig til at tilføje flere datacentre, og den tegner sig nu for 34,7% af sin portefølje af AUM. Jeg tror, at flere datacenteropkøb ville blive til virkelighed i fremtiden.
Frasers Centrepoint Trust (SGX:J69U) køber de resterende 63,1 % i PGIM Asia Retail Fund (ARF). Det vil tilføje Tiong Bahru Plaza, White Sands, Hougang Mall, Century Square og Tampines 1 og Central Plaza til sin portefølje, mens det frasælger Bedok Mall. Trusten rejser 1,3 milliarder dollars via en placering og en foretrukken kapitalindsamling for at betale for købet. Jeg er positivt indstillet over for Frasers Centrepoint Trust, og jeg delte mine synspunkter her. Offentliggørelse:Jeg er investeret.
Lippo Malls Indonesia Retail Trust (SGX:D5IU) køber Puri Mall for 330,2 millioner dollars. Dette er et kæmpe opkøb i betragtning af, at markedsværdien af LMIRT kun er omkring $330,73 mio.! Kun tiden vil vise, om dette dristige træk er rigtigt.
Der er også en tendens til, at REIT'er fusionerer for at danne større REIT'er. Fordelene inkluderer at få mere anerkendelse og inklusion i indekser, hvilket kan tiltrække endnu flere institutionelle investorer. De kan også få bedre kreditvurderinger og reducere deres gældsomkostninger.
Her er de igangværende fusioner:
Capitaland Malls Trust (SGX:C38U) har modtaget SGX's principielle godkendelse til at notere op til 2,78 milliarder nye enheder for at finansiere en del af fusionen med Capitaland Commercial Trust (SGX:C61U). Den ekstraordinære generalforsamling afholdes den 29. september 2020, og aftalens frist er blevet forlænget til den 30. november 2020.
Sabana REIT (SGX:M1GU) har produceret nok drama til at blive lavet om til en tv-serie. Efter at den tidligere administrerende direktør trådte tilbage under deltagernes pres, gav den forestående fusion med ESR-REIT (SGX:J91U) endnu et slag for investorerne. Jeg forklarede, at aftalen er dårlig for Sabana REIT-andelshaverne, fordi tilbuddet var en rabat på 26 % af dens nettoaktiver. Quarz og Black Crane har åbent givet udtryk for deres utilfredshed med aftalen og lovet at stemme imod fusionen. Ledelsen af begge REIT'er er naturligvis uvillige til at rokke sig og revidere tilbuddet. Dramaet fortsætter.
Set i bakspejlet var det bedste tidspunkt at købe REITs i løbet af marts-april 2020, hvor frygten og usikkerheden var størst. Men vi kan ikke spole tiden tilbage, og vi skal altid træffe en beslutning uden at vide, hvad der skal ske i morgen.
Hvis du køber REIT'er periodisk , ligesom en plan for gennemsnitlig dollaromkostninger, bør du bare fortsætte med at købe, uanset om markedet er op eller ned. Timing af markedet kan gøre det værre. I hvert fald kommer du sandsynligvis ikke til at sælge på et tidspunkt, og REIT'er har en større chance for at øge deres værdi og aktiekurser på lang sigt end på kort sigt. Så bare akkumulere dine besiddelser overarbejde, og det ville snebold til meningsfuld rigdom.
Hvis du køber store engangsbeløb , ville det være bedre at købe, når markedet retter sig. Dette gælder især for dem, der går efter REIT'er af højere kvalitet eller dem med en væksthistorie som Keppel DC REIT. De har en tendens til at handle til en præmie i forhold til resten af REIT'erne det meste af tiden, og at vente på bedre priser ville være en mere forsigtig tilgang.
Men selv på dette tidspunkt er der billigere sektorer såsom gæstfrihed. Selvfølgelig vil investering der være forbundet med større risici, og vi er ikke sikre på, hvornår turismen ville være tilbage. Kontorer og indkøbscentre ser heller ikke dyre ud.
Hvis du investerer for indkomst, skal du forvente lavere afkast på kort sigt da mange REIT'er tager mindre indkomst. Jeg tror på, at det er en midlertidig påvirkning, og at det burde blive bedre i fremtiden. Du skal udholde en periode med lavere udbetalinger for at nyde højere indkomststrømme i fremtiden.
Derfor afhænger svaret på spørgsmålet om, hvorvidt du skal købe REIT'er nu, virkelig af dine personlige mål, investeringsstile, tidshorisont og risikotolerance.
Ønsker mere? Zhi Rong delte sit bud på sREIT-markederne i 2021 her