Det har været et travlt år for REIT-forvaltere. På den ene side skulle de håndtere virkningen af Covid-19, og på den anden side havde en håndfuld af REIT'erne erhvervet flere ejendomme og rejst penge fra andelshaverne.
Hvorfor ønsker de at udvide i denne periode?
Inden vi svarer på det, så lad mig bringe dig i gang med de seneste rettighedsproblemer.
Den 12. februar 2020 , annoncerede Prime US REIT den private placering for at rejse 100 mio. USD for at erhverve Park Tower i USA.
Placeringen var prissat til US$0,957, og det lykkedes med at rejse US$120m, over det minimum US$100m, som de havde til hensigt at rejse.
Mapletree Industrial Trust (MIT) annoncerede den private emission for at rejse midler til at erhverve den resterende andel i 14 datacentre i USA den 23. juni 2020. MIT havde en ejerandel på 40 % før opkøbet og ville købe over de resterende 60 % fra sponsor, Mapletree Investments Pte Ltd.
Det var en ren rettet emission, og der blev ikke tilbudt nogen fortegningsemission. Aftalen som følger:
Placeringen blev overtegnet med 820 %.
IREIT ejer 4 ejendomme i Spanien under et 40:60 joint venture med Tikehau Capital. IREIT har besluttet at udnytte optionen og erhverve de 60% aktier i joint venturet. For at finansiere dette opkøb har IREIT annonceret en fortegningsemission den 18. september 2020 :
Det var en opsigelig fortegningsemission, som betød, at andelshavere kunne sælge rettighedsenhederne for kontanter, hvis de ikke ønskede at tegne.
Udstedelsen var 166,2 % overtegnet, og gearingen blev reduceret fra 39 % til 35 %.
Den 18. september 2020 , Lippo Malls REIT annoncerede at rejse S$280 mio. fra andelshavere for at erhverve Lippo Mall Puri i West Jakarta.
Udvandingen var massiv i betragtning af, at flere enheder end de fremherskende enheder i omløb ville blive skabt som en del af denne fortegningsemission.
Emissionen er stadig i gang.
Frasers Centrepoint Trust (FCT) annoncerede rettighedsemissionen 28. september 2020 til at finansiere erhvervelsen af den resterende andel i 6 forstadsindkøbscentre. Jeg har tidligere skrevet om det her.
FCT rejste 1.327,3 mio. S$, og 1.017,7 mio. S$ blev brugt til opkøbet. S$277,5 mio. blev brugt til at nedbringe gæld.
Aktieindsamlingen blev gennemført i to dele:
Den rettede emission og den præferenceudbuddet blev begge overtegnet med henholdsvis 280 % og 142 %.
Den 19. oktober 2020 , annoncerede Mapletree Logistics Trust (MLT) købet af 22 ejendomme i Kina, 1 i Malaysia og 1 i Vietnam. Detaljer om disse 24 ejendomme findes i MLTs præsentation.
Den samlede anskaffelsessum beløb sig til S$650 mio. og ville blive finansieret delvist via en rettet emission og et præferencetilbud:
Den rettede emission og den præferenceudbuddet blev begge overtegnet med henholdsvis 550 % og 178 %.
ARA LOGOS Logistics den 2. november 2020 annonceret den private emission for at rejse S$50 mio. for at erhverve 5 ejendomme i Australien og 2 fonde. Fortrinstilbuddet om at rejse de andre S$50 mio. er dog ikke blevet annonceret endnu.
De private placeringsoplysninger blev prissat til S$0,5525, hvilket er en rabat på 7,2 %.
Ascendas REIT annoncerede købet af 3 kontorejendomme og en portefølje af datacentre den 10. november 2020 . Detaljer om de to amerikanske kontorejendomme kan findes i Ascendas REITs præsentation. Der var ingen detaljer om datacentrene og en kontorenhed i Australien i skrivende stund, men fordelingen af opkøbene var:
Tilsvarende har Ascendas REIT besluttet at rejse midlerne i to dele – private placeringer og præferenceudbud.
CapitaRChina Trust (CRCT) annoncerede fortegningsemissionen til at erhverve Ascendas Xinsu Portfolio, Ascendas Innovation Towers, Ascendas Innovation Hub, Singapore-Hangzhou Science and Technology Park Phase I and II og Rock Square.
Købet ville blive finansieret af
Den private emission er lukket i skrivende stund, og den var 300 % overtegnet.
Jeg tror, det er et sammenfald af 3 drivende faktorer, hvorfor REIT'er rejser midler fra andelshaverne.
#1 Udvidelse er billigere i de værste tider .
Der er muligheder i enhver krise. Med Covid-19, der skaber kaos rundt om i verden, kan det være opportunt at hente fast ejendom til en billig penge. Det er måske ikke engang et spørgsmål om pris i nogle tilfælde - nogle ejendomme er måske kun til salg i svære tider, og man er nødt til at gribe muligheden for at købe dem, ellers vil de være ude af markedet, når tingene vender tilbage til det normale.
#2 Skab mere gældsplads, vi ved ikke, hvad der kommer til at ske.
Den monetære myndighed i Singapore har midlertidigt hævet gearingsforholdet til 50 % for S-REIT'er. Dette er for at give et vist rum for REIT'er at låne, hvis det er nødvendigt, da REIT'er blev påvirket af regeringsforanstaltninger, såsom at skulle udvide lejestøtte til lejere. Det er en hidtil uset begivenhed, og ingen ved, hvor længe den ville vare. REIT-forvalterne ønsker ikke at stole på gæld alene, og nogle har valgt at rejse penge fra andelshaverne for at erhverve flere ejendomme, hvilket samtidig ville sænke gearingsforholdene.
#3 Der er umættelig efterspørgsel.
De fleste af REIT'erne i ovenstående eksempler havde valgt at rejse penge via private placeringer og præferencetilbud. Førstnævnte tilbydes normalt til en gruppe af akkrediterede investorer, mens sidstnævnte tilbydes til alle andelshavere. Faktisk blev de fleste af pengene rejst gennem private placeringer og viste, at de rigere investorer har stor appetit på REIT'er selv under denne pandemi.
De små rabatter (med undtagelse af IREIT og Lippo Malls REIT) afskrækkede ikke investorerne, da tilbuddene blev overtegnet i næsten alle tilfælde.
Det er fristende for en REIT-forvalter at ville lave en fortegningsemission, når du ser en anden REIT opnået et overtegning for sine private placeringer og rettigheder. Den ene efter den anden har opnået overtegning indtil videre, og det beviste, at efterspørgslen er stor. Pandemien har ikke dæmpet investorernes humør eller påvirket deres økonomiske evner.
Indtil videre har 7 gennemført deres fortegningsemission, og jeg tror, at flere REIT'er snart vil ringe til investorer. Efterspørgslen er stadig høj, og andre REIT-forvaltere vil gerne køre videre på momentum.
Faktisk ville det se tåbeligt ud på dem, hvis de sidder og laver ingenting. Forbered dine tegnebøger. Rettighedsspørgsmål kommer i massevis.