Der er 4 ejendomsudviklings- og investeringsselskaber i Straits Times Index (STI):
Disse er velkendte blue chips, og de fleste investorer har måske endda ejer nogle af dem på et tidspunkt.
Det er ikke overraskende, da mange Singapore-investorer mener, at ejendomme er en af de bedste investeringer og lettere at forstå end aktier i andre industrier.
Lad os nu sætte dem sammen og lave nogle hurtige sammenligninger for at finde ud af, hvilken ejendom der er bedst at købe.
Capitaland har flest aktiver, næsten firedobbelt af UOL, som er på den sidste plads.
| Virksomhed | Samlede aktiver |
| Capitaland | 82,3 milliarder USD |
| Hongkong Land | 60,6 milliarder USD |
| Byudvikling | 23,2 milliarder USD |
| UOL | 20,7 milliarder USD |
Det er vigtigt at bemærke, at Capitaland rapporterede, at dens ejendomsportefølje var værd S$133,3 milliarder pr. 30. september 2020, og dette er højere end S$82,3 milliarder registreret i dens balance. Dette skyldes, at Capitaland har ejendomme under joint ventures og investeringsassocierede virksomheder, som blev opgjort efter deres akkumulerede indtjening i stedet for deres aktivværdier.
City Development har også betydelige aktiver under joint ventures, og jeg formoder, at deres aktivværdi kan være højere end hvad deres balance antyder.
Hongkong Land og UOL har relativt færre af sådanne joint ventures. De har heller ikke REIT'er under deres beholdninger. Capitaland har udskilt masser af REIT'er, og City Dev har CDL HTrust og en andel i IREIT.
Capitaland har de fleste aktiver i Kina (41%) efter ejendomsværdi. Singapore er den næststørste eksponering med 33 % af det samlede aktiv under forvaltning (AUM – som inkluderer joint venture-aktiver). Nogle værdsatte aktiver 100 % ejet af Capital og ville være Raffles City Chongqing og CapitaMall Westgate i Wuhan.
Byudvikling indberetter ikke ejendomsværdier efter geografi, og vi skal bruge "anlægsaktiver" som en proxy. Virksomheden har betydelige aktiver uden for Asien, som omfatter USA (12%) og Storbritannien (19%). De fleste aktiver er i Singapore, til en værdi af 34% af dets langfristede aktiver. Republic Plaza og Fuji Xerox Tower er to fremtrædende bygninger i Singapore.
Hongkong Land har, som navnet antyder, 69% af sine aktiver i Hong Kong og Macau. Dette er ret koncentreret. Det mest ikoniske aktiv ville være Exchange Square, som ligger lige over den centrale MTR-station i Hong Kong.
UOL er endnu mere koncentreret med 86% af sine "langfristede aktiver" i Singapore! Singapore Land Tower og Marina Square er velkendte ejendomme lokalt.
For at opsummere, her er deres højeste aktivværdi efter geografi:
| Virksomheder | Højeste eksponering efter geografi |
| UOL | 89 % i Singapore |
| Hongkong Land | 69 % i Hong Kong og Macau |
| Capitaland | 41 % i Kina |
| Byudvikling | 34 % i Singapore |
Vi kan se, at Byudvikling er den mest diversificerede blandt de fire. Når det er sagt, ville UOL og Hongkong Land være gode væddemål, hvis du ønsker at gå langt på henholdsvis Singapore eller Hong Kong-ejendomme.
For Capitaland er de tre største omsætningsbidragende ejendomstyper boliger (33 %), detailhandel (29 %) og logi (25 %).
City Development klassificerede sine segmenter forskelligt og opdelte ikke ejendomstyper i detailhandel, kontor og andre. Det hentede halvdelen af sine indtægter fra hoteller. En tredjedel af omsætningen kom fra ejendomsudvikling.
Hongkong Land havde samme indtægtsbidrag fra sine investeringsejendomme og salg af udviklingsejendomme.
UOL hentede størstedelen af sin omsætning fra ejendomsudvikling (37 %) – salg af boliger med strata-titler til købere.
Jeg fandt ud af, at 3 virksomheder genererede omkring en tredjedel af deres omsætning fra ejendomsudvikling undtagen Hongkong Land var på 50 %. Salg af ejendomsudvikling har en tendens til at være ustabilt, da byggeri tager tid, og ejendomscyklusser går gennem toppe og lavpunkter. Dette kan betyde, at Hongkong Lands omsætning kan være mere volatil som følge heraf.
City Development har halvdelen af sin omsætning fra hoteller, som ville have lidt i 2020 på grund af Covid-19. Men dette kunne også være et potentielt gendannelsesspil.
Disse ejendoms-blue chips har stærk opbakning - Capitaland er 51% ejet af Singapores suveræne formuefond, Temasek Holdings. De resterende tre bakkes op af tycoons og de rigeste i Singapore.
Kwek Holdings har tæt på 49% af aktierne i City Development. Kwek Leng Beng er patriachen og er i øjeblikket den 8. rigeste i Singapore. I oktober 2020 forlod Kwek Leng Peck (fætter til Kwek Leng Beng) bestyrelsen for City Dev som ikke-udøvende direktør, med henvisning til forskelle i synspunkter om, hvordan nogle af virksomhederne skulle drives. Jeg tror ikke, at dette ville påvirke City Dev, da magten ligger hos Kwek Leng Beng.
Wee Cho Yaw har en ejerandel på 36,82 % i UOL, og han er den 10. rigeste i Singapore.
Sidst men ikke mindst er Jardine Strategic (SGX:J37) investeringsholdingselskabet, hvor familien Keswick plejede at styre sit imperium. Jardine Strategic har lidt over 50 % af aktierne i Hongkong Land.
| Virksomhed | Kontrollerende aktionær | Ejerskabsprocent |
| Capitaland | Temasek Holdings | 51 % |
| Byudvikling | Kwek Holdings | 48,55 % |
| Hongkong Land | Jardine Strategic | 50,41 % |
| UOL | Wee Cho Yaw | 36,82 % |
At have en væsentlig ejer i en børsnoteret virksomhed kan enten være en god eller dårlig ting. Dårligt i den forstand, at ledelsen kan udnytte andre aktionærer ved at betale sig selv høj løn eller til at privatisere virksomheden, når aktiekurserne er lave. Når det er sagt, så ser jeg ikke sådan adfærd i disse 4 virksomheder, og de har en tendens til at være på den bedre side – at øge aktivværdien og give konsekvent udbytte til aktionærerne.
Til sidst har jeg opstillet de økonomiske målinger, som jeg tror ville være nyttige for at få dem større.
| Capitaland | City Dev | Hongkong Land | UOL | |
| Pris | 3,12 USD | 7,66 USD | 4,23 USD | 7,44 USD |
| P/B | 0,67 | 0,68 | 0.26 | 0,62 |
| Gennemsnitlig P/B (5 år) | 0,75 | 0,85 | 0,43 | 0,64 |
| Rabat fra gennemsnitlig P/B | 11 % | 20 % | 40 % | 3 % |
| P/E | 7 | 13 | -ve | 13 |
| Div-udbytte | 3,9 % | 1,0 % | 5,2 % | 2,4 % |
| ROA | 2,6 % | 2,4 % | 0,4 % | 2,3 % |
| Gearing | 39,7 % | 42,8 % | 11,1 % | 24,0 % |
Hongkong Land er den billigste aktie i koncernen med et rekordlavt P/B-forhold på 0,26. Det er mere end 2 gange lavere end de andre 3 aktier. Det er også betydeligt billigere sammenlignet med dets gennemsnitlige P/B-forhold på 0,43 i de seneste 5 år. Udbytteafkastet er også det højeste med 5,2 %. Jeg formoder, at det er på grund af dets tunge eksponering i Hong Kong, som verden var vidne til ødelæggelsen af demonstranterne i byen. Dette vejer tungt for Hongkong Land, og her er to modstridende synspunkter om denne sag – for og imod – sørg for at læse dem, før du køber den billige aktie.
Den næstbilligste ville være City Dev, og det vil jeg tilskrive dens store eksponering for hoteller. Aktiekursen er stort set presset af rejsestop på grund af Covid-19.
UOL handler tættest på sit gennemsnitlige P/B og antyder, at det er rimeligt prissat.
Ejendomsaktierne ser ikke så billige ud som før siden den store gevinst i november, efter nyheden om succesrige vacciner blev udviklet. Capitaland, City Dev, Hongkong Land og UOL steg med henholdsvis 22 %, 23 %, 9 % og 18 % i november.
Ejendomsaktier er altid en favorit blandt investorer, og jeg har lavet en hurtig sammenligning blandt dem.
For det første er de ikke så billige, som de var før november, og UOL handler til rimelige priser i øjeblikket. Kun Hongkong Land and City Development havde nogle fordele at byde på.
Men de er ikke uden problemer. Hongkong Land har størstedelen af deres aktiver i Hong Kong, hvor protesterne har raset på gaderne og forstyrret freden i byen. Jeg er ikke sikker på, om protesterne ville komme tilbage efter Covid-19 er blevet undertrykt.
Byudvikling på den anden side måtte kæmpe med manglen på forretning på sine hoteller. Jeg er dog mere positiv over, at Covid-19 er en midlertidig ting, og at forretningen burde være tilbage i fremtiden.
Hvis du tvinger mig til at vælge en blandt de 4 aktier, ville City Dev være mit valg.