Når dit realkreditlån er forfaldent, og du undlader at lave nye aftaler med långiveren, kan det tvangsauktionere dit hjem. Banken kan dog typisk ikke tvangsauktionere, før den har anlagt en retssag og fået tilladelse fra retten. Hvis retten afviser søgsmålet, skal långiver enten genoptage sagen eller forsøge at inddrive på anden vis.
I de fleste stater kan en långiver ikke gennemtvinge afskærmning uden en retskendelse. Hvis du ikke har foretaget dine betalinger, og långiveren beslutter at tvangsauktion, indgiver den typisk en klage til retten. Du modtager en kopi af klagen, og du skal vælge, om du vil besvare den, ignorere den eller indgive et afvisningsbegæring. Ved retsmødet beslutter dommeren, om tvangsauktionssagen skal fortsætte eller om at afvise sagen.
Når en dommer afviser en sag om tvangsauktion, afsluttes sagen, og tvangsauktionen kan ikke fortsætte. Dommere kan afvise sager om tvangsauktion, hvis långiveren ikke kan bevise, at den ejer dit realkreditlån, eller hvis långiveren ikke fulgte statens tvangsauktionsprocedure korrekt. Långiveren kan også afvise sagen, hvis den opdager, at den har begået en fejl i proceduren, eller hvis du har truffet andre foranstaltninger for at håndtere kriminaliteten.
Hvis dommeren afviser en tvangsauktionssag, fordi långiver har begået en fejl eller ikke har mulighed for at sagsøge dig, skal långiver typisk starte processen igen. Det er dog muligt at afvise en sag med fordomme i nogle stater, hvilket betyder, at sagsøgeren aldrig kan genindlevere den. Selvom retten afviser sagen uden fordomme, kan nogle stater begrænse antallet af gange, en långiver kan indgive den samme afskærmningssag.
Hvis en långiver tvangsauktionerer dit hjem, kan du nogle gange tilbyde en frivillig tvangsauktion (også kendt som "skøde i stedet for tvangsauktion") og bede långiver om at afvise sagen. Frivillige tvangsauktioner er normalt mindre skadelige for din kredit, og i mange stater forhindrer det at acceptere frivillig tvangsauktion långiveren i at sagsøge dig, hvis provenuet fra salget af dit hjem ikke dækker hele din gæld. Men hvis du accepterer en frivillig tvangsauktion, giver du også afkald på din ret til at modtage fortjenesten fra salget af din bolig, hvis den sælges for mere, end du skylder.