Federal Housing Authority (FHA) lån er realkreditlån, der administreres af private banker, men med garantier fra den amerikanske regering om, at lånet vil blive betalt. Dette gør det muligt for bankerne at låne penge ud til realkreditlån med meget lave udbetalinger og med relativt lave renter. Disse lån har strenge regler for dem, herunder regler om, hvordan du bruger boligen, og hvor ofte du må optage et FHA-støttet lån.
I modsætning til andre realkreditprogrammer baserer FHA-lån ikke kvalifikation på en FICO-kreditscore. I stedet kræver de, at potentielle købere opfylder følgende kriterier:mindst to års fast beskæftigelse med stabil eller stigende indkomst; alle konkurser mindst to år i fortiden og tvangsauktioner mindst tre år i fortiden, med perfekt kredit siden; ingen kreditscore lavere end 620 med ikke mere end to 30-dages forsinkede betalinger i de foregående to år; afdrag på realkreditlån på højst 30 procent af bruttoindkomsten. Disse kriterier gælder fra 2011 og er genstand for hyppige ændringer. Men generelt kan potentielle boligejere, der opretholder eller arbejder hen imod en god kredit, og som har stabil beskæftigelse, kvalificere sig til de fleste FHA-lån.
FHA boliglån er kun til en boligejers primære bolig. Med andre ord, hvis du optager et FHA-lån, skal du bo i boligen, hvad enten det er en enfamiliesbolig eller en fourplex lejlighed med de øvrige enheder udlejet. Selvom der ikke er nogen fast begrænsning på, hvor længe du skal bo i boligen, skal du i god tro demonstrere, at du har til hensigt at bevare den som primær bolig, når du optager lånet.
Der findes flere typer FHA-lån. Det mest almindeligt anvendte er Section 203B Insured Mortgage, som er det grundlæggende FHA-garanterede lån designet til op til en firefamiliesbolig, som køberen har til hensigt at besætte umiddelbart efter lukning. Andre almindelige FHA-lån omfatter Section 255 Home Equity Conversion Mortgage, ofte kaldet et omvendt realkreditlån, og Section 203K Rehabilitation Mortgage. Under visse omstændigheder kan en låntager have mere end et af disse realkreditlån samtidigt, forudsat at hun har opfyldt alle FHA-krav. For eksempel kan hun optage et standard 203B forsikret realkreditlån og et år eller to senere blive godkendt til et 203K rehabiliteringslån for at løse nye problemer med hjemmet.
Forudsat at du har opfyldt alle regler og kriterier, kan du optage et FHA-lån så ofte du ønsker. Der er et par begrænsninger med hensyn til tidligere FHA-lån. Du skal planlægge at bo i hjemmet med det nye FHA-støttede realkreditlån, og du må ikke være i misligholdelse med et tidligere FHA-lån eller på anden måde skylde FHA penge. Du skal også have mindst 25 procent egenkapital i dit seneste FHA-lån. Din private långiver og din stat kan også have andre krav.