Federal Housing Administration forsikrede cirka en tredjedel af amerikanske realkreditlån fra 2010. FHAs popularitet skyldes til dels agenturets fleksible kvalificerende retningslinjer for erhvervelse og refinansiering af realkreditlån. FHAs forsikring er et agentur inden for afdelingen for bolig- og byudvikling, og beskytter långivere. FHA-låntagere kan bruge HUDs mulighed for delvis krav, som involverer en engangsbetaling til långiveren for at forhindre afskærmning. Efter et delvist krav er betalt, kan FHA-låntageren refinansiere deres hjem.

Det grundlæggende

En unik fordel ved HUD-forsikringsprogrammer er långiverrefusion. HUD betaler krav til långivere, hvis boligejere misligholder, ved hjælp af penge fra FHA-forsikringsfonden, som er penge samlet fra låntager-betalte realkreditforsikringspræmier og -betalinger.

I et delvist krav fremskyder långiveren eller realkreditinstituttet midler, eller beløbet i restance, på vegne af låntageren for at genindføre det forfaldne lån. De indgiver et krav til HUD for det beløb, der skal være mindst fire måneders ubetalt realkreditlån, men ikke mere end 12 måneders hovedstol, renter, skat og forsikring (PITI). Låntageren underskriver et gældsbrev, der skal betales til HUD, som er rentefrit og forfalder og skal betales ved indfrielse af det første realkreditlån. En refinansieringstransaktion er et sådant tilfælde, hvor det delvise krav skal tilbagebetales.

Procedure

Långiveren eller låneudbyderen er ansvarlig for at underrette HUD i tilfælde af en refinansiering, så HUD kan give en udbetalingsopgørelse for delkravet. Den HUD-beholdte entreprenør, der servicerer den delvise kravnota, giver udbetalingstilbuddet på den udestående saldo. Ifølge panthaverbrev 2003-19 kan långivere sende deres udbetalingsanmodning til HUD's serviceleverandør på:

U.S. Department of HUD c/o First Madison Services, Inc. 4111 South Darlington Suite 300 Tulsa, OK 74135

Dette krav sikrer, at den delvise fordringssaldo ikke overses, når det første pantebrev betales gennem en refinansieringstransaktion.

Identifikation

Långiveren skal registrere det delvise krav hos det relevante jurisdiktionsregistreringskontor. Den delvise fordringsnota registreres som et efterstillet pant, hvilket betyder, at det første realkreditlån bevarer afbetalingsprioritet. HUD kræver, at det delvise krav indsendes til registrering inden for en periode på højst fem hverdage efter underskrivelse af notatet og før indgivelse af kravet til HUD. Kravet bliver derefter en del af offentligheden og kan identificeres ved en titelsøgning udført på tidspunktet for refinansiering.

Overvejelser

Selvom en refinansieringstransaktion udløser tilbagebetaling af den delvise fordring, kræver en lånemodifikation, som ændrer det første lån, så låntagere bedre kan styre deres betalinger, ikke delvis fordringsudbetaling. Ændringer af lån indebærer fornyet misligholdelse af låntageren. I sådanne tilfælde kan HUD genunderordne det delvise krav for at tillade, at låneændringen kan gennemføres. Långiveren skal kontakte HUD's serviceleverandør for at få sikkerhedsdokumentets sprog og betingelser for at efterordne den delvise kravnotat.