At trykke på aftrækkeren ved et boligkøb engang var lige så ligetil som at købe et billigt hus, skrabe penge sammen til udbetalingen, sikre finansiering til en rimelig rente og så lukke.
Men i årene efter det amerikanske finanskollaps i 2008, som til dels skyldtes en boligboble forårsaget af uansvarlige realkreditudlån, udholdt boligmarkedet enorm turbulens. Denne økonomiske malstrøm affødte hidtil usete ejendomsmarkedsforhold, der dikterede boligbeholdninger, overkommelighed og finansieringsvilkår, som alle påvirker det optimale tidspunkt for et køb.
På trods af markedets uforudsigelighed kan potentielle købere undgå utidssvarende opkøb ved at følge visse sikkerhedsforanstaltninger.
Med lave priser og rekordlave renter var boligoverkommeligheden i 2012 den mest gunstige siden 1970.
Walter Molony, talsmand, National Association of Realtors (omskrevet)
Det amerikanske ejendomsmarked slap endelig ud af stilstanden fra 2008 til 2011. Salgstallene for boliger blev forbedret i 2012 med 9,5 procent i forhold til 2011, og National Association of Realtors forventer yderligere fremgang for resten af 2013, på vej ind i 2014.
Den dårlige nyhed, hvis du ønsker at købe, er, at begyndelsen af 2013 er et sælgers marked i fire ud af fem regioner, sagde Walter Molony, en NAR-forsker og talsmand. "Årsagen er, at vi har haft denne store nedgang i lagerbeholdningen," sagde han.
USA satte rekord for boligbeholdning i juli 2007 med mere end 4 millioner boliger på markedet. I januar 2013 faldt beholdningen til 1,74 millioner, et fald på 25 procent fra januar 2012 og den laveste beholdning siden december 1999.
NAR forventer en sæsonbestemt lagerstigning i foråret 2013, sagde Molony, men det kan være utilstrækkeligt til at forhindre hyppige flere bud eller til at falde boligpriserne hurtigt nok.
"Priserne viser den stærkeste stigning siden november 2005," sagde Molony. "På grund af dette har vi opgraderet vores prisprognose for dette år (2013). Vi tror, at medianprisen vil stige nationalt med omkring 7 procent."
Medianprisen i januar 2013 var $173.600, 12,3 procent over året før, den 11. måned i træk med prisstigninger fra år til år. NAR's fremskrivning af medianprisen for hele 2013 er $189.400.
"Neddelen ved en kraftigere prisvækst end normalt er, at hvis det fortsætter i en længere periode, så løber vi i sidste ende ind i overkommelighedsproblemer, og du begynder at prissætte folk ud af markedet," sagde Molony. "Vi er der ikke endnu."
Med lave priser og rekordlave renter var boligoverkommeligheden i 2012 den mest gunstige siden 1970, sagde han. Efter boligbruden i 2008 nåede boligpriserne bunden og faldt så lavt - boliger blev solgt for mindre end udskiftningsomkostningerne - at mange investorer hoppede ind og opsugede det meste af inventaret.
Den stærkeste faktor, der holder markedet tilbage, er, at "udlånssamfundet har været risikovilligt … kun at give realkreditlån til de mest kreditværdige låntagere med vilkårligt høje kreditscore," sagde Molony.
I Chicago, for eksempel, står "flytningskøbere", dem, der flytter op fra deres første hjem, stadig over for vanskeligheder, fordi långivere har strengere krav, sagde Zeke Morris, formand for Chicago Association of Realtors.
"Det har været frustrerende for nogle købere til de højere prisniveauer," sagde Morris. "De bliver bedt om mange flere detaljer, end de nogensinde er blevet bedt om før."
For den bedste handel, sagde Molony, bør købere arbejde med ejendomsmæglere, helst købers mæglere.
Forbrugertillid er en vigtig drivkraft til at foretage en betydelig investering, såsom et hjem, sagde Molony. Øverst på tillidslisten er jobsikkerhed.
"Hvis du er usikker på stabiliteten af dit job, er det en stor ting," sagde Molony. "Hvis du har en kortsigtet tidshorisont - f.eks. mindre end et par år - vil du være bedre stillet at leje, fordi du efter al sandsynlighed ... ikke får transaktionsomkostningerne tilbage."
Den typiske køber i dag planlægger at blive i en bolig i 10 år; den typiske sælger har været i boligen i ni år. Tidligere troede ejendomseksperter, at folk skulle eje deres hjem i tre til fem år for at tjene nok egenkapital til at gøre investeringen umagen værd. Selvom det tog længere tid at opbygge egenkapital efter markedskollapset, "det er nok sandt nu eller at vende tilbage til det," sagde Molony.
Certificeret finansiel planlægger Cathy Pareto nævnte andre tillidsbenchmarks, som folk bør overveje, før de køber et hjem.
"Køber du hus med din ægtefælle, eller går du halvt med en kæreste eller en veninde?" sagde Pareto. "Hvor stabilt er det forhold? Den anden del ville være, hvordan ser markedet ud?"
Finansielle midler er en anden standard. "Folk laver store fejl ved at købe for meget hus til det, de kan støtte," sagde Pareto. "Hvordan ser dit pengestrøm ud? Skal halvdelen af din løn til at forsørge dit nye hus? Tja, det kan godt være en strækning. Hvilke andre indtægtskilder har du?"
Hvis en potentiel køber mangler tillid til nogen af disse problemer, anbefaler Pareto og Molony at leje i stedet.
Boligmarkedets krise og bankindustriens kollaps har fået realkreditinstitutterne til at være kede af at låne penge, hvilket betyder, at potentielle boligkøbere har brug for "anstændig" kredit for at blive godkendt til finansiering - "sandsynligvis (en kreditscore) i de ovennævnte 720'ere," sagde Pareto. "Hvis du har mindre end fantastisk kredit, kan du i bankens øjne være et risikabelt forslag."
Hvis din kredit er noget under fremragende, kan du skade dig selv med et dårligt lån.
"Du er muligvis ikke i stand til at kvalificere dig til de lave renter, der er tilgængelige for de fleste nu, og du ønsker ikke at betale mere, end du skal eller burde for omkostningerne ved at låne de penge," sagde Pareto.
Førstegangsboligkøbere bør kende deres kreditscore; hvis det er lavt, skal de rette det. Betal dine regninger til tiden, påtag ikke ny afdragsgæld og ansøg ikke om et nyt kreditkort eller annuller et gammelt, rådede Molony.
Købere har brug for tilstrækkelige midler til at dække en udbetaling på omkring 20 procent af købsprisen, ellers kan bankerne "ikke engang se på dig," sagde Pareto.
Den gennemsnitlige udbetaling for førstegangskøbere af boliger, der finansierer gennem et lån fra Federal Housing Administration, er kun 4 procent af købsprisen, bemærkede Molony. Mange førstegangskøbere vil se til deres familier for at få hjælp med udbetalingen.
"Helt ærligt, National Bank of Mom and Dad er et meget traditionelt middel, som husejere bruger til at foretage deres køb," sagde han. Med henvisning til en årlig NAR-undersøgelse af boligkøbere og -sælgere sagde Molony:"Når vi spørger førstegangshuskøbere, 'Hvad brugte du til din udbetaling?" 76 procent siger besparelser. Fireogtyve procent -- en gave fra en slægtning eller ven, og det er normalt en gave fra deres forældre."
Købere har også brug for kontanter til lukkeomkostninger, som varierer geografisk og efter transaktion, sagde Molony. Forvent lukkeomkostninger på 5 procent af boligens værdi.
Samlet set bør en potentiel køber beregne at afsætte 25 procent af sin bruttoindkomst til realkreditlån og renter. "Det vil give dig mulighed for at føle dig godt tilpas," sagde Molony.
National Association of Realtors talsmand Walter Molony anførte disse tegn som et mål for, hvornår ejendomscyklussen vender mod køberens marked:
Boligbeholdningen og månedens udbud, eller time-on-markedet, er stabile eller beskedent stigende; sælgere kan være mere motiverede til at forhandle vilkår. En seks-måneders forsyning er groft afbalanceret mellem købere og sælgere, men hurtigt stigende lagerbeholdning eller time-on-marked uden for sæsonbestemte normer kan være et tegn på en købers marked.
Boligpriserne stagnerer eller stiger mindre end et procentpoint over inflationen. Kraftigt faldende priser øger overkommeligheden, men kan være et rødt flag for dårlige lokale boliger og økonomiske forhold. Den normale langsigtede prisgevinst i et balanceret marked er 1 til 2 procentpoint over inflationen målt ved forbrugerprisindekset.
Forholdet mellem realkreditrenter, boligpriser og indkomst giver dig mulighed for at bruge mindre end 25 procent af bruttoindkomsten til hovedstol og renter på realkreditlån.
Jobskabelse på det lokale marked giver tillid og overskud til boligkøbere. En dårlig økonomi gør det lettere at købe, men vedvarende job- og befolkningstab betyder, at det kan tage meget længere tid end normalt at sælge med fortjeneste. Med normal prisvækst opbygger de fleste købere nok egenkapital på tre til fem år til at foretage en handel.