Mange boligejere behøver aldrig engang at tænke på at betale deres ejendomsskat. Deres realkreditlångivere inkluderer en tolvtedel af det årlige beløb i hver af deres månedlige afdrag på realkreditlån og indbetaler skatterne på deres vegne. Det er en proces kendt som "escrowing."
Men hvis deres långivere ikke gør dette, skal husejere betale disse skatter separat på egen hånd. Skulle du falde i hårde tider, kan et kærligt familiemedlem eller en generøs familieven gå til skattekontoret og betale restbeløbet for dig. Hvis du ikke har denne form for hjælp, og din skat bliver skyldig, kan skattemyndigheden udstede en skattepant i din bolig eller sælge boligen på auktion. Afhængigt af lovene i din stat kan en investor komme og opfylde denne tilbageholdsret i bytte for ejendommen.
Investorer kan erhverve sig retten til at tvangsauktionere eller blot overtage ejendomsretten til en bolig, når de betaler ejendomsskat af en bolig med en skattepant.
Ubetalte ejendomsskatter bliver til pant i ejendommen. Det er et førsteprioritetspant, så det har forrang frem for selv realkreditlån. Det betyder, at hvis et hus skulle sælges, ville skatterne blive betalt først ud af provenuet. Andre panterettigheder, herunder realkreditsaldoen, ville kun få noget, der er tilovers.
Skattepantet besiddes af skattemyndigheden, som normalt er den lokale regering. Afhængigt af statens lovgivning kan skattemyndigheden bruge panteretten til at tvangsauktionere boligen og sælge den i et skattesalg for at inddrive pantet. Eller den sælger måske panteretten i stedet, hvilket giver køber ret til at tage ejendommen.
Skat tilbageholdsret sælges på en række forskellige måder, afhængigt af staten. For det første vil meddelelse om skattekriminalitet typisk blive offentliggjort i den lokale avis, hvorved investorerne bliver advaret om, hvad der foregår. I de fleste stater behøver skattemyndigheden ikke at tage ejendomsejeren for retten først, før denne proces indledes.
Skattemyndigheden kan derefter blot sælge boligen på auktion, og opfylde skattepantet fra køberens midler. I andre stater vil skattemyndigheden bortauktionere et skattepantcertifikat i stedet for den faktiske ejendom. Budgivere kan "vinde" attesten ved at betale ejendomsskatterne på boligejerens vegne.
Certifikatet giver den vindende budgiver mulighed for i sidste ende at overtage ejendomsretten til ejendommen, normalt ved at udelukke den. Men i nogle stater kan certifikatet efter en periode automatisk konverteres til et skøde i køberens navn.
Skattepantebeviser kommer med indløsningsret. Husejeren kan genkøbe ejendommen inden for en given periode, hvis den er blevet solgt direkte, og betaler salgsprisen plus renter og nogle andre ekstra omkostninger og gebyrer. Køberen ejer ikke officielt boligen, før indløsningsperioden er udløbet, og boligejeren ikke har truffet handling i løbet af det tidsrum.
I tilfælde af et skattesalgsattest frem for salg af ejendommen kan boligejeren normalt indløse attesten ved at betale køberen det beløb, der er betalt på deres vegne, plus renter og eventuelt bøder.
Varigheden af indløsningsperioder varierer efter statslovgivning, men den kan være så lang som et år. Nogle skattemyndigheder tilbyder yderligere indløsningsperioder før de sælger ejendommen eller et skattepantebrev på den.
Långivere ønsker ikke at se noget af dette ske mere end husejere gør. Husk, at et realkreditlån ikke har topprioritet til betaling i et skattesalg.
Realkreditinstitutter vil ofte træde til for at betale udestående ejendomsskatter i denne situation. Selvfølgelig vil beløbet blive tilføjet boligejerens realkreditsaldo, eller de vil modtage en regning for de skatter, der er betalt på deres vegne, og det kan resultere i tvangsauktion, hvis långiveren ikke bliver refunderet.