En vurdering er et af de trin i boligkøbsprocessen, som boligkøbere ofte er mest bekymrede for – og med god grund. En lav vurdering kan bringe dit boliglånstilbud i fare, og der er en risiko for, at transaktionen falder igennem. Også sælgere kan vente på spændekroge for at se, om boligen er den aftalte købspris værd. Hvad der sker efter en vurdering afhænger af, hvad der står i vurderingsrapporten.

Efter vurdering, hvad er det næste trin?

For at besvare dette spørgsmål, er vi nødt til at se på realkreditgarantiprocessen mere bredt, så du kan se, hvordan en vurdering passer ind i det større billede. Mens ansøgningsprocessen for realkreditlån varierer fra person til person, følger den normalt en fast rækkefølge:

1. Forhåndsgodkendelse , hvor boligkøberen lærer, hvor meget han er i stand til at låne ud fra sin løn og indkomst.
2. Købsaftale , hvor køber og sælger aftaler en pris og underskriver en kontrakt.
3. Vurdering af bolig , hvor en professionel vurderingsmand besigtiger boligen og afgør, hvor meget ejendommen er værd.
4. Tegning af realkreditlån , hvor køberen indsender et væld af papirer, og forsikringsgiveren beslutter, om banken vil gå videre med lånet.
5. Tegningsbetingelser , hvor forsikringsgiveren efterlyser flere dokumenter eller beder køber om at opfylde visse betingelser, før lånet godkendes til lukning.
6. Lukker , hvor penge skifter hænder, skødet bliver underskrevet, og køberen får nøglerne til sit nye hjem.

Formål med realkreditgaranti

Som du kan se, er næste skridt efter en vurdering pantebrevsgaranti. Formålet med underwriting er at fastslå, om banken ønsker at yde lån til låntager, det vil sige om låntager er en acceptabel risiko . Risiko betyder i denne sammenhæng, hvor sandsynligt det er, at låntageren misligholder lånet. For eksempel vil forsikringsgiveren se på låntagers kreditrapport, gældsbelastning, inkassohistorik og så videre for at se, om denne person har en god oversigt over at betale sin gæld.

Låntagere, der kun er grænseoverskridende kreditværdige, anses for at have en højere risiko. De har ofte svært ved at kvalificere sig til lån, og hvis de kvalificerer sig, vil de næppe blive tilbudt de bedste vilkår.

Vurderingen er en vigtig del af risikovurderingsprocessen og er en af ​​de møtrikker-og-bolte dokumenter, som forsikringsgiveren anmelder. Det giver mening, når man tænker på, at boligen er sikkerhed for lånet.

Vurderingens rolle

En vurdering er en vurdering af en ejendoms værdi, givet af en autoriseret vurderingsmand. Realkreditinstitutter insisterer på dem, men kontantkøbere rådes ofte til at få deres egen vurdering som en måde at sikre sig, at boligen er prisen værd de betaler for det.

Grunden til, at bankerne insisterer på vurderinger, er at sikre, at boligen er så meget værd, som alle tror, ​​den er. Hvis låntageren misligholder realkreditlånet, vil banken tvangsauktionere og sælge ejendommen for at få pengene tilbage, den har lånt. Lad os antage, at banken låner 200.000 dollars. Hvis vurderingen kommer tilbage på 190.000 $, har du et alvorligt problem, da banken vil være ude af lommen, hvis de skal tvangsauktion.

Faktisk er disse tal lidt misvisende, da bankerne altid vil have en buffer mellem det beløb, de udlåner, og boligens værdi. Dette er kendt som lån i forhold til værdi , som er forholdet mellem værdien af ​​det lån, låntager optager, og værdien af ​​ejendommen som helhed. Hvis du for eksempel ønsker at købe et hus til en værdi af $400.000 og har en udbetaling på $80.000, så skal du have et lån på $320.000 for at købe ejendommen. Belåningsgraden, eller LTV, vil være 80 procent, da 320.000 USD er 80 procent af 400.000 USD.

Mere om LTV'er

LTV'er er betydelige i verden af ​​underwriting, fordi långivere vil have en maksimal LTV, som de er parate til at godkende. Et sted i området 75 til 90 procent er en ret almindelig øvre tærskel. Hvis du har ressourcerne til at foretage en stor udbetaling, vil du have en lavere LTV. Går vi tilbage til vores tidligere eksempel, ville en forøgelse af udbetalingen til $120.000 reducere LTV til kun 70 procent på et $400.000 hjem.

Som en generel regel, jo højere LTV, jo højere risiko at långiver vil tabe penge, hvis den skal tvangsauktionere. Med en LTV på 80 procent kan et relativt lille fald i huspriserne resultere i, at der er færre salgsprovenu end det udestående beløb på lånet. Høje LTV'er udmønter sig i højere renter for at afspejle långiverens risiko.

På den anden side er et lån med en lavere LTV mindre af en risiko for långiveren. Dette oversættes normalt til et billigere realkreditprodukt.

Hvordan påvirker dette vurderingen?

Når boligkøbere og -sælgere ser på en vurdering, har de en tendens til at være interesserede i overskriftstallet – hvor meget vurderingsmanden siger, at boligen er værd. Hvis du for eksempel har sagt ja til en pris på 400.000 kr., og vurderingen siger, at boligen er 390.000 kr. værd, så bliver du som køber ikke særlig glad. Sælgere kan på den anden side glæde sig over, at de får mere end markedsværdien af ​​deres hjem.

Hvad de fleste mennesker ikke er klar over er, at banker bekymrer sig meget lidt om overskriften – de er mere interesserede i LTV . Husk vores eksempel? Her har køberen en udbetaling på 80.000 kroner og skal låne 320.000 kroner for at købe boligen på 400.000 kroner. Ifølge vurderingen er boligen på $400.000 kun $390.000 værd. For banken er LTV steget fra 80 procent til 82 procent.

Vil dette påvirke bankens lånebeslutning? Det korte svar er, at det afhænger . Hvis bankens øvre LTV-grænse er 85 eller 90 procent, så kan den stadig godkende lånet på trods af den lave vurdering. Hvis bankens øvre grænse er 80 procent, er du ikke længere kvalificeret til lånet – eller du skal muligvis ansøge om et andet realkreditprodukt baseret på den højere LTV.

Binde det hele sammen

Hvad betyder det for boligkøbere på jorden? Når vurderingen kommer ind, betyder det grundlæggende, at der er to mulige veje:

• Hvis vurderingen kommer ind på eller over kontraktprisen , så fortsætter transaktionen som planlagt (forudsat at der ikke er andre problemer med pantegarantien)
  
• Hvis vurderingen kommer under kontraktprisen , du har noget at forhandle. Som køber har du overhånd, da du ofte kan overtale sælger til at sænke prisen for at redde handlen fra at falde igennem – selvom sælger gennoterer ejendommen, vil de ramme problemerne med overbetaling ved næste vurdering og vil har den lavere pris for at få boligen solgt.

Husk, at du måske ikke skal forhandle prisen ned til den vurderede værdi, og du kan møde sælgeren i midten. Der er intet, der forhindrer dig i at betale lidt over den anslåede værdi, hvis du virkelig ønsker boligen og har penge nok til at udligne forskellen. Nøglen er at få LTV til et acceptabelt niveau, så banken godkender lånet.