Mange ejendomsejere ejer et hjem eller en erhvervsbygning uden nogensinde at have hørt udtrykket "servitt". Det skyldes, at de fleste mennesker ikke bekymrer sig om det underjordiske spildevandsrør, der tjener deres ejendom, eller bemærker, hvordan deres væg giver naboens rækkehus støtte. Men tro det eller ej, de fleste ejendomme har servitutter i en eller anden form. Der findes mange forskellige typer af servitutter, og de findes i mange forskellige former.
En servitut er retten til at bruge jord, der tilhører en anden til et særligt formål, såsom:
Hovedpointen om servitutter er, at ejeren af grunden beholder fuld ejendomsret til ejendommen. Servitutholderen har ret til at anvende en del af ejendommen til det særlige formål, men han kan ikke foretage sig andet med grunden eller gribe ind i ejerens brugsret. For eksempel må en nabo, der har kørselsret over en fælles adgangsbane, ikke vige fra den anviste sti eller forsøge at forhindre den lovlige ejer i selv at benytte adgangen ved at installere en aflåst port. En servitutindehaver, der forsøger at bruge jorden til mere end det angivne formål, kan meget vel finde sig i at overtræde lokale lov om indtrængen.
Lovene om servitutter varierer fra stat til stat og kan være meget kompliceret. Så hvis du overvejer at oprette en servitut eller købe en ejendom, der er underlagt servitutter, så har du helt sikkert brug for noget juridisk rådgivning. Ud over det er der forskellige klassifikationer af servitutter, der gælder i stort set alle stater. De fem mest almindelige typer servitutter er:
Disse kategorier udelukker ikke hinanden, og du kan f.eks. få en ekspres servitut, der også er en tilhørende servitut. De tre første kategorier beskriver, hvordan en servitut bliver til – om den formelt er givet i et ejendomsskøde, eller om den kommer til organisk, fordi nogen har brugt jorden på en bestemt måde i meget lang tid. De to andre kategorier beskriver, hvor længe servitutten varer, og hvem der kan bruge den.
Mange ejendomsejere ejer et hjem eller en erhvervsbygning uden nogensinde at have hørt udtrykket "servitut."
En udtrykkelig servitut oprettes med vilje i et ejendomsbrev eller et servitutsbrev. For eksempel kan nogen sælge den bagerste del af deres have som byggegrund og give den nye ejer ret til at træde ind over den oprindelige ejers tilbageholdte jord for at få adgang til byggegrunden. Omvendt kan den oprindelige ejer give sig selv ret til at tilslutte sig den nye kloak, der skal lægges under byggegrunden. Dette er kendt som en servitut ved reservation.
Uanset hvad vil en udtrykkelig servitut altid være skriftlig, da den bevidst oprettes mellem en dominerende part (den person, der nyder godt af servitutten) og en tjenende part (ejeren af jorden). Ekspres servitutter bliver registreret på amtsjournalistens kontor, så du burde kunne se, om en ekspresservitut påvirker din grund.
Ekspres servitutter kan være bekræftende eller negative afhængigt af dokumentets sprog. En bekræftende servitut giver bevillingsmodtageren den positive ret til at gøre noget, såsom en vigepligt. En negativ servitut er et løfte om ikke at gøre noget. I vores byggegrundeksempel kan den dominerende part måske acceptere ikke at bygge en struktur over to etager i højden, der kunne blokere den oprindelige ejers udsigt.
Som navnet antyder, er underforståede servitutter underforstået af domstolene i stedet for at blive nedskrevet. Da der ikke er noget juridisk skøde, kommer disse typer servitutter ofte først frem i lyset mange måneder eller år efter et ejendomskøb.
Underforståede servitutter opstår, når den oprindelige ejer udstykker sin jord og sælger den ud i portioner, men glemmer at videregive de servitutter, som den oprindelige jord nød. For eksempel kan en ejer opdele en stor mark i tre grunde for at sælge ud individuelt, men glemmer at give de nye grundejere ret til at bruge en underjordisk kloak, som den oprindelige mark nød. Så længe servitutten er med rimelighed nødvendig at nyde de udstykkede grunde, og den eksisterede før jorden blev udstykket , så vil retten næsten helt sikkert skabe en servitut implicit.
En servitut af nødvendighed ligner en underforstået servitut og opstår, når en servitut skal underforstås, ellers bliver jorden fuldstændig ubrugelig. Det klassiske eksempel er en landlåssituation .
Antag for eksempel, at hr. Ejer ejer en ejendom ved siden af en vej, som han deler i to grunde. Hr. A køber den østlige halvdel af ejendommen ved siden af vejen, og Hr. B køber den vestlige halvdel. Problemet er, at B ikke kan nå sin ejendom fra vejen uden at krydse A's ejendom. Da B's jord i det væsentlige er ubrugelig uden færdselsret, så vil en servitut nødvendigvis være underforstået.
Ligesom underforståede servitutter nedskrives præskriptive servitutter ikke. De er snarere erhvervet af lang bruger. Så hvis nogen kører nøjagtig den samme rute over en andens jord i en meget lang periode (15 år i Minnesota, 20 år i Wisconsin), så kan de skabe en juridisk servitut.
Receptpligtige servitutter er usædvanlige, da de kan være fjendtlige i naturen. I bund og grund er der tale om en form for indtrængen, der foregår åbenlyst, kontinuerligt og så længe, at den indtrængende ender med at få en juridisk servitut over ejendommen. Brugen skal være kontinuerlig i hele statens forældelsesfrist for at kvalificere sig til en præskriptiv servitut. Er overtrædelsen så sjælden, at ejeren ikke gider klage over det, så oprettes der ikke en servitut.
En tilhørende servitut er en servitut, der følger med jorden. Når den tjenende ejer sælger sin ejendom, vil den nye ejer være underlagt servitutten (og ejeren efter ham og den efter ham og så videre). Hvis den dominerende ejer sælger sin ejendom, vil fordelen ved servitutten overgå retten sammen med den.
Med andre ord eksisterer der ikke en tilhørende servitut mellem to personer, men mellem to jordstykker til evig tid . Servitutten overgår automatisk til den nye ejer, så snart grunden er solgt.
Det modsatte af en tilhørende servitut er en servitut brutto. Her er servitutten knyttet til en bestemt person i stedet for til selve ejendommen. Servitutten falder bort, så snart servituttejeren dør eller ophører med at bruge servitutten. Han kan ikke videregive det til købere, lejere eller begunstigede i henhold til hans testamente.
Servitutter for elledninger, gasledninger og telefonledning s plejer at være servitutter i brutto. De tilhører forsyningsselskabet i stedet for en dominerende grund, og de ophører med at eksistere, hvis forsyningsselskabet ophører. Da forsyningsselskaber er vigtige stykker infrastruktur, har de dog en tendens til at indeholde en klausul, der gør det muligt for forsyningsselskabet at overdrage servitutten til en anden kommerciel drift.