Et realkreditlån giver nogen mulighed for at finansiere sit boligkøb med midler lånt fra en bank eller anden långiver. Efter at papirerne er underskrevet, forfalder månedlige betalinger med en fast eller variabel rente på det resterende hovedbeløb. Hvis låntageren oplever, at betalinger bliver stadig sværere at foretage, kan han muligvis ændre lånevilkårene med långiveren. En måde at gøre dette på er gennem en udskudt saldoordning.
En låntager i økonomiske problemer er dårlige nyheder for realkreditinstituttet. Banker og realkreditvirksomheder ønsker at undgå tvangsauktionen proces, som tager tid og som regel resulterer i, at en del af det oprindelige lån afskrives som et tab. For at undgå misligholdelse og tvangsauktion kan en långiver tilbyde en låneændring der reducerer månedlige betalinger ved at reducere renter, forlænge lånets løbetid eller udskyde betaling af en del af hovedstolen.
Låneændring er ikke det samme som refinansiering, hvor låntager indgår aftale om et nyt lån. Ændring betyder som udgangspunkt en reduktion af den månedlige ydelse til et overskueligt beløb for låntageren. Hver långiver har et sæt retningslinjer for at afgøre, om en låntager er berettiget. I de fleste tilfælde er boligen muligvis ikke på tvangsauktion, og låntageren skal stå over for nogle økonomiske vanskeligheder, såsom arbejdsløshed eller høje lægeregninger.
Den føderale regerings Home Affordable Modification Program sætter mere specifikke retningslinjer:hjemmet skal være ejer-okkuperet; pantet skal være lukket før 2009; låntageren skal have tilstrækkelig indkomst til at håndtere en ændret betaling; og restbeløbet, for en enkeltfamilieenhed, må ikke være mere end 729.750 USD.
Når låntageren kvalificerer sig, er den sædvanlige tilgang at beregne hans månedlige bruttoindkomst , og derefter anvende en rimelig procentdel af denne indkomst på realkreditlånet. En låneændring sat til 35 procent, for eksempel, ville kræve en betaling på $700, hvis låntageren tjener $2.000 om måneden. En ændring af udskudt saldo vil fortsætte med at betale renter fuldt ud, mens en del af hovedstolen sættes til side, indtil ændringen udløber, eller lånet når slutningen af sin løbetid, når den udskudte saldo - uden renter - ville forfalde i en ballonbetaling . Denne låntager skal også foretage den udskudte saldobetaling, hvis lånet refinansieres eller boligen sælges.
En låneændring ved hjælp af udskudt hovedstol er også kendt som forebearance . Det er mere almindeligt end tilgivelse , hvor en långiver blot reducerer hovedstolen uden forventning om tilbagebetaling. I henhold til retningslinjerne fra Home Affordable Modification Program skal deltagende långivere – støttet af finansiering fra det amerikanske finansministerium – sætte et mål på 31 procent af brutto månedlig indkomst for kvalificerede urolige låntagere og følge en række trin for at nå dette antal. Det første skridt er en reduktion i renten så langt som et bund på 2 procent; det andet er at forlænge lånets løbetid op til 40 år. Hvis den månedlige betaling stadig er over niveauet på 31 procent, kan långiveren udsætte hovedstolen eller eftergive en del af lånet.