Federal National Mortgage Association, kaldet Fannie Mae, er en statssponsoreret virksomhed, der forsikrer og securitiserer realkreditlån. Kendt som "konventionelle" lån, boliglån støttet af Fannie Mae og dets søsterselskab, Freddie Mac, kommer med specifikke retningslinjer. En af disse regler handler om, hvor lang tid en låntager kan eje sit hjem, før en udbetalingstransaktion er tilladt.
En cash-out refinansiering er en transaktion, der erstatter et første realkreditlån og giver kontanter til en låntager fra egenkapitalen i hans hjem. Når en låntager refinansierer, betales eventuelle eksisterende realkreditlån knyttet til hans ejendom først. Det resterende provenu bruges typisk til at betale afslutningsomkostninger og skaffe kontanter.
Ifølge retningslinjerne skal en låntager eje et hjem i mindst seks måneder eller betale på et eksisterende boliglån i seks måneder for at kvalificere sig til en Fannie Mae-udbetalingsrefinansiering. Det er også imod agenturets regler at opnå en udbetalingsrefinansiering og derefter opnå et noncash-out-lån (kaldet et rente- og løbetidsrefinansieringslån) for at sikre en lavere rente på mindre end seks måneder. Disse regler håndhæves også af Freddie Mac.
Fannie Mae-udbetalingstransaktioner, der begynder i 2008, er begrænset til 85 procent belåningsværdi. Dette betyder for en låntager at opnå kontanter, at det samlede lånebeløb for et nyt realkreditlån ikke kan overstige 85 procent af hans hjems værdi. Dette bliver nogle gange et problem, hvis en ejendom er vurderet til mindre end en låntager regnede med, da han ansøgte om sit nye lån. Når dette sker, skal et lån ændres for at imødekomme en endelig anslået værdi, hvilket resulterer i færre kontanter i hånden ved lukkebordet.
Nogle låntagere oplever, at det er billigere at få et nyt realkreditlån end en refinansiering med udbetaling. Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at Fannie Mae ikke forsikrer second-pants bag firsts, der er mindre end 12 måneder gamle. Agenturet vil heller ikke tillade udbetalingsrefinansieringer på ejendomme, der indeholder sekundære realkreditlån, som ikke har været krydret i mindst et år.