Californien er en af flere stater, der giver mulighed for afskærmning af realkreditlån gennem en privat transaktion kaldet en trustees salg. En substitution af kurator i henhold til et trustskøde er et juridisk dokument, der giver realkreditinstituttet mulighed for at ændre den person eller virksomhedsenhed, der skal udføre den private administrators tvangsauktion.
I Californien bruger de fleste realkreditinstitutter et trustskøde til at oprette pant i dit hjem eller din ejendom, når du optager et realkreditlån. På tidspunktet for lukning af dit lån underskriver du et gældsbrev og et fondsbevis. Realkreditlångiver vil registrere en kopi af trustskødet i de lokale amts ejendomsregistre. Tillidsbrevet er det dokument, der giver realkreditinstituttet lovhjemmel til at tvangsauktionere ved privat salg i tilfælde af, at du misligholder betalingen af dit realkreditlån.
Ethvert trustskøde identificerer en person eller virksomhed kaldet en trustee. Forvalteren er den person eller virksomhed, der er autoriseret til at foretage tvangsauktion, efter du har misligholdt det. Forvalteren er en uafhængig tredjepart, typisk et forsikringsselskab, en advokat eller en tvangsauktionsvirksomhed, der arbejder for realkreditinstituttet.
De fleste trustskøder i Californien navngiver simpelthen det firma, der håndterede realkreditlånet, som administrator under trustakten. Det er dog meget få ejendomsselskaber, der rent faktisk udfører tvangsauktion for realkreditinstitutter. Efter en realkreditlåntagers misligholdelse vil de fleste realkreditinstitutter erstatte den første kurator, der er nævnt i trustskødet, med en ny kurator, som typisk er en advokat eller tvangsauktionsvirksomhed. Den korrekte procedure under californisk statslovgivning for at identificere en ny administrator er gennem oprettelse og registrering af en substitution af administrator.
Hvis dit realkreditinstitut har sendt dig en substitution af kurator, er dette typisk et signal, som långiver i det mindste overvejer eller allerede har indledt en tvangsauktion. Långiveren har virkelig ingen grund til at registrere en substitution af trustee, medmindre långiveren i det mindste overvejer tvangsauktion. Den stedfortrædende trustee, der er identificeret i substitutionen af trustee, vil have autoritet til at påbegynde den private salgsafskærmningsproces, som i Californien typisk tager omkring seks måneder at udføre.