Lån til værdi (LTV) er forholdet mellem et lånebeløb og ejendommens værdi på det tidspunkt, hvor lånet optages. De fleste realkreditlån uden realkreditforsikring kræver en LTV på højst 80 procent - det vil sige, at realkreditlånet ikke kan være på mere end 80 procent af ejendommens værdi. I et omvendt realkreditlån er LTV ikke en selvstændig funktion. Det vil sige, at der ikke er et angivet maksimum, og forholdet er påvirket af andre faktorer; i de fleste tilfælde fungerer det dog til et interval på omkring 50 til 65 procent.
Et omvendt realkreditlån er et boliglån til rådighed for seniorer på 62 år og ældre, som ikke skal tilbagebetales, så længe låntageren fortsætter med at bo i den belånte bolig. Renterne påløber typisk efter princippet, således at lånesaldoen kan være flere gange det oprindelige lånebeløb. Dette er et nonrecourse lån, hvilket betyder, at låntager ikke er personligt ansvarlig for tilbagebetaling. Tværtimod er hjemmets oprindelige egenkapital sammen med dens værdistigning over låneperioden den forventede kilde til tilbagebetalingsmidler. Låntager betaler for realkreditforsikring, der vil blive brugt til at tilbagebetale långiver, hvis boligens egenkapital ikke er nok til fuldt ud at tilbagebetale lånet.
Der er kun to grundlæggende kvalifikationer for en omvendt realkreditlåntager:alder og egenkapital. Den mindste krævede boligkapital er dog ikke et specifikt tal, der gælder for alle tilfælde. Det er snarere en af flere indbyrdes forbundne faktorer, der spiller ind for at bestemme dit maksimale lånebeløb. Disse faktorer er boligværdi, op til et maksimum loft; alder; rentesats; og lånetype, som inkluderer et engangsbeløb, månedlig betaling over en bestemt løbetid, månedlig betaling over hele dit liv, kreditlinje eller en kombination af disse muligheder.
Formlen til at bestemme det maksimale lånebeløb, du vil modtage, ifølge en langvarig undersøgelse fra Federal Reserve Board, er kompleks og kan ændres af Department of Housing and Urban Development med jævne mellemrum. Det starter med dit hjems værdi, op til en national grænse fastsat til 625.500 USD fra 2011. I det andet trin sammenlignes din alder og den aktuelle rentesats for den lånetype, du gerne vil have, for at nå frem til en værdi mellem 0 og 1, der ganges med dit hjems værdi eller maksimale loft, alt efter hvad der er mindst. Det resulterende tal er det maksimale lånebeløb, som du er berettiget til. Fra det tal trækker du enhver eksisterende gæld, du har på huset. Dette er det beløb, du kan modtage, minus lånets afslutningsomkostninger.
Fordi formlen er så kompleks, og lånerenterne ændrer sig dagligt, er der online omvendte realkreditberegnere, du kan bruge til at bestemme, hvor mange penge du ville være berettiget til, og derfor hvor meget egenkapital du skal have for at kvalificere dig. For eksempel vil en 62-årig enlig husejer med et hjem på $300.000, der ønsker et engangsbeløb omvendt realkreditlån, være berettiget til et lån på $157.000 til en fast rente på 6,4 procent, som inkluderer realkreditforsikring. Hvis husejeren har 50 procent egenkapital i hjemmet, ville det betyde, at hun også skylder 150.000 dollars på et eksisterende realkreditlån. Pantelånet skulle betales af med det omvendte realkreditlån, hvilket efterlader $ 7.000 til at betale de afsluttende omkostninger. En husejer på samme alder, der ønsker det samme lån og får samme rente, ville ikke være berettiget, hvis han havde en LTV på mere end 50 procent. Når en låntager bliver ældre, vil hans lånebeløb stige, og hans LTV vil derfor også. I en alder af 90 ville den samme låntager modtage 210.000 USD, hvilket resulterede i en LTV på omkring 67 procent.