En lille procentdel af boligsælgere kan vælge ejerfinansiering, der i det væsentlige fungerer som långiver til en boligkøber. I stedet for at låne i en traditionel bank for at købe en bolig, lover boligkøberen at tilbagebetale sælgeren for resten af boligens salgspris. Denne type salgs- og finansieringsarrangement er også kendt som sælger tilbageførsel eller sælgerfinansiering . Det involverer en jord- eller salgskontrakt, et gældsbrev og et skøde_,_ at oprette .
Ejerfinansiering kan struktureres på et par forskellige måder. Valget afhænger normalt af, om sælgeren accepterer at finansiere, eller "bære tilbage", det meste eller kun en mindre del af salgsprisen. For eksempel kan en køber foretage en udbetaling og finansiere saldoen af salgsprisen hos sælger. Eller køberen kan få et første realkreditlån til at dække en procentdel af salgsprisen - såsom 80 procent - foretage en udbetaling og finansiere resten med sælgeren gennem et andet eller juniorlån .
Hvis sælger finansierer hele salgssummen med fradrag af købers udbetaling, kan aftalen skrives som en grundkontrakt, også kendt som en:
Dette dokument giver køberen mulighed for at opnå retfærdig ejendomsret til hjemmet i stedet for fuld juridisk ejendomsret. Ejendomsret og ejerskab gives kun ved fuld tilbagebetaling af lånet, som dækkede størstedelen af salgsprisen.
Hvis sælger kun finansierer et andet realkreditlån på huset anvendes normalt en salgskontrakt. Salgskontrakten fungerer på samme måde som et direkte salg, hvor der ikke er tale om sælgerfinansiering. Køberen får ejendomsretten til ejendommen og bliver ny ejer, men skal tilbagebetale to gældsbreve:En til en bank og en til sælger.
En køber, der misligholder en jordkontrakt, er genstand for fortæring at miste penge, der allerede er betalt, og ejendommen, til sælger. En køber, der misligholder ejerfinansiering i en salgskontrakt, er underlagt tvangsauktion af sælgeren. Begge involverer en juridisk proces og retssag.
Et gældsbrev er et juridisk bindende finansielt dokument, der fastlægger vilkår for tilbagebetaling af lån såsom:
Dette IOU-dokument behøver ikke at blive registreret hos amtet.
Afhængigt af staten bruges et realkreditlån eller tillidsbrev til at sikre tilbagebetaling af lån. Disse dokumenter er kendt som sikkerhedsinstrumenter, da de binder udbetalingen af lån til boligejerskab. Skulle køber undlade at tilbagebetale sælger i en salgskontrakt, kan køber miste ejendomsretten via tvangsauktionsprocessen. Når lånet er tilbagebetalt fuldt ud, frigives pantet eller tillidsbrevet. Disse dokumenter registreres hos amtet kort efter underskrivelsen.
Sælgere kan åbne en escrow-konto med et ejendomsselskab til at holde køberbetalinger, herunder depositum, udbetaling og månedlige afdrag. Sælgere kan også bruge et låneservicefirma at udarbejde og administrere låneaftalen. En låneudbyder fakturerer og opkræver månedlig betaling på vegne af sælgeren. Sælgere og købere bør hver især hyre en ejendomsadvokat til rådgivning og udarbejdelse af kontrakt, notat og skøde . Advokater yder juridisk vejledning i hele tilbagebetalingsperioden og behandler nødvendige juridiske dokumenter, hvis transaktionen skulle gå galt.