En tvangsauktion er en juridisk proces, som resultatet afhænger af handlinger truffet af en domstol. Hvis en långiver ønsker at tvangsauktionere en ejendom, skal sagen indgives til en lokal domstol. De pågældende låntagere kan herefter afvente retslige afgørelser fra retten eller tilbyde yderligere oplysninger for at påberåbe sig deres sag, hvilket kan føre til, at retten standser og udsætter handlinger baseret på de nye oplysninger. Det er disse juridiske tvister og afgørelser, der kan føre til en "udsættelse af stævningen" eller forsinkelse af tvangsauktion.
Tvangsauktionsprocessen begynder, når en låntager ikke længere kan betale et realkreditlån. Når først låntageren undlader at foretage månedlige betalinger, sender långiveren advarsler og betragter snart lånet som misligholdt. Långiver besidder huset som sikkerhed og forsøger efterfølgende at inddrive tabet af det misligholdte lån ved at sælge huset. For at gøre dette skal huset overgå til långiveren gennem en retssag, hvilket sker i flere faser, efterhånden som retten undersøger tvangsauktionen, træffer en beslutning, smider låntageren ud og auktionerer eller tildeler ejendommen til långiveren. Låntager modtager meddelelser, efterhånden som disse faser er afsluttet.
Når en stævning eller en specifik skriftlig kendelse udsættes, har retten besluttet at standse en bestemt handling, typisk tvangsauktionsprocessen som helhed. Dette sker ofte, når retten i første omgang har aftalt med långiveren og givet stævningen om tvangsauktion, men låntageren frembringer nye oplysninger om sit lån. Nogle gange finder låntageren penge til at betale lånet af, eller ønsker at underrette retten om ulovlige handlinger foretaget af långiveren. I dette tilfælde vil retten ofte "blive" eller sætte en stævning på pause, mens bevismaterialet undersøges, i hvilket tilfælde ejendommen ikke udelukkes, før retten kan træffe en afgørelse.
Hvis retten forbliver en tvangsstævning, er dette ofte godt nyt for både låntager og långiver. Det betyder normalt, at problemerne er blevet løst på begge sider. Låntagere bør dog ikke være afhængige af denne form for juridiske skridt for at redde deres huse. Det bedste tidspunkt at stoppe en afskærmningsproces er, før långiver bringer sagen for retten - når långiveren stadig er villig til at acceptere en omstrukturering af et lån eller andre muligheder. Retsgebyrer og tabt tid gør den juridiske proces dyr, selvom stævningen udsættes.
Andre stævninger i forbindelse med tvangsauktioner kan også blive udsat. Retten kan revidere eller udsætte en mulighed - typisk i 10 dage. Udsættelsesordrer kan f.eks. udsættes.