Hovedstolreduktionen af et realkreditlån følger ikke de månedlige betalinger - kun en del af hver betaling går til hovedstolen, mens resten går til renten. Med faste månedlige betalinger ændres forholdet mellem hovedstol og rentebeløb hver måned. Efterhånden som saldoen falder, falder beløbet, der går mod renten, og beløbet, der går til hovedstolen, stiger.
Renter er penge, der opkræves for et udestående lån. Ved faste månedlige ydelser bruges den månedlige rente til den månedlige opkrævning. Den månedlige rente er 1/12 af den årlige rente. Du betaler altid den foregående måneds saldo gange den månedlige sats. Ethvert beløb over renten går til hovedstolen. Hovedstolen reducerer din lånesaldo. Den reducerede lånesaldo forrentes med mindre for den næste måneds betaling. Renteforskellen tillægges hovedstolen.
Du kan ikke gange startlånets saldo med den årlige rente for det årlige rentebeløb, medmindre du har et afdragsfrit lån. Ellers påvirker den faldende månedlige saldo den samlede årlige rente. Du kan gange den månedlige rente med den foregående måneds saldo for det månedlige rentebeløb; tilføj derefter hver 12 månedlige beløb for hvert års årlige beløb. Du dividerer derefter det årlige beløb med startsaldoen for hvert års effektive årlige sats. Du kan også dividere det årlige beløb med den oprindelige saldo for hvert års begyndelsessaldo effektive sats. Det samlede rentebeløb for hele lånet divideret med lånebeløbet giver dig den samlede effektive rente.
Den årlige effektive rente er lavere end den årlige rente, fordi din saldo ændres midtstrøms. Den almindelige årlige sats er nøjagtig, men den har ikke et ensartet beløb at gælde for. Du kan gennemsnittet lånesaldoen for hvert år og gange det med den årlige rente for det årlige rentebeløb. Hvis du gennemsnittet alle lånesaldierne og ganget det med den årlige rente gange antallet af år i lånet, får du det samlede rentebeløb.
Når du ved, hvor mange renter du skal betale, kan du regne ud størrelsen af nedsættelsen af hovedstolen. Træk de månedlige renter fra den månedlige betaling for den månedlige hovedstolreduktion. Alternativt kan du trække de årlige renter fra den årlige betaling for den årlige nedsættelse af hovedstolen. Træk reduktionen fra den tidligere saldo for den nye saldo.