Ejendomshandelsprocessen begynder med en købskontrakt - en aftale mellem både køber og sælger. Det inkluderer boligens pris og vigtige hændelser og beskyttelser for begge parter.
Det oprindelige tilbud inkluderer købsprisen og betingelser, der gør det muligt for begge parter at trække sig ud af kontrakten i visse situationer. Disse bestemmelser kan omfatte:
Alle vilkår i kontrakten er til forhandling. For eksempel kan sælgeren acceptere købers foreslåede købspris, men insistere på, at slutdatoen sker inden for en kortere tidsramme. Hvis sælgeren er uenig i nogen af vilkårene i køberens oprindelige tilbud, giver han et modtilbud med andre vilkår til køberen.
Når både køber og sælger er enige om alle vilkårene i kontrakten, tilføjer den sidste part, der modtager tilbuddet eller modtilbuddet, sin underskrift, og boligen er officielt under kontrakt.
De seriøse penge, der følger med tilbuddet, indsættes på en spærret konto. Disse penge krediteres til købet ved afslutning. Hvis transaktionen ikke gennemføres på grund af bestemmelser i kontrakten, returneres pengene til køberen. For eksempel hvis ejendommen ikke vurderes til en værdi lig med eller højere end købesummen. Men hvis køberen blot ændrer mening om at købe boligen, kan sælgeren beholde det seriøse pengedepot.
De fleste købere prækvalificerer med en långiver, før de ser på boliger. Når boligen er under kontrakt, begynder realkreditinstituttet låneprocessen. Hun sender en kopi af købekontrakten sammen med købernes oplysninger til banken eller realkreditselskabet til godkendelse. Realkreditgodkendelsesprocessen kan tage alt fra 30 til 90 dage.
Sælger er forpligtet til at garantere, at ejendomsretten til boligen er fri for panterettigheder. Et ejendomsselskab udfører undersøgelser for at afgøre, hvilke tilbageholdelsesret der findes.
Det er almindeligt at have pant i en bank eller et realkreditselskab. Denne tilbageholdsret er tilfreds med afvikling af transaktionen og fjernet. Andre tilbageholdelsesret, såsom entreprenørpant eller pant i et hjem for skat eller ubetalt børnebidrag, kan påvirke salget negativt.
Sælgerne af boligen udfylder en ejendomsoplysningsformular og giver den til køberen rettidigt, når tilbuddet er accepteret. Dette spørgeskema dækker alle større systemer og funktioner i hjemmet. Sælger skal give ærlige svar og detaljere eventuelle fejl eller mangler. Når køberen har gennemgået ejendomsbekendtgørelsen, kan han acceptere offentliggørelsen og fortsætte transaktionen, forhandle vilkårene i kontrakten baseret på indholdet af offentliggørelsen eller vælge at annullere transaktionen.
Købekontrakten giver typisk køber mulighed for at gennemføre en besigtigelse af ejendommen. Et professionelt eftersynsfirma besigtiger boligen fra tag til kælder. Inspektøren ser på alle de større systemer, såsom varme, aircondition, el og VVS. Han kontrollerer, at apparater er i orden, og at tag og fundament er i orden og fri for utætheder. Køber betaler typisk for eftersynet og modtager en omfattende skriftlig rapport.
Salget af en bolig er typisk betinget af ejendomsvurderingen; hvis boligen er vurderet til mindre end beløbet for det accepterede tilbud, kan køber trække sig ud af kontrakten, eller genforhandle salgsprisen. En autoriseret vurderingsmand gennemfører en vurdering af boligen. Han tager mål, vurderer boligens stand og laver research på sammenlignelige boliger i området for at få en værdi for ejendommen. Køber betaler for vurderingen som en del af boliglånsprocessen og modtager en kopi.
Køber af boligen kan gennemføre en gennemgang af ejendommen inden lukning. Dette fysiske eftersyn skal fastslå, at boligen er i samme stand, som da tilbuddet blev accepteret. Hvis køberen finder problemer under gennemgangen, kan han forhandle om at udsætte lukningen, indtil problemerne er blevet løst.
Køber er berettiget til at modtage kopi af Bolig- og Byudviklingsopgørelsen 24 timer før lukning. Dette dokument indeholder detaljerne og vilkårene for realkreditlånet. Hvis der er et problem eller inkonsekvens i dokumentet, kan realkreditselskabet arbejde på at ændre dokumenterne efter behov.
Afregning sker typisk hos titelselskabet. I de fleste tilfælde er flere fagfolk til stede, herunder:
Nogle gange gennemfører køber og sælger transaktionen på samme tid, mens de sidder sammen ved et mødebord.
Realkreditinstituttet gennemgår realkreditdokumenterne med køber. Køberen underskriver eller initialerer hver side. Køberen giver også certificerede midler til lukning af omkostninger og udbetalingen. Deponeringsbetjenten gennemgår papirarbejdet med begge parter for at fuldføre overdragelsen af ejerskab. Køber modtager nøgler til ejendommen, og deponeringsbetjenten sender dokumenterne til amtsjournalistkontoret, hvor skødet er noteret med den nye ejers navn.