Hvis du oplever økonomiske vanskeligheder og finder dig ude af stand til at betale dine realkreditlån, kan du blive udsat for tvangsauktion. Et sheriffsalg er det sidste trin i tvangsauktionsprocessen, hvor du bliver smidt ud og dit hjem sælges på offentlig auktion. Et lensmandsudsalg kan standses; dog vil det kræve noget arbejde fra din side. Du bliver nødt til at hyre en advokat og kommunikere korrekt med de rigtige personer for at standse retssager mod dig.
Kontakt din långiver med det samme. Afhængigt af hvilket stadium af processen din sag befinder sig på, er det meget muligt at diskutere alternative løsninger til din situation med din långiver eller dennes advokat. Hvis du har kommunikeret med din bank under hele processen, kan dette være en mulighed. Hvis du har ignoreret breve, telefonopkald og andre kommunikative forsøg, er de måske ikke så villige til at forhandle. Kontakt en advokat for at hjælpe dig.
Betal dine tilbagebetalinger kontant. Du mangler muligvis midlerne til at betale dine tilbagebetalinger, men din långiver kan være villig til at reducere det beløb, du skylder bagud, til gengæld for et øjeblikkeligt kontanttilbud, og rulle forskellen tilbage i dit lån. Bed din långiver om at give dig en rapport, der angiver det samlede beløb af dine restancer inklusive renter, bøder og advokatomkostninger. Giv dem et tilbud, hvis du har midlerne. Hvis dette ikke er muligt, skal du genforhandle en passende aftale.
Forsøg på at genforhandle. Efter et møde med din advokat, konstruer en betalingsordning for at dække dine restancer. Få din advokat til at kontakte långiveren på dine vegne og forelægge dem dit forslag. Hvis de accepterer, skal du få en skriftlig aftale og begynde at betale dine tilbagebetalinger. I denne periode vil sheriffens salg blive udskudt, men kan være tilbage på bordet, hvis du misligholder aftalen. Hvis din långiver afviser eller går imod en ugunstig aftale, skal du søge andre alternativer.
Omstrukturer dit lån. Banker foretrækker i sidste ende ikke at være i gang med at afskærme fast ejendom. De tjener meget større på den finansiering, der er knyttet til det. Få din advokat til at forhandle med din långiver for at omlægge dit nuværende lån til mere overkommelige vilkår. I nutidens økonomi er dette almindeligt, da millioner af mennesker ikke har råd til at betale boliglån i henhold til deres oprindelige strukturer. Vær ikke kræsen. At forhindre dit hjem i at blive bortauktioneret er dit mål, ikke at høste store besparelser. Hvis banken vil tilbyde dig en handel, vil tvangsauktionsprocessen ophøre. Hvis ikke, skal du fortsætte gennem mulighedernes kanaler. Dette ville også være et godt tidspunkt at kontakte en rådgiver for undgåelse af afskærmning hos HUD eller Department of Housing and Urban Development (se ressourcer nedenfor).
Refinansiere med en anden bank. Mest sandsynligt har du nu en tvangsauktion på din kreditrapport. En afskærmning er generelt en af de værste strejker nogen kan have mod dem. Men da bankerne har brug for indtægter, er mange villige til at refinansiere boliglån til låntagere, der oplever vanskeligheder. Før du søger ny finansiering, skal du få din advokat til at kontakte din långiver og anmode om et midlertidigt ophold i tvangsauktionsprocessen, mens du søger en ny bank. Kontakt en realkreditmægler med adgang til mange programmer fra en række forskellige låneinstitutioner. Giv din lånerådgiver detaljerede forklaringsbreve vedrørende din nuværende tvangsauktion. Få din advokat til at skrive dem for dig for at tilføje troværdighed.
Brug et short salg. Afhængigt af hvor hurtigt datoen for din sheriffs salg nærmer sig, kan du muligvis stoppe det ved at bruge et short salg. Få din advokat til at anmode om tilladelse til at sælge dit hus for mindre, end du skylder på realkreditlånet, blot for at få den dårlige gæld ud af bankens bøger. Hvis de er enige, skal du rekruttere en du kender til at købe det og leje det tilbage til dig. Du kan købe det igen på et senere tidspunkt fra den nye ejer.
Henvend dig til din familie og venner for at få hjælp. Hvis du er ude af muligheder, og sheriffens salg ikke kan stoppes ved hjælp af traditionelle metoder, så ring til din familie, venner og kirkens organ. Afhængigt af det beløb, du skylder i tilbagebetalinger og af dit realkreditlån, kan dine venner og familie være villige til at hjælpe dig med at redde dit hus med private lån eller gaver.
Vær opmærksom på den planlagte dato for din sheriffs salg. Dette vil give dig en idé om, hvor meget tid du har til at redde dit hjem.
Få skriftlige aftaler fra din bank, hvis du genforhandler en betalingsplan.
Undgå aldrig långivers forsøg på at nå dig under tvangsauktionsprocessen, især hvis du ønsker at redde dit hjem.