En refinansiering, som afbetaler dit nuværende realkreditlån med et nyt låns provenu, giver dig mulighed for at udnytte din boligs egenkapital eller opnå mere gunstige lånevilkår. Refinansiering til udbetaling af boligkapital indebærer, at du kvalificerer dig til et lånebeløb, der er højere end din nuværende realkreditsaldo. En refinansiering uden udbetaling giver dig mulighed for at ændre din rente og forlænge eller forkorte din tilbagebetalingsperiode. Refinansiering involverer mange af de samme lukkeomkostninger som et køb af realkreditlån.
En af de første ting, et realkreditinstitut gør, når de kvalificerer dig til en refinansiering, er at bestille en boligvurdering. Din bolig er den sikkerhed, der sikrer tilbagebetaling af lånet, derfor verificerer långiver, at boligen har en høj nok værdi til at dække den nye gæld. Et acceptabelt refinansieringslån til værdi, eller LTV, varierer generelt mellem 95 procent og 80 procent, hvilket svarer til en egenkapital på 5 procent og 20 procent. LTV er forskellen mellem en boligs værdi og lånebeløbet. En uafhængig vurderingsmand udfører en ejendomsinspektion og analyserer seneste salgsdata for sammenlignelige boliger for at bestemme din boligs værdi. Du betaler typisk for en boligvurdering på forhånd, selvom nogle långivere giver dig mulighed for at tilføje gebyret på cirka 400 USD til en refinansierings afsluttende omkostninger.
Långiveren beregner det maksimale beløb, du kan låne, og rådgiver dig om muligheder for refinansiering efter gennemgang af din boligvurdering, kredit og økonomi. Din lånekraft afhænger af gæld i forhold til indkomst, eller DTI og kreditscore_._ DTI er procentdelen af den månedlige bruttoindtjening, der bruges til at betale boligudgifter, inklusive hovedstol, renter, skatter og forsikring eller PITI. Et andet, og lige så vigtigt DTI-tal, dette måler procentdelen af indkomsten, der går til de samlede udgifter, inklusive bolig og tilbagevendende gæld, såsom billån og kreditkortregninger. En bolig DTI på 28 procent eller mindre, og en samlet DTI på 36 procent, anbefales. Generelt gælder det, at jo lavere dit DTI og LTV er, jo flere refinansieringsmuligheder og jo bedre refinansieringsvilkår.
De mest almindelige typer refinansieringer er:
Långivere giver et skøn i god tro af gebyrerne involveret i din refinansiering inden for 3 hverdage efter din ansøgning. Du kan bruge estimatet til at shoppe og sammenligne lånegebyrer blandt långivere og tredjepartstjenester, såsom titel og deponering. Ligesom refinansieringsrenter og -vilkår kan forhandles, er mange lukkeomkostninger omsættelige, såsom en långivers oprettelsesgebyr eller point . Du kan dog ikke forhandle med visse omkostninger, såsom forudbetalte eller forfaldne ejendomsskatter, der skal betales ved lukning.
Bed escrow-firmaet om en kopi af HUD-1-afregningserklæringen, før du går til lukkebordet. Tillad dig selv tilstrækkelig tid til at sammenligne de endelige lukkeomkostninger på HUD-1 med långiverens oprindelige Good Faith Estimat. Du kan bestride visse gebyrer, der ikke oprindeligt blev offentliggjort, eller som er ændret væsentligt uden forudgående offentliggørelse.