Nedsmeltningen af det amerikanske subprime-lån, der begyndte i slutningen af 2007, medførte en alvorlig økonomisk recession. År senere forsøger mange husstande stadig at arbejde sig tilbage til finansiel solvens. Et af de mere vigtige genopretningsværktøjer er en ændring af realkreditlån - ofte en af en gruppe af regeringsinitierede programmer under paraplyen af Home Affordable Modification Program eller HAMP.
Bare det at kvalificere sig til et af disse programmer er utroligt svært. Hvis du rent faktisk har flyttet din ansøgning om låneændringer frem til et punkt, hvor du forhandler vilkår med din långiver, er du i det heldige mindretal. Her er nogle tips fra skyttegravene om, hvordan man lukker handlen på de bedst tilgængelige vilkår.
En låneændring involverer en eller flere af følgende:en reduktion af det skyldige hovedbeløb, en lavere rente og en delvis eftergivelse af påløbne bøder og gebyrer, inklusive god tro-betalingen de fleste långivere kræver i begyndelsen af forhandlingsprocessen.
At få reduceret hovedstolen er sværest. Mindst en ejendomsmægler hævder, at banker, der foretager låneændringer, simpelthen ikke vil reducere hovedstolen. Dette imødegås af regeringens HAMP-dokumenter, der dog angiver, at hvis lånebeløbet overstiger 115 procent af den aktuelle anslåede værdi af boligen, "skal servicepersonalet overveje, om et Principal Reduction Alternative (PRA) ... bør udføres som en del af HAMP-modifikationen." Hvis din långiver hævder ikke at vide om dette, og dit lån er berettiget, så vis hende den litteratur, der bekræfter din ret til en nedsættelse af hovedstolen. I dette tilfælde og på alle andre stadier af forhandlingen skal du skrive dine anmodninger skriftligt og bekræfte deres levering.
Afhængigt af din økonomiske situation kan du muligvis opnå en ny rente på så lidt som 2 procent. Bemærk, at uanset hvilken rate du får, begynder at stige igen med 1 procent om året efter fem år, i de fleste tilfælde i tre eller fire på hinanden følgende år.
Ejendomsmæglere med erfaring på dette område hævder, at ansøgere, der gennemfører låneændringsprocessen, i de fleste tilfælde er i stand til at opnå en rentenedsættelse. Dem med aktuelle lånebetalingsplaner, der kræver betalinger, der overstiger 31 procent af indkomsten, kan opnå de største rentenedsættelser, men alle låntagere i økonomiske vanskeligheder er berettiget til en vis lettelse. Læs HAMP-dokumenterne og bestem det renteniveau, du er berettiget til, og fremvis derefter disse dokumenter som bevis, når du beder om nedsættelsen.
Der er også alternative lånemodifikationsprogrammer, der inkluderer hovedstolreduktion, der er tilgængelige for VA-lån og FHA-lån.
I stedet for at bryde bøderne ud og forsøge at forhandle dem som separate poster, prøv et nyt reduceret lånebeløb, der inkluderer alt. Det er lettere at få straffene til at forsvinde end at få dem reduceret eller tilgivet. I et typisk tilfælde opnåede en Chase-låntager en reduktion af hovedstolen på $250.000 på et realkreditlån på $1,1 millioner, der inkluderede en engangsudbetaling af et sekundært realkreditlån på $100.000 til $20.000. Sanktionerne blev absorberet i det sænkede hovedbeløb, hvilket reelt annullerede dem.