Regnskabsregler giver mulighed for tre slags lejemål. En operationel leasingaftale er en, hvor leasinggiver (leasingselskab) giver leasingtager brugsret til ejendommen. Kapitalleasing falder i to kategorier:direkte finansiering og salgstype. Kapitalleasing giver leasingtager nogle fordele ved ejerskab. På den anden side er leasing dyrere end at købe aktivet direkte, fordi leasingtageren betaler for aktivet og leasingomkostningerne.
Ifølge Financial Accounting Standards Board behandles en leasingkontrakt som en kapitalleasing, hvis den opfylder et af fire kriterier. En leasingkontrakt er en kapitalleasing, hvis:leasingperioden overstiger 75 procent af aktivets levetid; der sker en overdragelse af ejendomsretten ved udløbet af lejeperioden; der er mulighed for at betale for aktivet til en "tilbudspris."; eller hvis nutidsværdien af leasingbetalinger (ved anvendelse af en passende diskonteringsrente) overstiger 90 procent af aktivets dagsværdi.
En direkte-finansierende leasingaftale kombinerer en salgs- og finansieringstransaktion. Udlejeren registrerer et salg på sine bøger, fjerner aktivet fra sine bøger og erstatter det med et tilgodehavende fra lejekontrakten. I løbet af leasingperioden modtager leasinggiver renteindtægter, beregnet ved at tage aktivets interne afkast. Pengestrømmen er lig med leasingydelserne, og pengestrømmen er lig med den bogførte værdi af aktivet.
En salgslignende leasingaftale modtager samme regnskabsmæssige behandling som en direkte finansieringsleasing, bortset fra at fortjenesten ved salget indregnes ved leasingaftalens indgåelse samt de modtagne renteindtægter over leasingperioden. Udlejeren registrerer en bruttofortjeneste fra leasingkontrakten svarende til nutidsværdien af leasingbetalingerne fratrukket aktivets omkostninger.
Virksomheder vælger ofte at lease frem for at købe et aktiv af forskellige årsager. En grund er, at en lejekontrakt giver virksomheden mulighed for at tilpasse sig ændringer i teknologi- og kapacitetsbehov uden at skulle foretage et stort kapitaltilsagn. En kapitalleasing giver leasingtager mulighed for at nyde nogle af fordelene ved ejerskab, såsom at kræve afskrivning hvert år og fratrække rentedelen af leasingbetalingerne. En stor ulempe ved leasing er manglende ejerskab og omkostninger. I løbet af aktivets levetid betaler en virksomhed for omkostningerne til udstyret plus leasingselskabets gebyrer.