At eje et lejlighedskompleks kan være en lukrativ investering. Du har potentiale til at tjene penge på lejeindtægter og ejendommens værdistigning. Pengene fra lejeindtægterne afhænger af, om ejendommen har et realkreditlån, og hvad investorens skattesats er. Ejendommens værdiansættelse realiseres, når den sælges. At lægge de to sammen afgør, hvor meget du kan tjene.
Nettodriftsindtægt, eller NOI, er den indtægt, et lejlighedskompleks genererer, efter at alle driftsudgifter er betalt. Det svarer til bruttoindkomst minus samlede driftsudgifter. Bruttoindtægter omfatter lejeindtægter fra lejere og andre kilder, såsom vaskeri. Driftsudgifter omfatter poster som vedligeholdelse, forsyningsselskaber, ejendomsskatter og erstatningsgodtgørelse, som reserverer penge til udskiftning af udstyr. NOI er det pengestrøm, som en ejer modtager, før der foretages betalinger af realkreditlån eller indkomstskat.
Hvis et lejlighedskompleks har et realkreditlån, trækkes betalings- eller gældsydelsen fra nettodriftsindtægten for at bestemme pengestrømmen før skat. Gældsbetjening omfatter renter og hovedstol på realkreditlånet. Pengestrømmen før skat er den indkomst, der genereres fra ejendommen, før nogen indkomstskat betales.
Pengestrømme efter skat svarer til pengestrømme før skat minus indkomstskat. Indkomstskat beregnes ved at trække skattefradragsberettigede poster som afskrivninger og renter fra nettodriftsindkomsten og gange med investorens skattesats. Afskrivning er et årligt fradrag tilladt af Internal Revenue Service for fysisk forringelse af ejendom. Renter er rentedelen af realkreditlånet. Cash flow efter skat er de penge, en investor tjener på et lejlighedskompleks hvert år efter at have betalt afdrag på realkreditlån og skat.
Pengestrømmen efter skat fra salg er lig med salgsprisen minus salgsomkostninger, såsom kurtage, minus realkreditsaldoen, minus skat af kursgevinster. Dette er de samlede penge fra salget af ejendommen efter betaling af realkreditlån og skatter. De samlede penge fra at eje lejlighedskomplekset svarer til summen af alle de årlige pengestrømme efter skat plus pengestrømme efter skat fra salg, minus den oprindelige købspris for ejendommen.