Engros REO tvangsauktioner i dit område for meget få penge.
Hvis dit område er fyldt med REO-tvangsauktioner, kan du have en anstændig sideindkomst eller fuldtidsindkomst med fast ejendom.
Beslut dig for, hvilket område du gerne vil investere i, der er fyldt med REO-foreclosures. Du vil gerne sikre dig, at det område, du er interesseret i, ikke kun har REO-ejendomme, men at det også har en masse penge, kun investorer, der køber der. Du kan finde ud af dette gennem offentlige registre eller via Multiple Listing Service (find en ejendomsmægler til at hjælpe dig med dette, hvis du ikke har din egen adgang). Gem disse oplysninger til videre brug.
Find dig et investorvenligt firma eller en advokat, der kan foretage dine samtidige lukninger (eller dobbeltlukninger). Hvis du ikke ved, hvor du kan finde en, bliver du nødt til at spørge andre investorer, hvem de bruger, eller slutte sig til din lokale ejendomsinvestering. forening. (Mange ejendomsklubber vil lade dig gå første gang gratis... bare spørg.)
Når du har fundet dit målområde, så spørg de lokale udlejere der, om de ville være interesserede i en anden lejebolig i området, og hvor meget de ville være villige til at betale for en. Du kan finde de lokale udlejere ved at ringe til "til leje"-skiltene i området, tale med ejendomsmæglere og tale med udlejere på de lokale ejendomsinvestorklubs møder.
Husk i trin 1, hvor du skulle have bedt en ejendomsmægler om at hjælpe dig med at målrette et område, hvor kontantkøbere køber? Nå, du vil bede den ejendomsmægler om at gå et par måneder tilbage og give dig en liste over alle de kontante salg, der fandt sted i dit målområde for REO-tvangsauktioner. Denne information vil ikke kun give dig en liste over alle kontantkøbere, men den vil også fortælle dig, hvor meget disse investorer er villige til at betale for bestemte typer ejendomme i dit målområde.
Okay nu, hvor du har en køberliste sammen og en titelvirksomhed eller advokat på plads, nu kan du begynde at finde REO-afskærmningsejendomme at give tilbud på. For det meste vil alle banker opføre deres ejendomme hos ejendomsmæglere. Så husk den ejendomsmægler, du har handlet med? :-) Ja, du vil bede dem om at give dig dagligt reo-afskærmningslister. Det er bedst at målrette de ejendomme, der har været på markedet et stykke tid, for når de først kommer på markedet, er der masser af konkurrence. Men i begyndelsen skal du målrette mod ALLE REO-foreclosure-ejendomme, der kommer på markedet, bare hvis dit marked ikke er lige så konkurrencedygtigt som mit.
Lav aftaler med din ejendomsmægler for at komme ind i REO-foreclosure-ejendommene, som du er interesseret i. Tjek ejendommen ud og find ud af, hvor meget arbejde der skal til (hvis du ikke kender nogen reparationstal, så fortvivl ikke... Det gør jeg stadig ikke;-) seriøst, det gør jeg ikke.) Du kan bede din ejendomsmægler om hjælp til dette, eller du kan tage en entreprenørven med dig, eller du kan bare gå ud fra, at den har brug for et totalt mavearbejde. Når du har set nok huse til salg og endda set nok solgte, vil du selv være i stand til at bedømme mængden af arbejde, der er behov for. (Jeg laver virkelig ikke sjov, når jeg siger, at jeg stadig ikke kender reparationstal. Jeg er dog ret god til at gætte...Jeg kommer normalt inden for 5.000 USD.)
Nu hvor du har alle de oplysninger, du har brug for, vil du afgive et tilbud (det hjælper med at sikre, at du har købere på plads FØRST. Så kom i gang med den køberliste, okay?)
Når de beskæftiger sig med REO-afskærmning af banker, tillader de ikke overdragelser, så du vil samtidig afslutte dine handler.
For at bestemme prisen, du skal tilbyde, skal du gennemgå oplysningerne fra din ejendomsmægler med de kontante salg i området og sammenligne disse ejendomme med den, du lige har set. Du ved fra de solgte og fra at snakke med andre investorer, hvad de kontante investorer vil betale for sådanne ejendomme, så nu skal du bare regne ud din fortjeneste og derefter bestemme din MAX købspris.
Du vil gerne tale med din ejendomsmægler om lukkeomkostninger, fordi de vil skære i din fortjeneste, og du bliver nødt til at kende dem for at hjælpe dig med at bestemme din MAX-købspris, så du stadig kan tjene penge. Luknings- eller afregningsomkostninger er forskellige i hvert område, så du bliver virkelig nødt til at gennemgå disse oplysninger med din ejendomsmægler.
Når du har fundet ud af alle dine tal, inklusive din fortjeneste, kommer du til at give tilbuddet.
Lad os f.eks. sige, at investorer betaler $40.000 for ejendommene som REO-afskærmningen, som du kiggede på, og du vil tjene $5.000, og dine afsluttende omkostninger vil være omkring $500. Når du tager alt dette i betragtning, vil din MAX-købspris være $34.500. ($40.000 - $5000 profit - $500 slutomkostning =MAX købspris.)
Begynd dog ikke der. Start lidt lavere, for hvis du starter højt, er det svært at gå ned, men hvis du starter lavere, kan du gradvist komme op på din MAX-pris, hvis det bliver nødvendigt.
Nogle grossister bruger formelmetoden, og det betyder, at de bruger en formel til at bestemme deres MAX købspris. De bestemmer efter-repareret værdi af et hus (hvad det er værd, efter det er rettet op), de multiplicerer det med alt fra 65 % til 70 % (du bliver nødt til at justere dette baseret på dit marked), og derefter trækker du reparationsomkostningerne og din fortjeneste, og det vil svare til din Max købspris.
Eksempel:Lad os sige, at på den husaftale på $40.000, at huset vil være værd $100.000. Og huset har brug for 45.000 dollars arbejde. Du vil stadig gerne indsamle $5000. Sådan finder du ud af, hvad din MAX-købspris er ved hjælp af formlen:$100.000 x 70% =$70.000 - $45.000 (reparationer) =$25.000 er din MAX-købspris. (Jeg fandt ved at bruge formlen
Siden du har bestemt din tilbudspris, bliver du nødt til at give din ejendomsmægler et seriøst pengedepositum. Dette er for at vise banken, at du er seriøs omkring dit tilbud. Så realistisk set, jo mere du lægger ned, jo mere seriøs fremstår du for banken. Husk dog, at hvis du trækker dig ud af aftalen af en eller anden grund, der ikke er dækket af vilkårene i din kontrakt, vil du miste disse penge (så du vil ikke have, at de skal være så høje). Jeg anbefaler, når du handler med REO tvangsauktioner for at sætte $500 til $1000 som seriøse penge, men hvis du kan slippe afsted med $100...go for it!
Din ejendomsmægler vil tage din check, og mægleren vil højst sandsynligt indsætte den på en spærret konto indtil afvikling/lukning.
Hvis du er ny til at investere i fast ejendom, kan du vælge forskellige uforudsete forhold i din aftale om din ejendom. Som et ejendomssyn, blybaseret malingssyn, realkreditberedskab, radonsyn osv. osv.
Men bare en advarsel, jo flere uforudsete udgifter du vælger, jo mindre tiltalende fremstår dit tilbud for banken.
Jeg vælger generelt ikke nogen beredskaber, og jeg er klar over, at mine seriøse penge er meget i fare i dette scenarie (fordi jeg ikke engang vælger et realkreditberedskab). Når du gør dette, hvilket er det bedste tilbud du kan foretage, når du beskæftiger dig med REO tvangsauktioner, vil banken have det, der kaldes bevis for midler. Faktisk vil de have bevis for midler, uanset om du vælger uforudsete begivenheder eller ej, bare en kendsgerning.
Bevis for midler er netop det, bevis på, at du har pengene til at købe denne ejendom. Hvis du har en kreditlinje, kreditkort, så meget i banken eller en ven eller et familiemedlem, der har nogen af disse ting med så mange penge på deres konto, så kan du bruge det som dit bevis på penge. Hvis ikke, kan du få et dokumentbevis fra det, der kaldes et transaktionsfinansieringsselskab. (Bare google "transaktionel finansiering" for at få en liste over steder at tale med.)
Når banken underskriver dit tilbud mange gange, vil banken have en titelvirksomhed, som de gerne vil lukke handlen med (de vil nogle gange give dig incitamenter til også at lade det ske). alle dine underskrevne dokumenter til DIT navneselskab og bed dem om at gøre en "høflighedslukning" og få dem også til at informere bankernes navneselskab om dette. På den måde forbliver du i kontrol over aftalen.
Nu hvor banken og du begge har underskrevet kontrakten, er det tid til at finde din slutkøber! Ring til alle de "til leje"-skilte, du har set, hvor udlejerne sagde, at de ville være interesserede i flere lejeboliger i området, og fortæl dem, at du har noget under kontrakt og vil vide, om de er interesserede i at købe det.
Ring også til alle, som du har føjet til din køberliste!
Få også nogle blanke hvide bølgede plastikskilte med metalstandere og skriv på dem med din tykke, sorte magiske markør:
3 seng/1 ba. billigt hus $40k KONTANT / Skal sælges! 555-5555
Og læg omkring 20 af dem i området, hvor huset er. Din telefon vil ringe af røret. (Hvis du ikke har penge til at købe omkring 20 af disse, kommer du bare til at lave en masse kolde opkald og research. sidste par måneder....kan du huske den liste, du fik fra ejendomsmægleren?)
Dit mål er at arbejde ihærdigt for at finde din slutkøber, så du kan lukke dine REO-tvangsauktioner, og du kan også blive betalt!
Når du har fundet en slutkøber, underskriver du en salgsaftale med dem. I denne salgsaftale vil du være "sælger", og de vil være "køber". (Jeg ved, at du ikke har lukket med banken endnu, men da du har en indgået salgsaftale på ejendommen, har du nu det, der kaldes en rimelig interesse i ejendommen, og du kan annoncere den og sælge den som "sælger." ) Husk at angive den rigtige salgspris her (den højere pris!) Du skal også have et seriøst pengedepot fra din køber. Da du nu er sælger, ønsker du, at denne skal være så høj som muligt. Så du ved, at denne køber er seriøs omkring handlen. For at være sikker, få dem til at sætte den seriøse pengecheck i dit firma eller advokats navn. De vil opbevare det på en spærret konto indtil afvikling/lukning. Sørg for at lade dem vide, at lukningen vil ske med dit titelselskab eller ejendomsadvokat (når du har tillid til denne køber eller ved, hvad du laver, kan du beslutte at bruge deres titelselskab eller advokat til at lukke.)
Nu skal du videresende dette salgspapirer til din advokat og/eller titelfirma. Du kan fortælle dem, at dette vil være den samtidige afsluttende aftale, som du arbejder på.
Hvis titelfirmaet af en eller anden grund siger, at du ikke kan lave en samtidig lukning, kan du lave en dobbeltlukning, og du kan bruge den transaktionsfinansiering, som du søgte om for et par trin siden. De lader dig låne deres penge i et par timer eller et par dage for at få din handel gjort. Vær opmærksom på, hvad de vil opkræve dig for pengene, for du bliver nødt til at lægge det ind i dine afsluttende omkostninger.
Mød op til afregning og saml dine $5.000!!! Gå nu og find dig selv flere REO-tvangsauktioner til engros!
Du vil høre NEJ, eller dit tilbud blev afvist meget. Du skal ikke bekymre dig om det, fortsæt med det. Jo flere nej'er du hører, jo tættere er du på det ja! Hold styr på de REO-tvangsauktioner, du giver tilbud på. Hvis de ikke sælger, skal du give et nyt tilbud på dem hver 30. dag.
Jeg er ikke advokat, så du bør altid søge råd fra en kompetent, investorvenlig ejendomsadvokat i dit område for at gennemgå dine kontrakter. Love kan være forskellige fra stat til stat, så sørg altid for, at du har en kompetent, investorvenlig ejendomsadvokat på dit hold.
bil
telefon
blanke bølgede plastikskilte
sort magisk markør
$100 til $1000 på din bankkonto