Nogen tæt på dig er død, og de efterlod dig deres hus. Du har allerede et hjem, og du vil måske have kolde, hårde kontanter i stedet for. Kan du sælge ejendommen? Næsten helt sikkert, men om du kan gøre det uden at gå gennem skifteretten afhænger af præcis hvordan du har arvet huset, ikke om du er udpeget som bobestyrer. Og du kan kun være bobestyrer, hvis boet er under skifte.

Det afhænger af gerningen

Hvem der kan sælge dødsboejendomme afhænger af, hvordan du arver den. Du kan arve et hus på et vilkårligt antal måder, og nogle kræver ikke skifte, så en bobestyrer ville aldrig blive involveret.

• Fast ejendom kan besiddes sammen med "efterladterettigheder Måske er du og den afdøde blevet nævnt som fællesejere på skødet, og skødet bestemmer, at huset automatisk overgår til den anden ved lov, når en af ​​jer dør. Der er ikke behov for skifteretten i dette tilfælde.
• Et lejemål i det hele fungerer på samme måde, men denne type skøde kan kun bruges mellem ægtefæller.
  
• Nogle stater anerkender overdragelse ved død der fungerer på samme måde som bankkonti, der skal betales ved dødsfald. Du er navngivet som begunstiget på denne type skøde, men du er ikke medejer af ejendommen. Du har ingen ret til ejendom eller ansvar for huset, før ejeren dør. Denne ordning går også uden om skifteretten.
  

Ingen af ​​disse skøder betyder, at afdøde ikke også havde et skiftebo bestående af anden ejendom, men bobestyreren ville kun have kontrol over disse skifteaktiver, ikke ejendom, der blev overladt til dig direkte, uanset om du er bobestyrer eller nogen. andet tjener.

Når skifte er påkrævet

Skifteskifte er altid påkrævet når ejendom ikke overgår til en levende begunstiget ved lov som i ovenstående eksempler. En afdød kan ikke eje ejendom, så retten skal overdrage ejendomsretten. Det er hele formålet med skifteretten, sammen med at afvikle afdødes gæld.

Skifte er påkrævet, selvom afdøde ikke efterlod et testamente, hvis huset ikke har nogen anden måde at overføre til en levende begunstiget. Den eneste forskel er, at afdødes ejendom ville blive fordelt til arvinger i henhold til statslovgivningen, hvis der ikke er et testamente – ikke nødvendigvis i henhold til afdødes ønsker som anført i et sidste testamente.

Alternativer til skifteretten

Mange stater tilbyder alternativer til mindre ejendomme. Aktiver – selv huse – kan overføres til begunstigede uden at involvere skifteretten, nogle gange blot ved en erklæring, hvis en ejendoms samlede værdi er under en vis tærskel. Grænsen er normalt et sted fra $50.000 til $150.000 . Det kan variere afhængigt af statens lovgivning. I dette tilfælde kan du frit sælge boligen, efter at ejendommen er blevet overdraget til dig, ligesom hvis den var overdraget til dig ved skøde.

Nogle stater tilbyder også hjemstedsfritagelser som tillader en afdødes hjem at overgå til visse begunstigede uden behov for skifte, men ejendommen skal være netop det – afdødes primære hjem, ikke en fritidsbolig eller investeringsejendom. Nogle stater pålægger også værdibegrænsninger på disse typer overførsler.

Eksekutorens rolle

Retten vil udpege en person til at fungere som bobestyrer og bestyre boet gennem skifteprocessen, hvis skifte er påkrævet, typisk den person, der er anført i afdødes testamente. Et nært familiemedlem udpeges normalt, hvis der ikke er et testamente, kaldet en personlig repræsentant eller bobestyrer frem for en bobestyrer. Udnævnelsen giver bobestyreren eller den personlige repræsentant bemyndigelse til at sælge et hus, der er inkluderet i skifteretten, hvis det er nødvendigt, selvom dette normalt kræver en domstolsgodkendelse.

Begunstigede kan nogle gange tilsidesætte bobestyrere eller personlige repræsentanter, men dette kræver uvægerligt også rettens godkendelse og gensidigt samtykke fra alle begunstigede.

Håndtering af et realkreditlån

I alle disse tilfælde er huset dit, og du kan sælge det uden inddragelse af en bobestyrer eller skifteret, når det er blevet overdraget til dig. Men du vil måske opleve, at du også har arvet et pant i ejendommen, og det skal selvfølgelig medregnes, hvis du beslutter dig for at sælge boligen.

Den gode nyhed er, at føderal lov forbyder realkreditlångivere at opkræve realkreditlånet i sin helhed fordi ejeren er død. Den dårlige nyhed er, at betalinger stadig skal foretages – eller realkreditlånet skal refinansieres – for at forhindre tvangsauktion.

Vedligeholdelse af ejendomsudgifter

Ejendommens udgifter skal vedligeholdes indtil dens salg, ellers risikerer du at miste den til tvangsauktion, uanset hvordan du arver den. Dette inkluderer ikke kun betaling af realkreditlån. Ejendomsskatter og forsikring skal også vedligeholdes. Bobestyreren bør betale disse regninger fra boet, hvis skifte er påkrævet, i det mindste indtil det er overført til dig, men du bliver nødt til personligt at foretage betalinger, hvis du arver ejendommen direkte.

Ejendomsskatter fortsætter med at påløbe, når nogen dør, og ubetalte skatter kan skabe pant i ejendommen. I bedste fald vil panteretten blive betalt af provenuet, når du sælger huset. I værste fald kan skattemyndigheden effektivt tvangsauktionere ejendommen – ofte sælge den til højestbydende – for at kræve de skyldige skatter.

Håndtering af insolvente dødsboer

En af de største komplikationer, der kan opstå, når skifteretten kræves, er, at den afdøde ikke efterlod nok aktiver til at betale al sin gæld. Denne omstændighed omtales som et "insolvent dødsbo", og det kan betyde, at selvom den afdøde efterlod dig hjemmet, vil du heller ikke få det eller dets tilsvarende kontant, hvis det er inkluderet i boet. Al den afdødes ejendom skal likvideres i dette tilfælde at rejse så mange kontanter til kreditorerne som muligt.

Og den afdødes kreditorer vil vide om dødsfaldet. Eksekutører og personlige repræsentanter er ved lov forpligtet til at underrette dem skriftligt, og de fleste stater kræver også, at de også offentliggør avismeddelelser om dødsfaldet, hvilket gør ukendte kreditorer opmærksomme på deres ret til at fremsætte krav om betaling. Kreditorer har normalt en periode på flere måneder til at gøre det.

Nogle statslige og føderale love fritager visse aktiver fra kreditorkrav, men disse undtagelser gælder normalt for ting som pensionskonti, ikke fast ejendom.

Implikationer af omvendte realkreditlån

Der er en sidste rynke at være opmærksom på, uanset om du arver boligen direkte, eller om den overføres til dig gennem skifteprocessen. Afdøde kunne have haft omvendt pant i ejendommen. Et omvendt realkreditlån giver ældre boligejere mulighed for at trække kontanter fra egenkapitalen i deres ejendomme, og dette danner en panterett. De skal ikke betale pengene tilbage, før de dør, sælger boligen eller flytter ud .

Du kan refinansiere boligen i dette tilfælde, betale det omvendte pant, eller du kan sælge ejendommen og opfylde pantet fra salgsprovenuet.