Har du nogensinde fået afslag på en låneansøgning?
Efter at den første snert af afvisning forsvandt, undrede du dig så over hvorfor?
Hvis du har en god kredit og en anstændig indkomst, kan det skyldes, at din gæld i forhold til indkomst (DTI) signalerede til långivere, at du ikke var en god lånekandidat.
Dit DTI er enormt vigtigt for de banker, kreditforeninger og finansielle institutioner, du gerne vil låne penge fra.
Hvis du vil undgå fremtidige afvisninger og adgang til de bedste renter derude, er det tid til at blive fortrolig med, hvad der gør en god DTI.
Et gældsforhold i forhold til indkomst er et værktøj, som långivere bruger til at afgøre, om de mener, at du kan administrere yderligere gæld.
Et lavere DTI-forhold viser långivere, at du har tilstrækkelig indkomst til at balancere dine gældsbetalinger. Generelt kan du med en lavere procentdel forvente at blive godkendt hurtigere og til bedre rentesatser for alle lån, kreditlinjer eller kreditkortansøgninger, du foretager.
Hvad långivere tænker, når de ser på en høj DTI-procent, er, at det indikerer, at du måske har optaget for meget gæld i forhold til den indkomst, du indbringer. De fleste långivere vil tøve med at låne dig flere penge, hvilket gør den antagelse, at du måske ikke er i stand til faktisk konsekvent at foretage en ekstra betaling.
Nej. Kreditbureauer har ikke adgang til oplysninger om din indkomst, så de har ikke tallene til at udføre sammenligningen.
I stedet er din kreditscore baseret på fem faktorer, men primært din betalingshistorik og din kreditudnyttelse.
Men din DTI og kreditscore kan stadig være forbundet på nogle måder. Lad os sige, at du har meget gæld, men har en lang og konsekvent betalingshistorik. Betalingshistorikken tæller omkring 35 % af din kreditscore, så det ser positivt ud for din score.
Kreditudnyttelse udgør dog endnu en tredjedel af din score.
Kreditudnyttelse er målingen af, hvor meget af den kredit, du har brugt, der er tilgængelig for dig. Så hvis du har et kreditkort, der har en grænse på $10.000, og du i øjeblikket har en saldo på $7.500 på det, bruger du 75 % af din kredit.
Når du har en højere kreditudnyttelse, vil du generelt have en lavere kreditscore. Og at have mere gæld på dit kreditkort vil også øge dit DTI, uanset din samlede indkomst.
Så selvom de ikke er eksplicit forbundet, kan både din kreditscore og DTI blive påvirket af de samme personlige økonomiske detaljer.
Hvis du graver yderligere ned, er der to sæt forhold, som långivere overvejer, når de analyserer dit DTI-forhold. Den ene ser på front-end af din gæld, mens den anden undersøger back-end.
Front-end-forholdet er også nogle gange kendt som boligforholdet. Dette viser, hvor stor en procentdel af din månedlige indkomst, der går til dine boligudgifter, som inkluderer din månedlige afdrag på realkreditlån samt eventuelle ejendomsskatter, husejerforeningsgebyrer og husejerforsikringer.
Omvendt omhandler back-end ratio al din anden månedlige gæld. Tænk på dine studielån, billån, kreditkortregninger, børnebidrag eller underholdsbidrag og enhver anden revolverende form for gæld, du betaler regelmæssigt.
For at beregne din gæld i forhold til indkomst, skal du samle alle dine månedlige gældsopgørelser. Tilføj alt, hvad du regelmæssigt foretager betalinger på:dit realkreditlån, billån, studielån, børnebidrag eller underholdsbidrag samt dine kreditkortbetalinger.
Dette tal er dine samlede månedlige gældsbetalinger. Tag derefter dine gældsbetalinger og divider tallet med din månedlige bruttoindkomst (hvor mange penge du tjener hver måned før skat og fradrag trækkes fra).
Lad os tage et eksempel. Lad os sige, at dit realkreditlån kræver en månedlig betaling på 1.400 USD, du skylder 350 USD på dit billån, og så betaler du mellem dine to kreditkort yderligere 250 USD hver måned.
Lad os nu sige, at din bruttoindkomst for måneden er $5.500.
I dette scenarie er din DTI 36%. Men hvis din bruttoindkomst var mindre, ville forholdet være højere. Selv $500 mindre ville øge forholdet op til 40 % ($2.000 / $5.000 =40%).
Når du ansøger om et boliglån, vil dit DTI være en af de vigtigste faktorer, som realkreditinstitutter vil overveje, sammen med:
Ser man på alle disse faktorer, vil et realkreditinstitut komme med en række af, hvor meget de mener, du har råd til at optage i et realkreditlån.
Dit DTI vejer meget, men hvis du har masser af opsparing eller en tilstrækkelig stor indkomst til at balancere den, kan långivere være villige til at se forbi det.
Den bedste måde at sikre, at du ikke kun får godkendt en realkreditansøgning, men også er i stand til at låse den lavest mulige rente, er at tænke på det fulde billede af din økonomiske situation. Det inkluderer at sænke dit DTI, men også at polere din kredit og konsekvent bidrage til din opsparingskonto.
Det ideelle forhold mellem gæld og indkomst, når du håber at kvalificere dig til et realkreditlån, er 36 %, ifølge Consumer Protection Finance Bureau (CPFB).
Nogle långivere vil godkende dig til et lån med op til 43 %, men højere end det ville være ret svært at finde en långiver, der er villig til at låne dig pengene.
De fleste låntagere oplever dog, når de ansøger om et lån, at de generelt får godkendt et større lån, end det er ansvarligt for dem at optage.
Så hvordan ved du, hvad den rigtige mængde er for dig? At beregne din DTI for dig selv kan være et nyttigt værktøj her til at finde ud af det.
En god tommelfingerregel er ifølge CPFB at sikre, at din realkreditgæld ikke udgør mere end 28 % til 35 % af din indkomst.
Men igen, i alt, hold hele din gæld (inklusive din afdrag på realkreditlån) på højst 36% af din indkomst. Så hvis du har masser af anden almindelig gæld, så indregn det først og se, hvad der er tilbage af de 36 % til boligudgifter.
Lenders use your DTI as a tool for considering you for all types of loan applications — not just mortgages.
Your DTI matters to credit card issuers. And it will be considered when you make an application for personal loans or personal lines of credit.
And even once you’ve qualified for a mortgage loan, if you want to refinance at any point or take out a home equity loan or home equity line of credit (HELOC), your current DTI will factor large in what you qualify for and at what interest rate.
Lowering your DTI is the best way to ensure you can access loans when you need a fast infusion of cash or that you won’t end up paying significantly more in interest.
So how do you do that? There are a few ways: