Til og med den 31. december 2022 vil Experian, TransUnion og Equifax tilbyde alle amerikanske forbrugere gratis ugentlige kreditrapporter gennem AnnualCreditReport.com for at hjælpe dig med at beskytte dit økonomiske helbred under de pludselige og hidtil usete vanskeligheder forårsaget af COVID-19.

Så du tænker på at købe et hjem med din skønhed (eller din bror eller din kammerat - dybest set alle, du ikke er gift med). At gøre det kunne have været tabu for årtier siden, men ægtepar tegnede sig for kun 61% af de seneste boligkøbere i 2019, ifølge The National Association of Realtors. Enlige, ugifte par og købere i par udgjorde ellers resten. Fordi ugifte mennesker ikke har den samme juridiske status, som ægtepar har, kan det dog være lidt mere kompliceret at købe ejendom sammen uden en ring involveret.

Her er en oversigt over, hvordan du køber et hus med en, du ikke er gift med, fra at få realkreditlånet til at betale betalingerne til planlægningen af ​​et potentielt udfald.

Sådan ansøger du om et realkreditlån, når du ikke er gift

Bortset fra VA-lån er de fleste realkreditprodukter tilgængelige for medlåntagere, uanset om de er gift eller ej. Så hos de fleste långivere ser det ikke meget anderledes ud at ansøge om et realkreditlån, når du ikke er gift, end hvis du har sagt "det gør jeg." Det gælder uanset om I er et par, venner eller søskende; i långiverens øjne er det tallene, der tæller.

Du og din købsven vil ansøge som medlåntagere, og långiveren vil gennemgå hver af dine aktiver, gæld, indkomst og kreditscore. Generelt vil långiver trække tre scores - en fra hvert kreditbureau - for både dig og din medlåntager og bruge den laveste af dine samlede median score.

Lad os sige, at dine score er 680, 700 og 720. Din medlåntagers score er 650, 660 og 670. Långiveren tager begge dine mellemscore (700 og 660), og baserer derefter din ansøgning på den nederste (660). . Denne tabel kan hjælpe med at illustrere (den fed skrift er den, en långiver ville bruge):

Generelt er FICO ^® Score ^☉ din långiver vurderer, at det skal være mindst 620, for at du kan kvalificere dig til et konventionelt realkreditlån, selvom andre lån er tilgængelige for købere med score helt ned til 500. Du bør også sigte efter en front-end gæld-til-indkomst ratio under 28 procent.

Hvis du eller din medlåntager ikke er sikker på, hvor din kredit står, så få din kreditscore og rapporter gratis fra Experian for at finde ud af det. Du kan få en kopi af alle tre af dine kreditrapporter (fra Experian, TransUnion og Equifax) gratis gennem AnnualCreditReport.com. Gennemgå dine rapporter og resultater, og tag handling, hvis det er nødvendigt, for at sikre dig, at din kredit er klar til realkreditlån, før du ansøger.

Gå solo på realkreditlånet

Hvis en af ​​jer har meget højere kreditscore eller en meget lavere gæld i forhold til indkomst, vil den person måske overveje at ansøge om realkreditlånet på egen hånd. Du kan normalt bede din långiver om at se på, hvilke renter og lån du ville være berettiget til individuelt og samlet.

Hvis du ikke er sikker på, hvor længe forholdet vil vare, kan det at gå solo også holde tingene enkle i tilfælde af et brud. (Selvfølgelig, hvis du bor i et område med høje omkostninger, er det måske ikke muligt at kvalificere sig til realkreditlånet på én indkomst.)

Hvis du ender med at ansøge om realkreditlånet på egen hånd, så husk, at hele byrden med at betale gælden lovligt vil ligge på dine skuldre – uanset hvad din medlåntager lover. Og hvis deres navn står på titlen, vil de have rettigheder til hjemmet, selvom de ikke bidrager økonomisk.

På bagsiden, hvis det er din partner, der ansøger om realkreditlånet på egen hånd, og de ønsker at holde dig væk fra titlen, bør du tale med en ejendomsadvokat for at skitsere dine rettigheder med hensyn til at bo i hjemmet og få refunderet betalinger, hvis forholdet ophører.

Tænk grundigt over titlen

En af de vigtigste beslutninger, du vil tage, når du køber et hjem med en anden person, er, hvordan du "beholder ejendomsretten", eller hvordan du deler ejerskabet af huset. Ligesom realkreditlånet viser, hvem der er ansvarlig for at betale af på lånet, viser titlen, hvem der ejer ejendommen.

Mens love dikterer, hvad der sker med fælles ejendom, når en gift person bliver skilt eller mister sin ægtefælle, skal ugifte mennesker gå deres egen vej, hvor titlen spiller en afgørende rolle.

Selvom forskellige stater har forskellige regler, vil du generelt have tre muligheder, når det kommer til at navngive dit nye hus:

1. Eneejerskab:Dette betyder, at én person er den juridiske ejer. Hvis det er den anden person, skal du være opmærksom på, at du ikke vil have juridiske rettigheder til boligen – og hvis forholdet bliver surt, kan du miste både dit sted at bo og eventuelle penge, du bruger til at betale af på boliglån.
2. Fællesleje med ret til efterladt:Ved fællesleje har I hver en lige andel. Du kan ikke sælge ejendommen uden at have den anden ejers tilladelse. Hvis en af ​​jer dør, vil den overlevende partner automatisk arve den andens andel – ingen skifteret påkrævet.
3. Fælles lejeforhold:Dette giver mulighed for ulige ejerskab, hvilket betyder, at du kan eje 75 % af boligen, mens din partner ejer de øvrige 25 %. Dette kan være nyttigt, hvis en af ​​jer forkastede størstedelen af ​​pengene til udbetalingen. Hvis du går denne vej, skal du være opmærksom på, at den ene ejer kan sælge deres andel af ejendommen uden at informere den anden. Og i tilfælde af en ejers død, vil den efterlevende ejer dele ejerskabet med den anden ejers arvinger, medmindre andet er angivet i et testamente.

Udfør en aftale

Når du har bestemt dig for, hvordan du vil navngive boligen, bør du skrive alt om dit køb på skrift. Dette kaldes nogle gange en samlivsaftale eller en "no-nup" (i modsætning til en ægtepagt).

Din aftale bør skitsere, hvem der dækker hvilke udgifter (skatter, forsikring, afdrag på realkreditlån, forsyningsselskaber osv.) under dit lejemål, samt hvad der vil ske under en række uforudsete omstændigheder, herunder dødsfald, brud eller tab af indkomst. Derudover, hvis en person finansierer udbetalingen, vil de måske inkludere en tidsplan for tilbagebetaling fra den anden part.

Nogle spørgsmål skal din aftale omhandle:Hvad sker der, hvis en af ​​jer mister dit job? Hvad hvis du går fra hinanden, og en af ​​jer eller begge ønsker at blive i huset? Kan den ene part købe den anden ud, og hvis ja, hvor lang tid skal de gøre det? Hvem får møblerne og andre ting i hjemmet?

Hvis du ønsker, at aftalen skal stå i retten, kan det være klogt at få et udkast til en ejendomsadvokat eller gennemgå den. Lige meget hvad, er det bedre at løbe gennem disse scenarier nu, når du både føler dig forsonende og generøs – for hvis du ikke kan blive enige senere, bliver du nødt til at lade en domstol bestemme for dig, hvilket kan resultere i et bjerg af advokatomkostninger.

Tre ting at overveje, før du går videre

Uanset hvor solidt jeres forhold er, er der altid potentielle faldgruber, der kan opstå, når du køber et hus med en, du ikke er gift med. Her er tre ting, du bør tænke på.

1. Din kredit (og husly) er i fare. Hvis dit navn står på realkreditlånet, og din partner ikke kan eller vil bidrage til betalingerne længere, betyder det ikke, at du er ude af krogen. I er begge lige ansvarlige for betalingerne; hvis du ikke har råd til at foretage fuld betaling uden deres hjælp, kan du blive udsat for tvangsauktion, hvilket vil koste dig dit hjem og alvorligt skade din kreditværdighed.
2. Du bliver nødt til at refinansiere for at fjerne én persons navn fra et fælles lån. Selvom du flytter ud, forbliver dit navn på realkreditlånet. Lånet vil stadig blive vist på dine kreditrapporter - og hvis den anden ejer kommer bagud med betalinger, vil det skade dine resultater. I din booverenskomst kan det være en god ide at betinge sig, at huset skal refinansieres ved brud. (Husk dog, at den anden ejer så skal kvalificere sig til hele lånet på egen hånd.)
3. Kun én person er berettiget til fradrag for realkreditrenteskat. Da ugifte indberetter deres skat særskilt, vil kun én af jer være i stand til at trække realkreditrenten fra dit afkast. Dette har dog kun betydning, hvis du planlægger at specificere.

Kom på den samme økonomiske side

Et realkreditlån i et hjem kan være den største (for ikke at nævne længstvarende) økonomiske forpligtelse, du nogensinde vil indgå. Så før du tager dette store skridt, skal du sørge for, at du og din medlåntager har en dyb forståelse af hinandens økonomiske situation.

Hvis du køber et hus med en partner, og du ikke har fået snakken om penge endnu, så skal du råde bod på det – og stat. Før du overhovedet begynder at gennemse Zillow eller Redfin, bør du have et godt greb om hinandens gæld, indkomst og kreditscore.

Forhåbentlig stemmer dine økonomiske vaner også. Når du først foretager et så stort køb med en anden person, vil begge dine forbrugsmønstre være under et mikroskop. Hvad hvis du vil have taget skiftet, men din partner siger, at de ikke har pengene (på trods af, at de tager på ferie hver anden måned)? Hvordan vil du håndtere det? At komme på samme side økonomisk er et vigtigt første skridt.

Selvom det at købe et hus med en, du ikke er gift med, ikke er så forskelligt fra at købe et hus med en, du er gift med - det er jo det 21. århundrede - kan det bestemt tilføje et lag af kompleksitet til en allerede kompleks behandle.

For at holde tingene så smertefrie som muligt, skal du sørge for at kommunikere åbent, tænke grundigt over, hvem der går på realkreditlånet og titlen, og lave beredskabsplaner (skriftligt!), før du går videre.