Hvis dit realkreditselskab betaler din husejerforsikring via en spærret konto, er det ansvarligt for at betale til tiden. Det sker dog desværre ikke altid. Sådan beskytter du dig selv, hvis du får besked om forsinket betaling eller bortfaldet dækning.

Hvorfor betaler realkreditselskaber din husejerforsikring?

Når du finansierer et boligkøb, kan en del af din månedlige betaling gå til en spærret konto, som realkreditselskabet vil bruge til at betale boligejere forsikringspræmier på dine vegne. Du sætter typisk nok kontanter på kontoen ved lukning til at dække seks måneders præmier (og ejendomsskatter også), og realkreditselskabet holder kontoen fuld ved at indsamle nok til at betale for en ekstra måneds dækning sammen med hver af dine fremtidige afdrag på realkreditlån.

Husejerforsikring hjælper med at beskytte værdien af ​​din bolig, som fungerer som sikkerhed for dit boliglån. Hvis boligen blev beskadiget (f.eks. ved brand eller oversvømmelse) uden tilstrækkelig ejendomsforsikring, vil långiver muligvis ikke være i stand til at få dækket det, du skylder på lånet, hvis det blev tvunget til at tvangsauktionere.

Ved at tage ansvaret for dine forsikringsudbetalinger påtager långiveren sig ansvaret for at foretage disse betalinger til tiden. Den forpligtelse er en af ​​mange, der er fastlagt i lov om forligsprocedurer i fast ejendom, en lov, der regulerer boligkøb.

Når realkreditselskabet indbetaler præmie, bruger det dine penge til det, og forsikringen står i dit navn og tilhører dig. Så hvis der er problemer med forsinkede eller manglende betalinger, vil forsikringsselskabet kontakte dig direkte.

Til det formål bør du sørge for at åbne og læse al mail, du modtager fra forsikringsselskabet (selvom det normalt er salgsmateriale) og gennemgå telefonbeskeder eller e-mails, du får fra forsikringsselskabet. Hvis der er et problem med betalinger på din politik, giver de dig besked.

Bemærk, at afhængigt af selskabets politik og statens lovgivning tillader forsikringsselskaber typisk en henstandsperiode på flere dage efter en betalingsforfaldsdato, før de giver forsikringstageren besked. Det kan betyde, at din første henvendelse fra forsikringsselskabet er en advarsel om, at din politik vil blive annulleret, medmindre betalingerne er bragt i orden inden for en bestemt frist, f.eks. inden for 15 til 30 dage.

Hvad hvis du får besked om, at din forsikringsudbetaling er forsinket?

• Kontakt din realkreditudbyder med det samme. Ring eller e-mail til realkreditselskabet ved hjælp af telefonnummeret i din betalingskuponbog eller anden dokumentation. Mange realkreditlån serviceres af andre virksomheder end dem, der har udstedt det oprindelige lån, så de relevante kontaktoplysninger fremgår muligvis ikke af den realkreditaftale, du underskrev ved lukning. Igen, i nogle stater kan du kun have et par uger fra underretning til politikannullering, så det er vigtigt at handle hurtigt.
• Følg op skriftligt. Send dit realkreditinstitut et brev med en kopi af den meddelelse, du har modtaget fra dit forsikringsselskab, og en oversigt over eventuelle samtaler eller e-mail-udvekslinger, du måtte have haft med deres kundeserviceafdeling. Brug certificeret post eller prioriteret post, så du har en bekræftelse på levering.
• Dokumenter alt. Hold en detaljeret liste over al kommunikation vedrørende sagen, herunder hvordan og hvornår du først lærte om betalingsproblemet; al kommunikation med realkreditselskabet, herunder tidspunkter, datoer og navne på personer, du har talt med; og papirkopier af e-mails eller anden korrespondance sammen med leveringsbevis.
• Stol på, men bekræft. Hvis realkreditudbyderen fortæller dig, at en betaling er blevet foretaget, og din police er tilbage i god stand, skal du bekræfte det med forsikringsselskabet. Hold fast i din dokumentation, selv efter at sagen er løst. Hvis den forsinkede betaling var en isoleret begivenhed, har du muligvis aldrig brug for den igen, men det kan være nyttigt, hvis problemerne opstår igen.

Hvis realkreditselskabets forsinkede betalinger medfører bortfald af din forsikringsdækning, kan realkreditselskabet være forpligtet til at betale for eventuelle skader, der er opstået i det tidsrum, og som ville have været dækket, hvis din police var forblevet. Din dokumentation for relevant kommunikation med realkreditselskabet kan være vigtig for at få din sag fastlagt. Hvis du er i denne situation, skal du rådføre dig med en advokat, der er bekendt med forsikrings- og ejendomsret for at undersøge dine muligheder.

Kan en ubesvaret forsikringsudbetaling påvirke din kredit?

Forsikringsselskaber rapporterer ikke forsinkede betalinger til de nationale kreditbureauer, så en realkreditudbyders forsinkede betaling ville ikke resultere i negative posteringer på dine kreditrapporter. En forsikringsregning, der ikke er betalt i en længere periode (typisk 90 dage eller mere) kan dog få forsikringsselskabet til at overdrage regningen til et inkassobureau. Det ville fremstå som en negativ kreditrapportpost, med en negativ effekt på dine kreditscore. At følge de trin, der er skitseret ovenfor, ville dog gøre det scenarie meget usandsynligt.

Sådan undgår du forsinket betaling af realkreditlån

En grund til, at realkreditselskaber insisterer på at oprette spærrede konti, er at sikre, at de har tilstrækkelige midler til at betale forsikrings- og skatteregninger til tiden, selvom du lejlighedsvis er forsinket med et realkreditlån. Forsinkede betalinger kan gøre alvorlig skade på din kredit og, hvis du går glip af flere betalinger, føre til tab af dit hjem.

Der er flere praktiske trin, du kan tage for at undgå forsinket betaling på dit realkreditlån og andre regninger, herunder:

• Opsætning af automatiske betalinger via din checkkonto
• Brug af digitale påmindelser såsom kalenderalarmer og alarmer for at forhindre dig i at glemme, hvornår betalingerne forfalder
• Etablering af en månedlig rutine for betaling af alle dine regninger på en måde, der giver rigelig tid til, at betalinger kan afvikles

Hvis du ikke er i stand til at betale et realkreditlån, skal du kontakte din realkreditudbyder så hurtigt som muligt, helst inden du går glip af en forfaldsdato. Hvis du oplever et midlertidigt indkomsttab, så spørg om tilbageholdelse af realkreditlån - kortsigtet reduktion eller betalingsstandsning (som du i sidste ende skal tilbagebetale fuldt ud). Hvis dine økonomiske problemer er mere permanente, omfatter mulighederne lånemodifikation - ændring af vilkårene for dit lån for at sænke dine månedlige betalinger - og refinansiering af lånet ved at optage et nyt realkreditlån med mere overkommelige betalinger.

At opretholde en ejendomsforsikring på dit hjem er i din og dit realkreditinstituts interesse. Af den grund er det relativt usandsynligt, at man ikke kan holde trit med rettidige præmiebetalinger fra en spærret konto. Fejl kan dog ske, så det er klogt at vide, hvordan du beskytter dig selv og dit hjem, hvis de gør det.