"Det ligner et dukkehus," siger Emily Gershon om sit hjem i Maryland. "Forfra ser det fint ud. Men så er hele bagsiden af huset og taget bare væk."
På en sprød oktoberdag var Gershon og hendes mand i gang med at rydde lemmer og brænde blade - et rutinemæssigt efterårsarbejde på tværs af det nordøstlige. De var ikke hensynsløse, siger Gershon. "Vi er de mennesker, der slår amtsbestemmelserne op før tid. Er der et bestemt tidspunkt på året? Skal det være en bestemt afstand fra huset? Hvordan skal jorden være?"
Mens de arbejdede, brændte en lille brand i siden af deres hjem, som de hurtigt kunne slukke. Til at begynde med virkede skaden minimal. Men efter at have slukket flammerne, så de op og så røg vælte ud fra skorstenen.
Brandchefen kaldte det en "freak ulykke". På en eller anden måde var gløder blevet fanget mellem vinylbeklædningen og beklædningen af huset og spredte ilden over loftet.
Gershon og hendes mand var i stand til at bringe deres to små børn i sikkerhed, men i ugerne efter stod de over for en anden slags udfordring:en massiv kløft mellem deres forsikringspolices løfter og realiteterne ved genopbygningen.
Efter branden begyndte Gershon og hendes mand processen med at udarbejde skøn for at genopbygge hendes hjem. Det lokale brandvæsen anslog skaden til omkring 750.000 dollars. En arkitekts feasibility-undersøgelse anslåede en genopbygningsomkostning mellem $600.000 og $900.000. Forsikringsselskabets nummer? Cirka $258.000 i faktisk kontantværdi, med en genanskaffelsespris på de lave $300.000s.
For Gershon var uoverensstemmelsen skurrende. Hendes husejerforsikring opførte $500.000 i boligdækning og en 25% udvidet dækningsgodkendelse.
For at søge klarhed hyrede Gershons en erfaren restaureringsentreprenør - en tidligere forsikringsagent med årtiers erfaring. Hans oprindelige skøn for kælderen, første sal, tag og eksteriør var i alt omkring 383.000 dollars. Men fordi hans estimat udelukkede anden sal, afskærmet veranda og landskabspleje, ville denne sum stadig ikke fuldt ud genoprette huset til dens tilstand før tabet.
Når dette skrives, forbliver Gersons krav løbende - og det er muligt, at disse værdiansættelser kan ændre sig, efterhånden som processen fortsætter. Men spørgsmålet er stadig:Hvordan kan der opstå uoverensstemmelser i denne skala, selv når husejere mener, at de har gjort alt rigtigt?
"Når man ser på policen, føles det, som om dækningen er der," siger hun. "Men så får du et tal, der ikke afspejler, hvad det faktisk koster at bygge om, og det giver bare ikke mening.
Emily Gershon tog til sociale medier for at få svar, men fandt andre husejere, der kæmpede med lignende tvister. I situationer som Gershons' kan dækningskonflikter opstå fra en kombination af faktorer - fra forskelle i genopbygningsestimater til politikbegrænsninger, værdiansættelsesmetoder og kravsprocedurer.
Forsikringsselskaber kontrollerer skadeprocessen - og selve policens sprog - skaber en iboende magtubalance mellem selskabet og forsikringstageren. Husejere, der modtager mindre, end de tror, deres politiske løfter kan føle, at transportøren er uærlig, eller at de opererer i ond tro.
Den juridiske standard for ond tro er dog meget højere end en simpel tvist om en fordringsbetaling. Domstole leder generelt efter beviser for, at forsikringsselskabet bevidst eller hensynsløst undlod at undersøge, kommunikere eller afgøre et krav retfærdigt.
Gershon er ikke klar til at sige, at situationen er nået så langt endnu, og siger, at hun er overrasket over, hvor hurtigt folk foreslår at bringe hjælp udefra. "Folk blev ved med at fortælle os, at vi skulle få en advokat eller en offentlig advokat," siger Gershon. "Og jeg blev ved med at tænke, hvorfor skulle jeg skulle hyre nogen bare for at håndhæve en juridisk bindende kontrakt? Det burde ikke være det første skridt, som husejere føler, de skal tage, bare for at få deres forsikringsselskab til at gøre, hvad politikken siger."
Selvom ond tro kræver klare beviser for uretfærdig adfærd, opstår mange tvister fra mere komplicerede kræfter. Udfordringer med estimering af software, stigende byggeomkostninger, tilbageholdte afskrivninger og forvirrende genopbygningsestimater kan alle bidrage til kløften mellem, hvad en boligejer forventer, og hvad et forsikringsselskab i første omgang betaler.
Mange politikker er afhængige af en inflationsvagtgodkendelse for at forhindre, at dækningsgrænser halter bagud i forhold til byggeriets inflation. "Det øger automatisk en boligejers bolig- og personlige ejendomsgrænser årligt for at holde trit med stigende byggemateriale- og lønomkostninger," siger Mark Friedlander, seniordirektør for medierelationer for Insurance Information Institute. "Dette beskytter mod underforsikring og sikrer, at forsikringstageren har tilstrækkelig erstatningsdækning til reparation eller genopbygning af deres hjem efter et dækket tab."
Men byggeomkostningerne har været alt andet end forudsigelige de seneste mange år. Mens inflationen toppede med 9,1 % i juni 2022, er byggeomkostningerne stadig volatile. Priserne på boligbyggeri og arbejdskraft steg kraftigt mellem 2020 og 2022; i nogle tilfælde langt over den gennemsnitlige årlige inflationsbeskyttelsesjustering på 2 % til 4 %.
Når genopbygningsomkostningerne overstiger politikgrænsejusteringer, er resultatet ikke kun forvirring - det kan også betyde betydelig underforsikring.
Forbrugerfortalere siger, at kløften kan forværres af den måde, nogle boliggrænser beregnes på.
"Hjertet af problemet er, at forsikringsselskaberne fortsætter med at bruge estimeringssoftware til at sætte boliggrænser, der ikke er realistiske for de nuværende priser i områder, hvor der opstår bybrand, såsom Boulder og Los Angeles. Inflationsvagtsbestemmelser genererer meget sjældent nok ekstra beskyttelse til at udfylde underforsikringshuller."— Amy Bach, medstifter, United Policyholders
I de seneste tilfælde, der er undersøgt af United Policyholders, siger Bach, at boliger, der er forsikret for under $400 per kvadratfod, står over for genopbygningsomkostninger tættere på $850 per kvadratfod. "Og det er i den lave ende af de huller, folk har."
Det anslås, at omkring to tredjedele af de amerikanske luftfartsselskaber bruger softwareprogrammet 360Value til at estimere boliggrænser på husforsikringspolicer, og deres justeringer bruger Xactimate-programmet til at estimere genopbygningsomkostninger efter et tab. Begge estimeringsværktøjer ejes af Verisk, et forsikringsanalysefirma.
Pære-ikon
Marshall Fire-husejere shorted $139K i gennemsnit
En undersøgelse fra 2024 fra University of Colorado i Boulder viste, at af de 4.859 forsikringstagere, der blev ramt af Marshall-branden i 2021, var 74 % underforsikrede. Undersøgelsen bemærkede, at tredjeparts estimeringssoftware, der blev brugt af udbydere til at fastsætte politikgrænser, ofte undervurderede genopbygningsomkostningerne, hvilket forårsagede, at husejere ikke har nok dækning. I gennemsnit blev husejere shortet $139.000.
Politiksprog kan også øge boligejernes forvirring, især når det kommer til forskellen mellem faktisk kontantværdi (ACV) og genanskaffelsesprisværdi (RCV). ACV afspejler, hvad en vare eller struktur var værd på tidspunktet for tabet efter regnskabsmæssig afskrivning. Nogle policer betaler kun ACV, hvilket betyder, at den afskrevne værdi aldrig genvindes.
Erstatningsomkostningspolitikker fungerer anderledes, men ikke altid på den måde, boligejere forventer. Selv med RCV-dækning udsteder forsikringsselskaber typisk en indledende betaling baseret på ACV. Det resterende beløb - ofte kaldet tilbageholdelsen af afskrivninger - betales først, efter at reparationer er afsluttet og kvitteringer er indsendt.
Pengeposeikon
Udbetalingsligning for erstatningsomkostninger
Genanskaffelsesomkostningspolitikker udsteder ofte en mindre første betaling, hvor de resterende midler betales efter reparationer er afsluttet og dokumenteret. Det følgende er et forenklet eksempel på processen for et hjem med 500.000 USD i boligdækning, der kræver 400.000 USD i reparationer.
$400.000 reparationsomkostninger − $120.000 afskrivning (30 %) − $2.000 fradragsberettiget =$278.000 første betaling
Dette efterlader 120.000 USD i tilbageholdelse af afskrivninger, som betales, når reparationer er afsluttet.
Husk, at afskrivning nogle gange anvendes linje for linje på bygningskomponenter og ikke hele huset på én gang. Dette betyder, at tilbageholdelsesbeløbet beregnes på tværs af mange elementer, såsom tag, sidespor, gulve osv. og kan variere fra beskedent til betydeligt.
I disse tilfælde er problemet ikke mangel på dækning, men mangel på likviditet. Fordi erstatningsomkostningsfordele og visse påtegninger ofte betales i etaper eller gennem godtgørelse, kan boligejere have brug for adgang til opsparing, kredit eller andre midler for at påbegynde reparationer, før de modtager den fulde værdi af deres krav. Yderligere leveomkostningsbetalinger kan også blive refunderet månedligt i stedet for på forhånd.
Det kan være en udfordring for mange husstande. Bankrates årlige nødopsparingsrapport for 2026 viste, at kun 47 % af amerikanerne siger, at de har nok tilgængelige midler til at dække en nødudgift på 1.000 USD.
"Jeg undervurderede fuldstændig, hvad det ville koste bare at erstatte basale ting," siger Gershon. “Natten til branden, mens lastbilerne stadig var udenfor, var jeg på min telefon og bestilte tandpasta, kontaktløsning, undertøj, sokker. Vi har en baby og et lille barn. Jeg prøvede bare at få os til næste morgen. Det var $1.000.”
Nogle husejere henvender sig til aftaler om overdragelse af ydelser, som giver entreprenører mulighed for at modtage forsikringsbetalinger direkte til gengæld for at starte reparationer. Men disse ordninger har været udsat for voksende kontrol.
"Tildeling af ydelsesbestemmelser gør det muligt for forbrugere, der er kontante, at overdrage deres forsikringsmidler til en tagdækker eller entreprenør, så de kan komme i gang med det nødvendige arbejde," siger Bach. "Men der har været så meget misbrug af disse bestemmelser, at de er blevet forbudt i Florida, og andre stater, inklusive Washington, overvejer lignende restriktioner."
Pil op-ikon
Nøgleord at kende
Ud over politikmekanik og pengestrømsudfordringer kan en anden faktor udvide kløften mellem dækning og genopbygningsomkostninger:boligforbedringer, der aldrig blev rapporteret til forsikringsselskabet. Mens boligejere ofte opdaterer deres politik efter større renoveringer, kan mindre opgraderinger akkumuleres over tid og øge boligens genopbygningsværdi betydeligt.
Gershon opdagede dette, da forsikringsselskaberne begyndte at estimere værdien af hendes hjems finish. Forsikringsselskabets oprindelige skøn tillod omkring 1.500 dollars for tapet i hele hjemmet. "Alene tapetet på vores datters værelse koster så meget i materialer," siger hun. Det samme problem dukkede op i kvoter for opgraderede lyskontakter og hardware.
Gershon erkender, at hun ikke underrettede sin udbyder om disse trinvise opgraderinger på det tidspunkt og bemærkede, at "ingen af vores individuelle opgraderinger kostede $25.000." Alligevel forventede hun, at disse forskelle var synlige under inspektionen.
Før og efter billeder af Gershons' stue, som indeholdt tilpasset tapet og opgraderet finish før branden.
Mange husejere som Gershon valgte at købe ekstra dækning, såsom udvidede erstatningsomkostninger eller garanterede genanskaffelsesomkostninger, som træder i kraft, når boliggrænsen er opbrugt. Udvidet udskiftning kan betale yderligere 25 % eller 50 % ud over boliggrænsen, og garanteret udskiftning betaler de fulde omkostninger for at genopbygge dit hjem efter en katastrofe.
Disse påtegninger kommer dog ofte med politiske bestemmelser, der kræver, at husejere giver luftfartsselskabet mulighed for at holde inflationsvagten på plads. Transportører kan også kræve, at de underrettes om eventuelle ændringer i hjemmet, der kan øge genopbygningsomkostningerne.
"Nogle politikker præciserer, at du skal underrette forsikringsselskabet, hvis du laver en ombygning, der koster mere end et fastsat beløb," siger Bach. Generelt anbefaler United Policyholders et årligt forsikringstjek for at finjustere grænserne.
Boligkøbere gransker realkreditrenter og lånevilkår ned til decimalpunktet, men mange er afhængige af, at andre træffer beslutninger om deres forsikringsdækning. "Der er så mange ting i livet at vide og bekymre sig om," siger Gershon. "Det er nemt bare at stole på de professionelle og antage, at du er dækket."
Men hver af disse fagfolk har deres egne prioriteter. Långivere ønsker at beskytte lånet. Ejendomsmæglere ønsker at sælge huset. Agenter skal balancere dækning med tegningsretningslinjer og hvad køberen er villig til at betale. Med husforsikringsomkostninger på gennemsnitligt 2.424 USD om året og stigende, betyder prisen - men dækningen betyder mere. At spare på præmier vil ikke betyde meget, hvis forsikringen kommer til kort, når katastrofen rammer.
Home Equity-ikon
Sådan reducerer du dine chancer for at blive underforsikret
Selvom ingen politik kan eliminere enhver risiko, siger eksperter, at boligejere kan tage praktiske skridt for at reducere deres chancer for at blive underforsikret.
Husejerforsikring er designet til at dele den økonomiske risiko for tab, men den afhænger af flere faktorer, der arbejder sammen for at gøre det effektivt. Ikke alene skal husejere opretholde tilstrækkelig dækning, men de skal også forstå, hvad deres politikker faktisk giver og have nok opsparing eller adgang til midler til at navigere i skadeprocessen.
Det afhænger også af tillid til, at luftfartsselskabet vil overholde de løfter, der er skitseret i kontrakten.
I de fleste tilfælde løses krav uden større tvist. Men når det, en boligejer forventer, og hvad en police i sidste ende betaler, ikke stemmer overens, kan forsikringstagere være nødt til at søge yderligere vejledning fra entreprenører, offentlige rådgivere eller juridiske fagfolk for at sikre, at den dækning, de har købt, fungerer efter hensigten.
"Jeg erkender, hvor privilegerede vi er," siger Gershon. »Det her er økonomisk stressende, men det kommer ikke til at ødelægge os. Vi er uddannede, vi har fleksjob, og vi har tid og selvtillid til at tale for os selv. Men hvis det er så svært for os, kan jeg ikke forestille mig, hvor svært det er for en, der ikke har disse fordele. Det er derfor, jeg deler vores historie, jeg håber, det hjælper andre husejere til at forstå, hvad de går ind til."
Fandt du denne side nyttig?
Hjælp os med at forbedre vores indhold