Foråret er normalt den travleste tid på året for fast ejendom. Det er, når husjægere og boligsælgere kommer ud af dvaletilstand og stiger ned på markedet i hobetal. Men i år – i en æra med COVID-19 – er anderledes.
Coronavirus-udbruddet har rystet økonomien og rykket mange industrier, herunder fast ejendom. Mens amerikanere over hele landet er i husly derhjemme, undrer mange boligkøbere sig:Skal jeg købe et hjem nu, eller vente, indtil karantæneforanstaltningerne løsnes, og økonomien kommer op igen? Det samme gælder for sælgere, der spekulerer på, hvornår de skal opføre deres bolig.
Ejendomsmarkedet er stadig aktivt; de fleste stater har anset ejendomsbranchen for en væsentlig forretning. Men markedet er ved at bremse. I marts blev 5,3 millioner eksisterende boliger solgt (et fald på 8,5 % i forhold til februar), og 627.000 nye boliger blev solgt (et fald på 15,4 %). Og i en undersøgelse fra april blandt ejendomsmæglere fra National Association of Realtors (NAR) rapporterede 90 % af mæglerne et fald i boligkøbernes interesse på grund af frygt for coronavirus. Derudover sagde 80 %, at de så færre huse på markedet.
"Vi har set nogle købere sætte bremsen i deres hussøgning, fordi de har mistet indkomst, eller fordi deres økonomiske situation har ændret sig," siger Megan Aitken, en ejendomsmægler i Middletown, Del. "Vi har også set en række af sælgere, der vælger at udskyde at sætte deres hus på markedet, fordi de ikke ønsker at risikere øget eksponering for coronavirus."
Den stigende arbejdsløshed giver også sælgere pause:"En stor bekymring for sælgere lige nu er risikoen for, at [købere] mister deres indkomst før de lukker," siger Alicia Stoughton, ejendomsmægler og designer i Cincinnati.
Men med realkreditrenterne stadig på rekordlave niveauer - gennemsnittet for et 30-årigt fastforrentet realkreditlån var 3,3 % i midten af april, rapporterede Freddie Mac - købere har incitament til at blive på markedet. (Lave renter har også udløst et hastværk med at refinansiere; se nedenfor.)
Selvom færre køber boliger, står købere i mange byer stadig over for hård konkurrence på grund af boligmangel. "Fordi mange sælgere, der planlagde at notere dette forår, holder ud, er lagerbeholdningen endnu lavere, end den ville være," siger Stoughton. "Sørg for at arbejde med en agent, der er villig til at arbejde hårdere for at finde off-market-noteringer," rådgiver hun.
Det er også et must at få forhåndsgodkendt, før du giver et tilbud på et hus. Du behøver ikke at forlade hjemmet for at blive forhåndsgodkendt; du kan indsende en ansøgning online eller over telefonen. Og hvis du har travlt, kan en ansøgning hos et online realkreditselskab hjælpe dig med at fremskynde ansøgningsprocessen. For eksempel siger Quicken Loans' Rocket Mortgage, at det kan godkende låntagere på så lidt som otte minutter.
Alligevel er det værd at shoppe rundt for at finde en lav pris. "Jeg har ikke set sådanne forskelle mellem satserne fra långiver til långiver i min 35-årige historie med at arbejde i realkreditbranchen," siger Glenn Brunker, fra Ally Home.
Det er også klogt at tale med flere ejendomsmæglere, før du vælger en. Aitken anbefaler, at købere har en videokonsultation med en agent for at etablere en menneskelig forbindelse. "Du vil have en agent, der kender dine behov og vil tale for dig," siger hun.
Virtuelle hjemture og livestreamede åbne huse erstatter personlig fremvisning. Næsten tre fjerdedele af ejendomsmæglerne i NAR-undersøgelsen sagde, at de havde set boligsælgere holde op med at holde åbent hus.
Boligkøbere skal tilpasse sig, siger Cara Ameer, en ejendomsmægler i Ponte Vedra Beach, Florida. "En børsnotering af min i midten af marts gik under kontrakt udelukkende på grund af den video, jeg lagde online sammen med annoncen," siger hun. Hvis du besøger et hus personligt, skal du sørge for at bære beskyttelsesudstyr, såsom en ansigtsmaske og handsker.
For at lukke til tiden, overvej at vælge en 60-dages lukkeperiode i stedet for den mere typiske 30-dages eller 45-dages lukning, siger Kevin Schatz, en låneansvarlig hos Santa Ana, Californien-baserede Caliber Home Loans. På grund af den seneste stigning i refinansieringsansøgninger, kan din långiver have brug for lidt mere tid til at godkende dit lån, end det ville gøre under normale tider. En længere lukning giver dig også en vis fleksibilitet, når du planlægger en afregningsdato med dit ejendomsselskab. Nogle titelvirksomheder laver færre lukninger, fordi de har afskediget eller fyret medarbejdere.
Protokoller for boligvurderinger er også ændret. Fannie Mae og Freddie Mac, de statssponsorerede realkreditgiganter, har instrueret realkreditinstitutter til at reducere behovet for vurderingsmænd til at udføre inspektioner i hjemmet, hvilket giver større fleksibilitet til drive-by vurderinger for konventionelle lån. (FHA realkreditlån kræver stadig en in-home vurdering.)
Boliginspektioner udføres, uden at boligkøbere tagger sammen med inspektøren – selvom nogle inspektører bruger videochat-apps til at lade købere slutte sig til dem til inspektionen eksternt i realtid.
Hvis det er tilladt i din stat, kan du overveje at lave en "e-closing", en forligsproces, hvor du underskriver afsluttende dokumenter elektronisk.
Mere end nogensinde før, "det, der kommer til at adskille fortegnelser, er, hvordan boliger præsenteres online," siger Aitken. Professionelle billeder og iscenesættelse er et must; uden dem, kan din online fortegnelse blegne i forhold til dine konkurrenter. De fleste stagers opkræver mellem $150 og $600 for en to-timers konsultation, og derefter yderligere $500 til $600 per måned for hvert værelse, ifølge HomeAdvisor. Men det betaler sig:Forskning viser, at iscenesatte boliger sælges hurtigere og for flere penge end ikke-iscenesatte boliger.
For at få dit hjem til at skille sig ud, kan du overveje at tilføje højteknologiske funktioner til din fortegnelse, såsom en video eller 3D-rundvisning i dit hjem eller droneoptagelser.
Mange boligkøbere ønsker stadig at tage en rundvisning i hjemmet, før de giver et tilbud. "Hvis du er okay med at lukke folk ind i dit hjem, så tænd alt lys og lad alle døre stå åbne, så du kan minimere, at folk skal røre ved ting i dit hjem," siger Ameer. Til sine annoncer stiller Aitken en kurv med skoovertræk, latexhandsker og desinfektionsservietter ved hoveddøren, som potentielle boligkøbere kan bruge.
Overpris endelig ikke dit hjem. Mange købere kniber med deres økonomi, og mange købere er mindre villige til at tilbyde boliger over listeprisen. Mange købere er også på vagt over for at strække deres budgetter, fordi coronavirus kan sætte et hak i boligprisstigningerne i år.
Med gennemsnitlige renter for et 30-årigt fastforrentet realkreditlån, der glider mod 3 %, er det et godt tidspunkt at overveje at refinansiere. En refi giver ofte mening, hvis din lånerente er mere end et procentpoint over de nuværende renter. Du kan bruge The Mortgage Professors refinansieringsberegner til at tilføje detaljerne om både dit nuværende realkreditlån og dit nye lån for at se, hvor længe du skal blive i dit hjem for at begynde at spare penge.
Men forvent ikke, at långivere vender tilbage til dine opkald med det samme. I løbet af den sidste uge af marts steg refinansieringsansøgningerne med 168 % sammenlignet med et år siden, ifølge Mortgage Bankers Association (MBA). Långivere tager længere tid at behandle refinansieringer på grund af boomet i ansøgninger, og mange kontorer er lukkede, hvilket kan forlænge behandlingstiderne, siger Steve Kaminski, leder af U.S. Residential Lending hos TD Bank.
"På grund af den hidtil usete mængde af refinansieringsansøgninger, som vi ser, tager nogle långivere mere end 120 dage til at gennemføre en refinansiering," siger Glenn Brunker, fra Ally Home. Før COVID-19, siger han, tog en refinansiering af et realkreditlån omkring 40 til 45 dage at gennemføre.
Spørg långivere om en 120-dages rentelås i stedet for de mere typiske 30 eller 60 dage. Prøv at få en float-down-lås, som giver dig mulighed for at opnå en lavere realkreditrente, hvis renten falder inden for en bestemt periode efter, at dit lån er godkendt. (Traditionelt opkræver långivere et gebyr for en float-down, men nogle kan være villige til at give afkald på det i dagens klima.)
Fordi realkreditrenter kan variere betydeligt fra långiver til långiver, anbefaler Brunker kraftigt, at refinansieringsselskaber indhenter tilbud fra mindst tre realkreditselskaber. Du kan også vente et par måneder med at købe en refi. I en nedgangsøkonomi vil satserne ikke gå højere, og der er en god chance for, at de vil falde yderligere. Forskellen mellem renterne på den 10-årige statsobligation og den gennemsnitlige 30-årige realkreditrente er højere end normalt, fordi mange långivere, når forretningen boomer, citerer højere renter.