Min mand og jeg har været gift i to år. Vi har to hunde og driver forretning sammen. Men i år planlægger vi at påtage os den ultimative forpligtelse:Vi skal købe et hus sammen.
Vi leder efter et starterhjem i Indianapolis. Vi leder ikke efter noget for smart – to soveværelser, en anstændig baggård og en færdig kælder. Vi håber at bruge mellem $115.000 og $160.000, men vi er parate til at sænke mere, hvis vi finder vores drømmehjem.
Som mange millennials betyder studielån og lavere betalte job, at vi køber vores første hjem meget senere, end vores forældre gjorde. Boligejerrater blandt voksne under 35 er omtrent halvdelen af det nationale gennemsnit, på 34,1 %, ifølge Washington Post.
En af grundene til hvorfor? Studielån.
Men at betale af på studielån og købe et hjem behøver ikke at være gensidigt udelukkende
At købe en bolig kan virke som en drøm, når du står over for tusinder, titusinder eller endda hundredtusinder i udestående studielånsgæld. Studerende, der dimitterede i 2016, skylder i gennemsnit $37.172 i studielån, ifølge industriforskning.
Gældsbebyrdede amerikanere er forståeligt nok kede af at påtage sig realkreditgæld ud over det, de allerede skylder.
Men at betale af på studielån og købe bolig behøver ikke at være gensidigt udelukkende. Faktisk er det normalt at have flere opsparingsmål, som at købe et hus og være gældfri. Långivere er også vant til at håndtere potentielle kunder, der har andre former for gæld.
Kort sagt, det er inden for din rækkevidde at købe et hjem, mens du betaler af på studielån. Det kræver måske lidt mere indsats, men du kan absolut begynde at spare op til en udbetaling, mens du holder dig opdateret på dine studielånsbetalinger – hvis du bruger den rigtige tilgang.
Her er nogle ting, du kan gøre for at blive boligejer, mens du betaler dine studielån af.
Vi kan ikke altid vælge, hvor vi bor. Job og familieforpligtelser kan ofte diktere, hvor vi lander, og hvor vi ender med at købe en bolig. Uanset hvor du beslutter dig for at købe, er det vigtigt at undersøge dine muligheder.
Først skal du få en fast idé om, hvor meget dit drømmehus koster i de områder, du ønsker at flytte til. Brug et par uger på at gennemse websteder med ejendomsnoteringer som Trulia eller Zillow, deltage i åbent hus og se, hvad folk siger på chattavler i hver by. Hvis du ønsker at flytte blot et par kilometer væk, er det stadig umagen værd at tale med boligejere i området. Alt dette skulle give dig mulighed for at komme med et groft skøn over, hvad dit ideelle hjem vil koste.
Landsgennemsnittet for et hus er i øjeblikket $205.100. Men der er en bred vifte af priser afhængigt af din stat og lokalitet. For eksempel var medianværdien af et hus i Seattle, Washington $708.000 og $136.000 i Columbus, Ohio, i december 2017 ifølge Zillow.
Du skal have et bestemt dollarbeløb i tankerne for at begynde at spare op til en udbetaling. At arbejde hen imod et konkret tal vil forhindre dig i at spare enten væsentligt under eller for meget.
Tænk derefter over, hvor meget du vil betale for dit hjem. Mens minimumsudbetalingen for et konventionelt lån typisk er 20 %, kan den angiveligt være så lav som 5 %. I modsætning hertil kræver et Federal Housing Administration (FHA) lån kun en 3,5% udbetaling. FHA-lån støttes af regeringen, så banker og andre realkreditinstitutter vil være mere villige til at tage kunder med mere beskedne midler eller mindre end perfekt kredit.
Fordi FHA-lån accepterer kunder med en kreditscore så lav som 580, opkræver långivere en månedlig forsikringspræmie for realkreditlån og generelt højere renter.
Hvis du ikke har råd til standardudbetalingen på 20 %, og du kun kan nedsætte 5 % til 10 % af de samlede omkostninger, vil långivere opkræve en privat realkreditforsikring (PMI) hver måned. Det kan årligt koste mellem 0,3 % og 1,5 % af det samlede lån, ifølge Bankrate.com. Du betaler dette i tillæg til din almindelige realkreditbetaling, indtil du når 22 % af egenkapitalen i dit hjem.
På et hus på 200.000 USD med en udbetaling på 5 % på 10.000 USD vil det være 79,16 USD ekstra om måneden eller 950 USD om året, hvis man antager PMI på 0,5 %.*
Du skal dog spare op til mere end blot udbetalingen. Realkreditinstituttet vil også opkræve lukkeomkostninger, hvilket er, hvad du betaler for at afslutte lånet. Disse omkostninger varierer normalt mellem 2% og 5% af det samlede lån og kan tilføje tusindvis mere til det endelige beløb. Hjemmesyn er valgfrit, men anbefales stærkt, så du ikke køber en citron. Disse løber typisk fra $200 til $400 eller mere, afhængigt af boligens størrelse.
Sørg også for at beregne flyttegebyrer, nye møbler og andre udgifter. Hvis du vil foretage øjeblikkelige ændringer i hjemmet, som at male soveværelserne eller færdiggøre kælderen, skal du inkludere disse skøn i dit budget.
Kæmper du for at finde penge nok i dit budget til at gemme væk? Prøv at sænke dine studielånsbetalinger og sæt forskellen på din udbetaling.
Folk med føderale studielån kan ofte ændre deres betalingsplan til en forlænget eller indkomstbaseret, hvilket vil sænke din månedlige betaling. Hvis du i øjeblikket har en standardperiode på 10 år, kan du sænke din månedlige betaling ved at skifte til en indkomstbaseret plan.
Disse lavere månedlige betalinger kan give dig mulighed for at spare mere til en udbetaling. Den eneste ulempe er, at låntagere vil betale mere i renter, mens de er på denne plan, og det kan strække din tilbagebetaling med år.
Så snart du har købt dit hjem, bør du skifte tilbage til den tidligere plan.
Vigtig bemærkning : Personer med studielån fra private udbydere er muligvis ikke i stand til at ændre deres tilbagebetalingsplaner. Ikke desto mindre bør de stadig ringe til deres låneudbyder for at spørge.
Nogle realkreditinstitutter vil endda give dig mulighed for at rulle dine studielån ind i dit realkreditlån. Dette kan forenkle dine betalinger og gøre det muligt at få et realkreditlån, mens du stadig har studielån. Der er dog ulemper ved denne tilgang.
En ulempe er, at selvom du ofte kan udskyde betalinger på dine studielån, kan du ikke gøre det, når først dit uddannelseslån bliver en del af realkreditlånet. (Forsinkede betalinger på dit realkreditlån kan føre til misligholdelse og potentielt tab af dit hjem.) Du bør helt sikkert konsultere en skattespecialist, hvis du har til hensigt at overføre din studiegæld til dit boliglån, og hvis du har andre spørgsmål om boligejerskab.
At opbevare din udbetalingsfond på din daglige checkkonto er som at gemme cookies på bordpladen. Hvis du ser den enorme mængde af besparelser, kan du blive fristet til at bruge den. For at undgå den impuls satte min mand og jeg vores udbetaling på en separat opsparingskonto. Vi kan ikke udskrive checks fra det, og selvom renten er lav, får vi et par dollars hver måned, som vi ikke ville have på en almindelig checkkonto.
Du kan også oprette en investeringskonto, med øje for at tage pengene ud om 5 til ti år. Der er markedsrisiko, når det kommer til investering kontra opsparing, men du vil kunne drage fordel af sammensætning og udbytte. Bare glem ikke, at du skal betale skat af dine gevinster, når du er klar til at bruge den til din udbetaling.
Min mand og jeg bruger i øjeblikket automatiske overførsler til at spare op til vores udbetaling. Hver måned flytter vi $1.800 fra vores generelle checkkonto til vores betalingsfond. Vi bruger to forskellige banker – den ene til vores daglige kontrol og den anden til vores langsigtede opsparingsmål, herunder vores udbetaling.
Opsætningen af overførslen tog kun et par minutter, men det har været nøglen til at sikre, at vi sparer konsekvent hver måned – og vi er ikke længere fristet til at bruge vores udbetalingsbesparelser på en ny pung eller tv.
Jeg elsker at se balancen vokse hver måned og vide, at hver dollar bringer os tættere og tættere på vores drøm om at eje vores eget hjem.