I kølvandet på finanskrisen har faldet i ejendomspriserne været en nød ikke kun for traditionelle realkreditlåntagere og långivere, men også Federal Housing Administration (FHA) og dets omvendte realkreditprogram. Som følge heraf har Department of Housing and Urban Development (HUD) taget flere skridt for at gøre programmet noget mere restriktivt, ved at reducere lånegrænser og øge forsikringspræmierne til låntagere, der bakker op om programmet.
I en stor meddelelse i denne måned har HUD annonceret en ny runde af ændringer, der vil konsolidere HECM Saver- og Standard-lån, ændre hovedgrænserne, der påvirker det maksimale forbrugere kan låne, og generelt øge omkostningerne igen for omvendte realkreditlån. Derudover vil HECM-programmet for omvendt realkredit blive meget mere restriktivt med hensyn til, hvor meget der kan lånes på én gang, og i begyndelsen af næste år vil der indføres en ny økonomisk vurderingsproces for yderligere at sikre, at omvendte realkreditlåntagere har midlerne til at opretholde deres ejendomsskatter og forsikring. for at undgå misligholdelse af lånet.
Fra et finansielt planlægningsperspektiv er disse ændringer uden tvivl et godt skridt til at hjælpe med at begrænse nogle uansvarlige låntagninger, og ironisk nok kan de have ringe indvirkning på klienter hos finansielle planlæggere, som allerede har tendens til at være noget mere velhavende og mere proaktive i deres pensionsstrategier (mens de virkningen vil være mere betydelig for dem, der allerede er i alvorlige økonomiske vanskeligheder). På den anden side kan de nye højere omkostninger for mange typer af lånetilgange og de nye begrænsninger for hovedstolsgrænser - som kan være særligt begrænsende for velhavende personer med dyrere boliger - gøre omvendte realkreditlån noget mindre attraktivt for finansielle planlæggere, selv da omvendte skift i realkreditbranchen for at fokusere mere på de typer kunder, som planlæggere typisk arbejder med.
Michael Kitces er Head of Planning Strategy hos Buckingham Wealth Partners, en nøglefærdig udbyder af formueforvaltningstjenester, der støtter tusindvis af uafhængige finansielle rådgivere.
Derudover er han medstifter af XY Planning Network, AdvicePay, fpPathfinder og New Planner Recruiting, den tidligere Practitioner Editor af Journal of Financial Planning, vært for Financial Advisor Success podcast og udgiveren af den populære blog for finansplanlægningsindustrien Nerd's Eye View gennem hans websted Kitces.com, dedikeret til at fremme viden inden for finansiel planlægning. I 2010 blev Michael anerkendt med en af FPA's "Heart of Financial Planning"-priser for hans dedikation og arbejde med at fremme professionen.
I sidste uge udstedte HUD nye retningslinjer, der vil ændre flere vigtige bestemmelser om omvendte realkreditlån fremover. Som beskrevet i Mortgagee Letters 2013-27 og 2013-28 omfatter de vigtigste ændringer af FHA's HECM-omvendte realkreditlån:
Ikrafttrædelsesdatoen for disse nye regler er slutningen af september, og vil gælde for alle nye lån, der starter den/efter den 30. september. Derfor skal alle omvendte realkreditlåntagere, der ønsker at kvalificere sig under de eksisterende HECM Standard og HECM Saver-regler, anvende og have et FHA-sagsnummer tildelt (hvilket også betyder, at de skal gennemføre den nødvendige HECM-rådgivning) på eller før den 28. september (da den 29. september er en Søndags- og FHA-systemer er ikke tilgængelige til at tildele sagsnumre den dag).
Ud over ovenstående regelændringer, med virkning fra den 13. januar 2014, vil HECM-omvendte realkreditlåntagere også være forpligtet til at gennemgå en økonomisk vurdering. Formålet med vurderingen er at afgøre, om låntager er rimeligt i stand til at opretholde den fornødne ejendomsskat og boligejerforsikringsudbetalinger givet deres øvrige indkomst, aktiver og passiver samt kreditopgørelse. Hvis det fastslås, at låntageren ikke med rimelighed vil være i stand til at støtte disse betalinger, vil det være nødvendigt, at disse betalinger trækkes fra selve det omvendte realkreditlån og deponeres; i betragtning af de involverede dollarbeløb og tidshorisonter (muligvis for hele låntagerens forventede levetid!), kan dette især betyde, at hele omvendt realkreditlånebeløb forbruges blot af forpligtelsen til potentielt at opretholde ejendomsskatter og husejerforsikring for livet.
Det grundlæggende mål, der ligger til grund for de nye omvendte realkreditregler er relativt ligetil:at reducere, hvor ofte omvendte realkreditlån bruges som et sidste udvej-lån for folk, der allerede er økonomisk nødlidende, sådan at de bare ender med at opbruge pengene og ender med at misligholde tvangsauktion alligevel. Mens omvendte realkreditlån ikke kan tvangsauktioneres for manglende betaling af lånet - da der ikke er nogen betalinger - kan der stadig udløses en tvangsauktion, hvis låntager undlader at vedligeholde ejendommen og betale ejendomsskat og husejerforsikring, hvilket desværre er sandsynligt. scenarie, hvis låntageren allerede er meget økonomisk nødlidende; Faktisk, som tidligere diskuteret på denne blog, blev beslutningen tidligere på året i Pantehaverbrev 2013-01 om at begrænse HECM Standard-lån med engangsbeløb også truffet for at imødegå den stigende rate af omvendte misligholdelser af realkreditlån. I bund og grund er hensigten med de nye regler at flytte omvendte realkreditlån fra at blive brugt som en sidste udvej til at blive brugt mere proaktivt og tidligere i pensionsprocessen som en del af en sammenhængende strategi; med andre ord som en del af en mere omfattende økonomisk planlægningstilgang.
Desværre kan anvendelsen af de nye regler dog i praksis også gøre omvendte realkreditlån mindre attraktive eller gennemførlige for nogle finansielle planlæggere af to primære årsager. Den første er de nye 0,50 % upfront MIP-omkostninger (ud over andre lukkeomkostninger); tidligere var finansielle planlæggere ofte forsigtige med at bruge omvendte realkreditlån på grund af den store 2 % upfront MIP, og introduktionen af HECM Saver for et par år siden med praktisk talt ingen forhånds MIP (en afgift på kun 0,01 %) havde foretaget lånene langt mere tiltalende, som beskrevet i oktober og november 2011-udgaverne af The Kitces Report. Konsolideringen af HECM Standard- og Saver-lån til et enkelt lån med en forudgående MIP på 0,50 % eliminerer muligheden for, at planlæggere kan bruge en HECM Saver tidligt og reducere forudgående omkostninger, hvilket kan være betydeligt, da MIP ikke er baseret på lånebeløbet (som et oprettelsesgebyr), men på ejendommens vurderede værdi (op til et maksimalt krav på $625.500 i 2013); med andre ord, hvis du låner 100.000 USD fra en ejendom til en værdi af 500.000 USD, er 0,50 % upfront MIP ikke 0,50 % af lånebeløbet på 100.000 USD, men 0,50 % af ejendomsværdien på 500.000 USD, eller 2.500 USD (som faktisk er 2. i dette eksempel!)
Den anden udfordring er, at ikke kun den forudgående MIP er højere (for planlæggere, der typisk ville have brugt et HECM Saver-lån), men de effektive lånegrænser for "kun" at stå over for en 0,50 % MIP er dramatisk lavere. For eksempel, under de "gamle" regler, HECM Saver PLF for en 70-årig, forudsat at en 4% rente var 0,548, hvilket betød, at hvis denne person havde en $300.000 ejendom, kunne han låne op til $164.400. Under de nye regler vil PLF være en mere favorabel 0,564 for et maksimalt lånebeløb på $169.200. Som tidligere nævnt gælder MIP på 0,5 % kun, hvis låntageren ikke trækker mere end 60 % af det maksimale lånebeløb, hvilket betyder at sikre MIP-lånet på 0,50 % som en forudgående trækning (eller bruge et lån med fast rente, hvilket kræver en fuld forhåndstrækning) begrænser det til kun $101.520, et kæmpe fald på 38,2 % i lånebeløbet udover en stigning i MIP fra 0,01 % til 0,50 %. Med andre ord, for faktisk at få adgang til "bare" 0,50 % upfront MIP på et fastforrentet lån eller et andet scenarie, der kræver en fuld træk på forhånd, kan låntageren effektivt kun låne 60 % (grænsen) på 56,4 % (den PLF) af deres vurderede værdi, eller blot 33,84 % af boligens værdi.
Heldigvis forbliver det "fulde" maksimale lånebeløb på 169.200 $ tilgængeligt for dem, der har til hensigt at bruge det til en mulighed for en levetidsbetaling eller til at anvende det omvendte realkreditlån som en kreditlinje (selvom de desværre vil være "fast" påkrævet at bruge et lån med variabel rente!). Ikke desto mindre, for dem, der havde til hensigt at bruge lånet til en forudgående trækning, måske for at refinansiere et nuværende realkreditlån for at blive fritaget for pengestrømsforpligtelserne, er lånegrænserne dramatisk reduceret for "kun" at få 0,50 % MIP og for at refinansiere de samme $164.400 da HECM Saver, efter at de nye regler træder i kraft, vil booste forhånds MIP fra 0,01 % til hele 2,5 % (fordi den obligatoriske udbetaling for at refinansiere det eksisterende lån vil være mere end 60 % af PLF!)!
Den tredje udfordring er det simple faktum, at de overordnede hovedgrænser for maksimalt udlån er lavere. For dem, der var villige til at betale de gamle 2,0 % upfront MIP for et HECM Standard lån, var de "gamle" PLF'er for en 70-årig på 4 % 0,663, mens den nye PLF igen kun er 0,564. For at sige det i faktiske dollartermer, kan individet med en ejendom på $300.000 kun få et omvendt realkreditlån på $169.200 i stedet for $198.900 under de nuværende regler, et fald på omkring 14,9% i lånegrænsen. Den gode nyhed er, at for dem, der ikke har brug for det fulde beløb på forhånd (og kan overholde begrænsningen på 60 % af PLF-i-første år), vil lånet i det mindste være billigere med en MIP på kun 0,50 % (nye regler) i stedet for 2,0 % (gamle HECM-standardregler); på den anden side, for dem, der ønsker at låne det maksimale, for eksempel for at hjælpe med at refinansiere et eksisterende realkreditlån over tærsklen på 60 % af PLF, er lånegrænsen 14,9 % lavere, selv mens den forudgående MIP øges fra 2,0 % til 2,5 %
I betragtning af den ret stramme tidsplan, indtil de nye regler træder i kraft - omvendte realkreditansøgninger skal indsendes i løbet af de næste par uger - er tidsrummet begrænset for de planlægningssituationer, der kan blive mest påvirket af de nye regler. Førende planlægningsmuligheder, der skal overvejes, omfatter:
Virkeligheden er især, at tidligere har mange brugere af de omvendte realkreditprogrammer ikke været så fokuserede på nogle af omkostningerne, inklusive den forudgående MIP, ikke en lille del, fordi de afsluttende omkostninger (inklusive MIP) ofte er pakket ind i selve lånet, og mange låntagere, der tidligere opsøgte omvendte realkreditlån, var i alvorlige økonomiske problemer og havde alligevel få (hvis nogen) alternativer. I stedet var fokus blot på at låne det maksimalt mulige beløb. Derudover har nogle antydet, at låntagere uhensigtsmæssigt blev "opmuntret" til at trække maksimalt fuldt ud på grund af efterspørgsel fra købere af sekundære markedsobligationer (som fandt statsgaranterede omvendte realkreditobligationer tiltalende sammenlignet med andre risikofrie alternativer!).
Fremadrettet, men i det omfang, omvendte realkreditlån er tænkt som et mere proaktivt værktøj - der passer godt ind i den finansielle planlægningsprocessen - kan de øgede omkostninger og elimineringen af HECM Saver-muligheden gøre værktøjet lidt mindre attraktivt for mange finansielle planlæggere , især hvis målet var blot at bruge det som en standby-kredit, der måske ikke engang bliver brugt alligevel. Det giver både en umiddelbar planlægningsmulighed - at udnytte de nuværende regler, inden de ændres - men betyder også, at omvendte realkreditlån med højere omkostninger fremover skal vejes nøjere. På den anden side vil hovedstolsgrænserne i det mindste være lidt højere (omend til højere omkostninger) for planlæggere, der tidligere ville have anbefalet HECM Saver-lån.
På den anden side, i betragtning af at finansielle planlæggere har en tendens til at arbejde med noget mere velhavende kunder alligevel og engagere sig i en proaktiv planlægningsproces, der adresserer kundens evne til at finansiere deres pensionsmål, er det sandsynligt, at de nye finansielle vurderingsregler vil have ringe indflydelse på omvendt berettigelse til realkreditlån for de fleste finansplanlægningskunder. For nogle kunder, der kan blive påvirket, kan deres primære mål desuden have været at bruge det omvendte realkreditlån til at dække deres ejendomsskatter og husejerforsikringer alligevel - for at hjælpe med at styre deres samlede pensionspengestrømme - hvilket betyder, at selv med den økonomiske vurdering, udfaldet vil blot være et krav om at bruge det omvendte pant, hvordan det alligevel var tænkt anvendt. Men mange "traditionelle" brugere af omvendte realkreditlån kan finde de nye finansielle vurderingsregler i 2014 for at være mere restriktive, hvilket endda kan få nogle omvendte realkreditudlånere til at fokusere endnu mere på at arbejde med finansielle planlæggere, hvis kunder kan kvalificere sig og bruge omvendte realkreditlånstrategier mere proaktivt, som de ønsker, selvom planlæggere kan være lidt mere modstandsdygtige på grund af de højere omkostninger.