Debatten om husleje vs. boligkøb er en løbende debat, der ser ud til at stige og falde med ejendomsværdierne.
Med huspriserne nu på rekordhøje niveauer, er debatten relevant end før.
Dette gælder især på højprismarkeder, hvor huspriserne har nået næseblodsniveauer og vil kræve en massiv økonomisk investering - hvis det overhovedet er muligt.
Det burde ikke komme som en overraskelse, at geografi spiller en stor rolle i beslutningen om leje i forhold til at købe en bolig.
På nogle markeder, med enten meget høje huspriser eller en overflod af lejeboliger, vil leje være det bedre valg. Men i andre, hvor huslejen er højere end en typisk boligbetaling, skiller køb sig ud som den foretrukne strategi.
En CNBC-rapport i slutningen af sidste år, Det er bedre at leje end at købe på dagens boligmarked, afslørede, at det nu er billigere at købe et hjem end at leje i kun 35% af amerikanske amter. De rapporterer, at leje er en bedre investering end at købe på 16 ud af 23 store bymarkeder.
Storbyområder, hvor det er bedre at leje, omfatter Atlanta, Dallas, Denver, Houston, Los Angeles, Miami, San Francisco og Seattle. Køb overgår dog leje i store dele af Midtvesten og Nordøst, hvor Chicago og Cleveland er de bedste steder at købe.
San Francisco er et klassisk eksempel. Fra midten af dette år nåede mediansalgsprisen for et enfamiliehus utrolige 1,7 millioner dollars og 1,3 millioner dollars for ejerlejligheder. At købe til disse prisniveauer kan være udelukket for langt de fleste husstande.
I modsætning hertil er medianprisen for et hus i Buffalo $115.750, mod en gennemsnitlig månedlig leje på $1.100. Sådanne tal gør det at eje en bedre investering end at leje, da den månedlige betaling for den medianprissatte bolig vil være under den gennemsnitlige månedlige husleje.
Dette er en anden grundlæggende kendsgerning i livet, når det kommer til boligkøb.
Kort sagt gælder spørgsmålet om husleje vs. køb af bolig ikke, hvis du ikke kan kvalificere dig til finansieringen hos et realkreditinstitut.
Dette kan omfatte flere faktorer, herunder:
Hvis du håber på at købe et hjem i fremtiden, er den gode nyhed, at hvert af disse problemer kan løses i fremtiden. Det vil tage tid, men det kan bestemt lade sig gøre.
I mellemtiden vil vi dog fokusere denne debat på spørgsmålet om leje vs. køb med den antagelse, at du har de økonomiske ressourcer til at købe.
Der er mange faktorer, der spiller ind i huslejen i forhold til at købe en boligbeslutning. Heller ikke alt har med penge at gøre.
Nedenfor vil vi opdele hver faktor individuelt, diskutere detaljerne om, hvordan det påvirker leje eller eje, og derefter forsøge at erklære en vinder i hver kategori.
Denne kan være den mest komplicerede af alle. Hvis du køber et hus for 300.000 USD, med en udbetaling på 60.000 USD (20 %), har du brug for et realkreditlån på 240.000 USD. Ved 4% for et 30-årigt lån vil den månedlige afdrag på realkreditlån være $1.145. Ejendomsskatter, på $3.000 om året, vil tilføje yderligere $250 til din månedlige betaling. Du bør også regne med yderligere 100 USD til husejerforsikring.
Det vil bringe de samlede månedlige omkostninger til at købe til $1.395.
Hvis prisen for at leje det samme hus er $1.800 pr. måned, vil køb helt sikkert være det bedre valg.
Men lad os sige, at i stedet for at betale en 20 % udbetaling, går du ind med kun 5 %. Det vil øge dit realkreditlån til $285.000. Ved 4% for et 30-årigt lån vil selve realkreditlånet være $1.360. Du skal også tilføje 350 USD til ejendomsskatter og husejerforsikring, hvilket bringer det samlede beløb til 1.710 USD.
Men det er ikke slutningen på historien. Ved at sætte 5 % ned, skal du betale en privat realkreditforsikring. Den månedlige præmie på 285.000 $, der repræsenterer 95 % af husets værdi, vil tilføje omkring 185 $ til betalingen.
Det vil bringe de samlede månedlige omkostninger ved at købe op til $1.895.
Men der er endnu en variabel for ejere:reparations- og vedligeholdelsesomkostninger.
HGTV rapporterer, at de gennemsnitlige årlige reparations- og vedligeholdelsesomkostninger for husejere er mellem 1% og 3% af boligens købspris. For et hus købt for $300.000, ved at bruge midtpunktet på 2%, kommer reparations- og vedligeholdelsesomkostningerne til $6.000 om året. Det vil tilføje omkring 500 USD til din månedlige betaling, uanset om du sætter ned 5 % eller 20 %.
Med en udbetaling på 20 % stiger den månedlige betaling til $1.895. Med en udbetaling på 5 % stiger den til 2.395 USD.
Vinder: Udlejning
Dette er en ofte undervurderet leje vs. købskriterier. Hvis du har et meget stabilt job, eller du arbejder i et meget stabilt karriereområde, kan køb give mere mening. Men hvis den fremtidige beskæftigelse, som mange andre erhverv i dag, er usikker, er du måske bedre stillet til at leje.
En del af problemet med ustabil beskæftigelse er indkomstpålidelighed. Hvis du skifter job ofte, er der en reel mulighed for, at du på et tidspunkt vil tjene mindre, end du gjorde, da du første gang købte dit hjem. Hvis det endda potentielt beskriver din situation, er leje det bedste kursus.
Vinder: Køber til dem med fast beskæftigelse, lejer til alle andre.
Dette ser på jobstabilitetssituationen fra en anden vinkel. Hvis du bor i en lille by eller i et landområde, og der er få job i dit felt, kan du blive nødt til at flytte, hvis du mister dit job.
Et andet eksempel er, hvor du kan blive gift i den nærmeste fremtid, hvilket kræver flytning. Endnu en mulighed er en syg elsket i en anden by, som kan kræve, at du på et tidspunkt tager et skridt.
I enhver af ovenstående situationer vil leje give dig den nødvendige mobilitet til at foretage en flytning med de færreste besvær. Du kan komme ud af en lejekontrakt senest ved udløbet af løbetiden, og nogle vil give dig mulighed for at bryde lejemålet med minimale omkostninger. Men at forsøge at sælge en bolig for at flytte er ikke kun mere tidskrævende, men hvis du skal flytte hurtigt, kan du miste penge på salget.
Vinder: Udlejning
Der var engang, hvor skatteloven var ekstremt husejervenlig. Men ændringerne i skattelovgivningen, der blev implementeret i slutningen af 2017, ændrede denne ligning for millioner af boligejere.
Først og fremmest steg standardfradraget dramatisk. For 2019 er det 24.400 USD for gift, der ansøger i fællesskab, og 12.200 USD for enlige ansøgere.
Hvis du fortsætter med vores eksempel fra oven, vil du betale renter på under 9.600 USD i det første år af lånet, hvis du har et realkreditlån på 240.000 USD på 4 %. Selvom du tilføjer 3.000 USD til ejendomsskatter, er du kun op til 12.600 USD i skattefradragsberettigede udgifter relateret til dit hjem.
Det kan give dig et lille fradrag - $200 - hvis du er single. Men det vil næppe overstige 50 % af standardfradraget for et ægtepar.
Der er også en anden begrænsning i den nye skattelov. Statlige og lokale skattefradrag (“SALT”) er nu begrænset til $10.000 pr. år. Hvis du bor i en højskattestat, vil dit ejendomsskattefradrag være begrænset, hvilket nægter dig den fulde fordel af udgiftsfradraget.
Lejeren får standardfradraget, som måske også er alt, hvad boligejeren får.
Vinder: Køb, så længe du har store specificerede fradrag bortset fra din bolig. Ellers går gevinsten til leje.
Penge investeret i udbetalingen på et hus er faktisk fanget kapital. Det skyldes, at det ikke kan tilgås, bortset fra at sælge boligen eller optage et friværdilån. Den ene er fuldstændig ubelejlig, og den anden øger omkostningerne ved at eje. Take-away er dog, at udbetalingspenge ikke er likvide. Det er der, men det er det virkelig ikke.
Lad os tage et eksempel på to personer, som hver har $60.000 i opsparing. Den første tager hele beløbet og bruger det som en 20% udbetaling på et hus på $300.000. Den anden beholder det i opsparing og lejer sit hjem.
Ved at investere sin opsparing og et hus har køber mistet likviditet. Men ved at beholde $60.000 i opsparing, forbliver lejeren fuldstændig likvid. På grund af denne likviditet har lejeren flere muligheder i livet, samt en generøs pude mod økonomisk usikkerhed.
Vinder: Udlejning, hvis likviditet er vigtig for dig – og det burde den være.
Der er mange variabler med denne faktor, men lad os tage leje og køb individuelt.
Person A sætter $60.000 udbetalingen på et $300.000 hus og betaler trofast realkreditlånet i 30 år. I slutningen af den tid er ikke kun realkreditlånet betalt fuldt ud, men huset er fordoblet i værdi. Person A er vokset er rigdom fra $60.000 til $600.000 på 30 år.
Person B har også $60.000, men i stedet for at købe et hus, investerer hun det i en blandet portefølje af aktier og obligationer med et gennemsnitligt årligt afkast på 7%. Efter 30 år er hendes portefølje på $60.000 vokset til $456.735.
Person A giver en fordel på mere end $153.000 som et resultat af at købe frem for at leje. Men hvis hans hus ikke stiger i værdi, vil hans nettoformue kun være $300.000 efter 30 år. Det vil bringe ham bagud med mere end $156.000.
Vinder: Det kan gå begge veje, afhængigt af pris-ydelsen af boligejerens hus versus lejerens opsparing og investeringsforpligtelse.
Vi har lige lavet et eksempel på, hvordan en person kan vælge at investere penge i en portefølje af aktier og obligationer, der ellers ville gå til køb af en bolig. Det er en form for mulighedsomkostninger, der kan gå enten for eller imod husejeren.
Men der er mindre sikre alternativomkostninger. Hvis du for eksempel i stedet for at købe et hus valgte at investere pengene i din karriere eller i at købe en virksomhed, kan stigningen i indkomsten – såvel som virksomhedens potentielle gensalgsværdi – bringe dig et godt stykke foran investeringsafkastet om at eje et hus.
Den selvfremstillede millionær ejendomsinvestor Grant Cardone har mange gange udtalt, at du ikke skal købe et hus at bo i, men i stedet leje, og så investere dine penge i dig selv. (Han lejer sit hjem, mens han ejer en portefølje af indkomstproducerende udlejningsejendomme.) At bruge pengene til at købe en virksomhed eller forbedre dine karrierekompetencer er stort set det, han henviste til.
Vinder: Udlejning
Dette dækker en bred vifte af potentielle emner, der afhænger af dine individuelle forhold. For eksempel har nogle mennesker det bare bedre følelsesmæssigt at eje. De foretrækker varigheden af ejerskab – såvel som muligheden for at tilpasse deres hjem – frem for de fordele, der kan opnås ved at leje. Hvis du har børn, er det også sandsynligt, at du vil foretrække at eje for at give dem en større følelse af sikkerhed.
På den anden side, hvis du har en meget krævende karriere, du kan lide at rejse, eller du har hobbyer og lidenskaber, der ikke ser dig bruge meget tid derhjemme, kan leje være at foretrække. Det er også det bedre valg for alle, der ikke ønsker at blive involveret i den praktiske vedligeholdelse, som det kræver at eje et hjem.
Vinder: Det er en certificeret opkastning.
Som du kan se af de forskellige faktorer, vi har vurderet i beslutningen om leje i forhold til at købe en bolig, er det virkelig et kompliceret valg.
Det starter med de store overbliksfaktorer, som f.eks. markedet du bor på . Hvis området har særligt høje boligudgifter, er det måske ikke en mulighed at eje, uanset hvor ønskeligt det måtte være ud fra et følelsesmæssigt synspunkt.
Der er også økonomiske overvejelser , som har tendens til at dominere debatten. Først og fremmest er den langsigtede økonomiske fordel ved at eje kontra at leje. Det afhænger egentlig mest af sandsynligheden for, at boligpriserne i dit område vil stige betydeligt i fremtiden. Det er selvfølgelig en variabel, da det involverer brugen af en krystalkugle, som ingen af os har.
Så er der personlige faktorer . Det første i den kategori er, om du overhovedet har råd til at købe et hus. Det vil afhænge af styrken af din økonomi i forhold til niveauer af overkommelighed i dit område. Du skal også afgøre, om det vil være en fordel at eje fra et skattemæssigt synspunkt, såvel som virkningen af variable omkostninger, såsom reparationer og vedligeholdelse.
Endelig er der problemer med personlige præferencer . Lige så meget som du måske ønsker at eje et hjem, kan leje bedre imødekomme din livsstil. Hvis dit arbejde, dine hobbyer eller dine rejser ofte holder dig væk fra hjemmet, kan leje være det bedre valg, selvom andre faktorer favoriserer ejerskab.
Hvis du står over for leje- kontra købsbeslutningen lige nu, skal du nøje overveje valget i forhold til alle ovenstående faktorer. Du kan blive overrasket over din endelige konklusion.