Siden 2008 er boligpriserne i New York steget 30% og 5,4% alene i 2017, ifølge Zillow. Den gennemsnitlige boligværdi er $674.500, mens boliger, der i øjeblikket er opført til salg, har medianhuspriser på $825.000, hvilket tyder på fortsatte stigninger i de kommende år.
U.S. Census bemærker, at New Yorks medianværdier for boliger er mere end dobbelte nationale medianer, som svæver i intervallet $320.000.
På grund af de unikke faktorer, der påvirker de nuværende realkreditrenter i New York – dvs. befolkningstæthed, høje lånebeløb, stigende boligpriser, høje ejendomsskatter, nærhed til globale talentpuljer og boligkøber-konkurrence – bør beboere være særligt opmærksomme på ejendomsmiljøet de står over for, og hvilke fordele de kan have.
Indholdsfortegnelse:
Når du undersøger mulighederne for realkreditlån i New York, er det vigtigt at genkende den lange liste af faktorer, der påvirker den specifikke boliglånsrente, man kan modtage.
For eksempel er en rente på 3,5 % for et konventionelt 30-årigt fastforrentet realkreditlån vidt forskellig fra en rente på 3,5 % for et 5/1 rentetilpasningslån (ARM), på trods af at renterne overfladisk er nøjagtigt de samme.
I løbet af et låns levetid kan det at bruge en brøkdel af et procentpoint mere resultere i titusindvis af ekstra dollars om 30 år. Det er grunden til, at en grundlæggende forståelse af hver faktor, der hjælper med at bestemme realkredit- og refinansieringsrenter, er nødvendig for låntagere, uanset indkomstniveau.
Nedenfor er især syv elementer, som låntagere bør være opmærksomme på:
Långivere ser personer med højere kreditscore (i intervallet 700+) som typisk mindre risikable end låntagere med dårligere score (600 og derunder). Kreditvurderinger kaster lys over en låntagers opfattede ansvar og de vilkår for realkreditlån, som de er kvalificerede til.
Høje kreditscore giver ofte lavere realkreditrenter, og det modsatte er også sandt. I praksis undersøger kreditrapporteringsbureauer som Experian, Equifax og TransUnion låntageres kredithistorie, hvad angår lån, kreditkort og tilbagevendende betalinger.
Långivere vurderer derefter den samlede kreditscore for at forudsige, hvor pålidelig en person kan være i forhold til at opfylde boliglånsvilkårene og nedbetale et realkreditlån til tiden. Den føderale regering er en stor ressource for mere information om kreditrapporter, da forbrugere har ret til én gratis kreditrapport om året fra hvert af de førnævnte bureauer.
Den type boliglån, du vælger, vil være en stor afgørende faktor for udbetalingen. Bortset fra lånetypen, kan selve udbetalingen dog efterfølgende påvirke en låntagers nuværende og fremtidige rentesatser.
Generelt er en større udbetaling lig med en lavere rente, da låntager har demonstreret over for långiver, at han eller hun er villig til at lægge en betydelig andel i ejendommen og dermed mindske risikoen for at være upålidelig i forhold til at opfylde fremtidige betalingsforpligtelser.
Det traditionelle benchmark, der bruges af de fleste finansielle institutioner, er en udbetaling på 20 %. Låntagere, der ikke kan nå denne tærskel, kan dog købe privat realkreditforsikring (PMI), som reducerer udbetalingsbeløbet, mens der pålægges et ekstra gebyr for almindelige månedlige betalinger.
Som nævnt afhænger typen af lån, der er tilgængelig for låntagere, både af långivers tilbud og af opfyldelse af specifikke berettigelseskrav. Et fastforrentet realkreditlån låser f.eks. renten i hele lånets løbetid, medmindre låntagere vælger at refinansiere.
En ARM begynder typisk med en begyndende teaser-hastighed, som derefter stiger ved fem-, syv- eller 10-års mærket. Derudover kan boliglån, der er dyrere og ledsages af en større udbetaling, resultere i en lavere rente.
Andre typer realkreditlån og deres respektive beløb, såsom VA, byggelån og jumbolån, har også deres egne bestemmelser og renteovervejelser, som varierer fra långiver.
Det præcise tal, som låntagere kan forvente at betale i rente, kommer i store træk ned til blandt andet, om rentevilkårene er struktureret som faste eller justerbare. En fast rente betyder, at låntagere betaler en vis procentdel af rente hver måned ud over deres tilbagevendende realkreditsaldo, et tal, der holder sig stabilt i løbet af lånets løbetid.
Denne struktur gør det lettere for låntagere at planlægge deres økonomi fra år til år. En ARM har en rente, der er variabel, idet den procentdel af renter, der betales hver måned, ændres over tid. Skulle deres långiver hæve renten, kan låntagere, der betaler en justerbar rente, forvente at se deres samlede månedlige betalinger blive dyrere.
Forbeholdet er, at långivere tilbyder lave introduktionsrenter i starten, hvilket kan være lokkende for låntagere og spare dem penge i en periode. Hvis en låntager kan være sikker på at betale det meste af lånet inden for lavrenteperioden (eller omvendt planlægger at sælge boligen, før den står klar), kan en ARM være en ideel boliglånstype.
Regionen, staten, byen, kvarteret og den nøjagtige placering af ejendommen påvirker realkredit- og refinansieringssatserne. Det skyldes, at visse ejendomstyper er mere risikable end andre, hvilket får långivere til at hæve renterne på realkreditlån.
Ifølge Fannie Mae opfattes ejerlejligheder, fremstillede enheder og ejendomme med mere end én enhed generelt som en større risiko end en traditionel enfamiliebolig. Tætte byområder som New York City indeholder ofte fast ejendom, der er stærkt koncentreret med ejerlejligheder og boliger med flere enheder, hvilket kan påvirke de priser, New York-låntagere modtager.
Refinansiering er processen med at udskifte én type boliglån med en anden, normalt med det formål at forbedre belåningsgraden, få adgang til kapital, afbetale boliger hurtigere eller reducere renten på realkreditlån. Der er mange typer af refinansieringsmuligheder, inklusive de mest populære, en rente-og-løbetid, som typisk resulterer i en lavere rente.
Forbrugere forfølger ofte traditionelle fastforrentede refinansieringer i håbet om også at reducere renten. Refinansieringslån med justerbar rente og udbetaling kan give højere renter på realkreditlån, men låntagere, der ønsker disse strategier, refinansierer ofte igen i fremtiden for at opnå favorable renter.
Det beløb, en låntager skylder på et hjem i forhold til den anslåede værdi af det pågældende hjem, er kendt som belåningsgraden. For eksempel, hvis en låntager stadig skylder $100.000 på et $300.000 hjem, er hans eller hendes LTV omkring 66%. Långivere kræver ofte, at låntagere køber realkreditforsikring, hvis deres LTV er højere end 80 %.
Når først en låntagers LTV falder til under 80 %, mens de fortsætter med at betale ned på deres realkreditlån, kan det være på tide at refinansiere, så realkreditforsikring ikke længere er nødvendig. De kan også refinansiere til et fastforrentet realkreditlån med en lavere rente, fordi deres stærke LTV-forhold er et lovende tegn for långivere.
Som det ses ovenfor, er sammenligning af indkøb en del af boligkøbs- og refinansieringsprocessen, og det er en af de bedste måder at spare penge på.
Consumer Financial Protection Bureau bemærker, at 47% af realkreditlåntagerne slet ikke shopper rundt - de taler kun med én långiver. Sådan en strategi er virkelig ingen strategi overhovedet. En forskel på kun 0,5 %, når du forhandler om rentevilkår på realkreditlån, kan betyde, at du sparer 60 USD om måneden (eller betaler 60 USD mere).
På kun syv år svarer det til omkring 5.000 USD ekstra i afdrag på realkreditlån.
En bedste praksis, når man undersøger og forhandler vilkår om realkreditlån, er at have så mange oplysninger som muligt; med andre ord, viden er magt. Dette kan betyde, at man arbejder gennem en lavprisagent, besøger fire til fem långivere, før man beslutter sig for en fast beslutning, og undersøger sammenlignelige boligværdier i et givet område.
Det er også vigtigt at forstå, at meget af realkredit- og refinansieringsprocessen er fuldstændig forhandlingsbar, især med hensyn til kernelånetypen, lånebeløbet og udbetalingen.
Yderligere er tilknyttede gebyrer (vurdering, oprettelse, dokumentforberedelse, ansøgning, ejendomsforsikring osv.) ikke standardiserede på tværs af den finansielle industri, da nogle långivere giver afkald på disse typer gebyrer eller folder dem ind i boliglånsomkostningerne.
Muligheder for realkreditlån i New York er rigelige. Top långivere omfatter: