At eje en bolig er et vigtigt mål for mange mennesker. Men med realkreditlån, nedbetalings- og kreditkrav har mange endnu ikke råd til at købe, så snart de har lyst. For nogle i denne situation er leje-til-eje boliger en attraktiv mulighed. Det kan give motiverede mennesker et middel til at overtage ejerskabet i etaper, selvom det ligesom mange lånearrangementer indebærer nogle risici. Vi vil undersøge fordele og ulemper ved leje-til-eje boliger her, men overvej en konsultation med en finansiel rådgiver for at lære, hvordan boligejerskab kan gavne dine langsigtede planer.

Hvad er leje-til-eje boliger?

Som navnet antyder, er leje-til-eje boliger boligenheder, du kan leje for en periode, normalt mindst tre år. Så har du enten mulighed eller forpligtelse til at købe. Ud over huslejen betaler du en ekstra præmie, der finansierer din fremtidige udbetaling. Du skal muligvis også betale for vedligeholdelse, reparationer og forsyninger. Der er ofte et "tilvalgsgebyr", du skal betale på forhånd, som måske eller måske ikke bliver anvendt på din udbetaling.

Leje-til-eje udlejere kan være private ejere eller en virksomhed. Men i enhver ordning vil der være en kontrakt, der fastlægger visse betingelser. Disse omfatter lejens længde, samlet udbetaling, betingelser og betalingsplaner.

Du skal være opmærksom på, at der er færre standarder og regler omkring leje-til-eje aftaler end standard realkreditlån. Kontraktvilkår varierer meget, og som med enhver anden juridisk aftale kan djævelen være i detaljerne. Du vil gerne gennemgå enhver kontrakt med stor omhu - og sandsynligvis søge juridisk rådgivning, før du underskriver. Derudover er betingelserne ikke altid sat i sten, især med individuelle sælgere.

Er et leje-til-eje hjem noget for dig?

Leje-til-eje-ordninger kan fungere for folk, der ikke kan kvalitet for et realkreditlån, enten på grund af dårlig kredit eller utilstrækkelige udbetalingsmidler. Teoretisk lader det købere opbygge en udbetaling, mens regelmæssige lejebetalinger forbedrer deres kreditværdighed.

Men det kan også fungere for folk, der har penge og god kredit. For eksempel kan kontraktansatte og andre medlemmer af 'gig-økonomien' muligvis ikke kvalificere sig til konventionelle realkreditlån, fordi de ikke har et fuldtidsjob hos en enkelt arbejdsgiver. Udenlandske statsborgere med gode job, men kort kredithistorik er andre mulige kandidater.

Uanset dine grunde, har du en vis forhandlingsstyrke i disse kontrakter. Du kan ofte prutte om betalingsbetingelser, vedligeholdelse og optionsgebyrer. Dette er en fordel, hvis du ved, hvordan du gør et kup. Men hvis forhandling ikke er en styrke, vil du måske overveje en anden mulighed. Det er meget nemt at sidde fast i en kontrakt på meget dårlige vilkår.

Uleje-til-eje boliger:De professionelle

I de bedste tilfælde giver leje-til-eje boliger en række fordele:

• Du bevæger dig kun én gang. Hvis du er klar til at flytte, men ikke har råd til et realkreditlån, kan et leje-til-eje hus spare dig for en omgang flytteomkostninger. I stedet for at flytte, leje, købe og flytte igen, flytter du kun én gang.
• Opbyg en udbetaling. De fleste leje-til-eje-kontrakter inkluderer et månedligt bidrag til din udbetaling oven i din husleje. I nogle tilfælde kan optionsgebyret også gælde for udbetalingen, men dette er meget mindre almindeligt.
• Forbedre din kreditværdighed. Rettidig lejebetaling vil styrke din kreditscore, før du køber. Til gengæld øger bedre kredit sandsynligheden for, at du kvalificerer dig til et standardlån og en god rente. Lejeperioden kan også give dig tid til at betale ned på gæld.
• Lej (så ejer), hvor du vil. Det kan være svært at flytte til dit drømmested uden at have en masse kontanter. Rent-to-ow giver dig mulighed for at etablere fodfæste i et område, du gerne vil bo, før du har råd til at købe ind med et realkreditlån.
• Lås en god pris. I nogle tilfælde kan I aftale en salgspris, inden I underskriver leje-til-eje-kontakten. Så hvis boligen stiger i værdi, kan du købe til en meget lavere pris end andre købere i samme område.

Leje-til-eje boliger:Ulemperne

Selvom leje-til-eje har mange potentielle fordele, udlignes de af nogle betydelige risici eller mulige komplikationer:

• Køb kan tage år. Nogle leje-til-eje boliger har mulighed for at købe allerede efter tre år, men der er meget længere løbetid. Hvis boligejerskab er et mål for næste år eller året efter, kan det være bedre at åbne en separat udbetalingsopsparing og fortsætte med at leje.
• Boligmarkedet kan køle af. Varme boligmarkeder forbliver ikke altid varme. Hvis du låser en leje-til-eje-salgspris, når markedet er oppe, vil du sidde fast med et oppustet prisskilt, hvis markedet er styrtdykket, når din option eller forpligtelse forfalder.
• Ekstra ansvar. Leje-til-eje-aftaler holder dig muligvis ikke ansvarlig for vedligeholdelse. Eller de kan kræve, at du gør det hele. I nogle tilfælde kan du være forpligtet til at betale for hvad en boligejer ville betale, herunder reparationer eller opgraderinger, der kan koste tusindvis af ekstra dollars. Leje-til-eje huse kan hurtigt blive meget dyrere, hvis du ikke medregner alle de potentielle omkostninger.
• Ekstra månedlige omkostninger. Det er skønt at soppe udbetalingspenge væk hver måned. Men det betyder, at dine boligudgifter bliver højere, end hvis du bare lejede.
• Forhåndsgodkendelse af realkreditlån. Det er muligt, at du muligvis skal forhåndsgodkendes til dit potentielle realkreditlån, før du underskriver en leje-til-eje-aftale. Men det er din kreditscore og gæld i forhold til indkomst, der bestemmer realkreditlånets vilkår og renter. Som et resultat kan du muligvis låse en højere rente, end du ville med et par ekstra år, for at forbedre din økonomi og kreditværdighed.

Er du klar til en leje-til-eje bolig?

Hvis du har fundet dit drømmehjem, og det er et leje-til-eje, skal du stadig stille vigtige spørgsmål, før du forpligter dig:

• Er prisen rigtig? Hvis du flytter til et større område eller et dyrere samfund, kan de månedlige betalinger være mere, end du betaler i øjeblikket. Har du råd til huslejestigningen og den ekstra afgift, der går til din udbetaling? Vil optionsgebyret opbruge din opsparing? Hvis du er ansvarlig for vedligeholdelsen, har du så en separat fond til reparationer?
• Er det en leasing-option eller leasing-køb? Dette er en vigtig sondring. Med leasing-option kan du udnytte din ret til at købe ved lejeperiodens udløb. Du kan også gå væk, så længe du har opfyldt alle kontraktlige forpligtelser. Ved leje-køb er du dog også forpligtet til at købe boligen. Hvis du stadig ikke er i stand til at gennemføre salget, fordi du ikke kan kvalificere dig til et realkreditlån eller skrabe en tilstrækkelig udbetaling sammen, kan du teknisk set miste alt, hvad du har betalt i løbet af din lejeperiode. Hvis der er spørgsmål om ikke at opfylde købs- eller realkreditkravene, vil du sandsynligvis gerne undgå leje-købsaftaler.
• Er du sikker på, at hjemmet er i orden? Du kan ikke altid se problemerne i et hus på en gennemgang. Hvis du overvejer at leje-til-eje, skal du tage de samme skridt, som du ville gøre, hvis du købte. Få en vurdering og inspektion, før du underskriver en kontrakt. Det kræver flere penge i forvejen, men det kan spare dig for tusindvis og hjertesorgen ved at købe en citron af et hjem.
• Er kontrakten retfærdig og gennemsigtig? Accepter aldrig en kontrakt for pålydende værdi, og konsulter en advokat, hvis det overhovedet er muligt, før du underskriver. Sørg for, at der ikke er vildledende eller alt for strenge betingelser. Uanset hvad du gør indsigelse mod, så husk, at leje-til-eje-kontrakter næsten altid er til forhandling.

Bundlinje

Under visse omstændigheder kan leje-til-eje boliger være en måde at flytte ind i et kvarter, hus eller lejlighed, du elsker, før du er klar til at tage et realkreditlån. Når vilkårene er rimelige, og der er lejer-/køberbeskyttelse i kontrakten, kan det endda være et kup, især hvis du køber ind i et område, som du forventer vil blive dyrere.

Når det er sagt, kan leje-til-eje blive en økonomisk katastrofe, hvis du ikke har råd til den højere betaling (husleje plus udbetalingsbidrag) eller optionsgebyr. Det samme kan ske, hvis du er i gang med alle reparationer, og boligen har store strukturelle problemer. I enhver leje-til-eje-aftale påtager du dig mere ansvar, end du ville gøre som lejer. Sørg for, at du er i stand til at håndtere det.

Tips til boligkøbere

• Hvis du er klar til at købe, men stadig mangler udbetalingen, kan der være muligheder ud over leje-til-eje boliger. Der er mange førstegangsboligkøberprogrammer, der kræver mindre udbetalinger eller giver tilskud for at hjælpe med at øge din købekraft. Inden du underskriver en kontrakt, skal du udforske hele rækken af ​​muligheder.
• At købe et hus vil sandsynligvis være det største køb, du nogensinde vil foretage, og rådføring med en finansiel rådgiver kan hjælpe dig med at afgøre, om du virkelig er klar. Det behøver ikke være svært at finde den rigtige finansielle rådgiver, der passer til dine behov. SmartAssets gratis værktøj matcher dig med finansielle rådgivere i dit område på fem minutter. Hvis du er klar til at blive matchet med lokale rådgivere, der hjælper dig med at nå dine økonomiske mål, så kom i gang nu.

Fotokredit:©iStock.com/kzenon, ©iStock.com/Natee Meepian, ©iStock.com/Indysystem