Hvis du står over for en tvangsauktion, så hør dette:Det bliver okay. Processen kan være en lang og hård vej, men du vil være okay. Lad os se fakta i øjnene, én ad gangen, så du kan se klare svar på, hvad en afskærmning er, og hvordan den fungerer – før, under og efter.
Hvad er en tvangsauktion?
Hvor mange afdrag på realkreditlån kan jeg gå glip af før tvangsauktion?
Hvor længe forbliver en tvangsauktion på min kredit?
Hvad er tvangsauktion?
Hvordan foregår en tvangsauktion Arbejde?
Hvordan undgår jeg en tvangsauktion?
Hvordan kommer jeg videre efter en tvangsauktion?
En tvangsauktion er en juridisk proces, der begynder, når en boligejer er holdt op med at betale (eller misligholde) deres realkreditlån. For at inddrive saldoen på boliglånet kan långiveren gennemtvinge salget eller bortauktionere ejendommen .
En tvangsauktion kan ske, hvis du stopper med at foretage betalinger på dit hjem, ejendom eller timeshare. Bare rolig, de fleste långivere vil ikke starte tvangsauktionsprocessen efter en ubesvaret betaling (selvom de kan) - normalt ser du på tre til seks måneders ubesvarede betalinger. Alligevel er en manglende betaling et brud på din realkreditaftale - og kan betyde forsinkede gebyrer. Og hvis du bliver ved med at mangle betaling efter betaling, kan din långiver starte den juridiske proces med at tilbagetage deres ejendom.
Husk, at hvis du har et realkreditlån, er dit hjem teknisk set stadig ejet af banken eller realkreditinstituttet – hvilket betyder, at de har ret til at tage det tilbage, hvis du ikke betaler dem. Derfor er det så vigtigt at holde kontakten med din långiver, hvis du tror, du går glip af en betaling. Der er muligheder derude for at hjælpe dig med at sænke din betaling, især hvis du har en seriøs grund til, at du har problemer med at foretage dine betalinger (som at miste dit job). Kommunikation er nøglen.
Vi er ikke pro-kreditscores her omkring, men du skal vide alt, hvad der sker i tvangsauktion – inklusive hvad der sker med din kredit. En tvangsauktion (parret med de ubesvarede afdrag på realkreditlån) kan give din kreditscore på ingen tid fladt. I de fleste tilfælde vil din kreditrapport afspejle din tvangsauktion i op til syv år efter, at du ikke har betalt din første lån. 1 Når der er gået syv år, bør tvangsauktionen falde af din rapport af sig selv. Hvis ikke, bør du kontakte dit rapporteringsbureau og indgive en tvist.
COVID-19 medførte mange udfordringer (årets underdrivelse lige dér) – den ene er, at det pludselig var meget sværere for mange mennesker at betale deres realkreditlån eller husleje. Så individuelle udbydere af realkreditprogrammer opretter afskærmningsmoratorium eller pantelånsmoratorium for at beskytte husejere, der er ramt af pandemien, mod at miste deres hus – også selvom de ikke kunne betale.
Afskærmningsmoratoriet gælder kun for føderalt støttede udbydere af realkreditprogrammer som Fannie Mae, Freddie Mac, HUD/FHA, VA og USDA. 2 Men nogle private realkreditlångivere og individuelle stater kan også have deres egne muligheder for realkreditlån på plads. Husk, et forbud mod tvangsauktioner kan ikke vare evigt. Boligejere bliver i sidste ende nødt til at foretage tilbagebetalinger eller stå over for tvangsauktion, når denne nødhjælpsindsats slutter.
Okay, intet af dette vil lyde smukt, men lad os tale om, hvad der sker i en tvangsauktion. Husk, at denne proces kan være lidt anderledes baseret på den stat, du bor i, og den type afskærmning, du gennemgår.
Der er tre typer af tvangsauktioner:
Igen, alles omstændigheder og reglerne i hver stat er lidt forskellige, men tvangsauktioner sker ofte i disse fem faser:
Selvfølgelig havde du aldrig forventet at gå glip af en betaling, da du først havde nøglerne til dit nye hjem. Men det sker. Der er mange grunde til en forpasset betaling:glemsomhed, tab af job eller tab af indkomst, skilsmisse, en elskets død, højere renter og andre regninger, der bliver ved med at hobe sig op.
Uanset årsagen, kan et par ubesvarede afdrag på realkreditlån medføre en tvangsauktion. Hvis du har haft en livsbegivenhed, der påvirker dine betalinger, er den bedste ting at gøre at kontakte din långiver og give dem besked med det samme. De er måske villige til at give dig afdrag i et par måneder eller udarbejde en anden betalingsplan, indtil du kan indhente dine betalinger.
Når du er bagud med dine betalinger i mindst tre til seks måneder, vil din långiver indsende en meddelelse om misligholdelse til amtsregistratorens kontor - hvilket betyder, at de indsender et dokument, der siger, at du har brudt din realkreditkontrakt for at betale din aftalte beløb hver betalingscyklus. Inden dette sker, sender de en hel del breve til dig, hvor de beder om betaling. Og når de indsender meddelelsen om misligholdelse, sender de dig også et bekræftet brev med formularen. Det vil med andre ord ikke være en overraskelse.
Dette trin er den officielle start på afskærmningsprocessen. Men hør her, hvis du lige har modtaget et bekræftet brev som dette, er det ikke for sent! Ofte vil din långiver give dig tre måneder til at blive indhentet og genetablere boliglånet. Så kontakt dem! Fortæl dem, hvor meget du kan bruge på lånet og hvornår, og du kan muligvis komme tilbage på sporet og undgå resten af denne proces.
Når din långiver eller bank har indsendt deres meddelelse om misligholdelse til amtsregistratoren, er din ejendom nu i det, der kaldes præ-afskærmningsstadiet. I denne fase har du omkring tre måneder (nogle gange længere) til at få dit realkreditlån tilbage på sporet. På dette tidspunkt har du et par muligheder:
Et short salg ligner et almindeligt boligsalg - bortset fra at du forsøger at sælge det så hurtigt som muligt til en lavere pris for at slå tvangsauktionen. Navnet short sale kommer af, at den pris, huset vil gå efter, vil mangle boliglånets saldo. Långiveren skal godkende at gå denne vej, men det er ofte den bedste mulighed for dig og långiveren.
Hvis du kigger på et kort salg, har du brug for en ekspert ejendomsmægler til at lede dig igennem og hjælpe dig med at finde de rigtige købere. For at finde en agent, vi stoler på, kan du prøve vores godkendte lokale udbydere (ELP)-program.
Hvis du ikke kan sælge i et short salg, kan du beslutte at give skødet på dit hjem tilbage til långiveren med en "skøde i stedet for tvangsauktion." Med denne mulighed opgiver du dybest set huset (og realkreditlånet), hvilket lader din bank springe den lange – og dyre – proces med en tvangsauktion over.
Hvad sker der, hvis långiver giver det store N-O til et short salg, eller hvis ingen køber dit hus i short salget? Din långiver vil udpege en administrator til ejendommen til at bringe den til auktion. Denne person starter buddet på det beløb, der er tilbage på saldoen på dit realkreditlån, og salget går normalt til det højeste bud.
Okay, så i nogle stater, selvom ejendommen går på auktion, har du som boligejer stadig ret til at forsøge at købe boligen. Her er aftalen dog:Du skal betale restbeløbet (og renter) plus alt, hvad din bank har brugt på at gennemgå denne proces. Og en anden långiver vil sandsynligvis ikke risikere at tage dig på nuværende tidspunkt.
P.S. Har du nogensinde spekuleret på, hvorfor du skal betale privat realkreditforsikring (PMI), hvis du sætter mindre end 20 % ned på dit hus? Det er til en situation som denne. Hvis du holder op med at betale, beskytter PMI din långiver (ikke dig), så de ikke taber penge på huset, hvis det går til en tvangsauktion.
Lad os tale om, hvad der sker, hvis huset ikke sælges på auktion:Ejendommen bliver bankens eller realkreditselskabets fulde ansvar. Skatter og det hele. På dette tidspunkt er banken meget motiveret til at sælge ejendommen og få den væk fra deres hænder (og deres bundlinje). Hvis du stadig er i hjemmet, vil din långiver have dig ud så hurtigt som muligt. Det er tid til at flytte, men bliv endelig ved med at læse. Der er håb.
Vi har sagt dette et par gange, men det er værd at råbe igen:Tal med din långiver. Hvis du er bekymret for at foretage betalinger, hvis du er gået glip af et par, hvis du allerede er nede på denne afskærmningssti, så tal med din långiver. Ja, det er stressende og skræmmende, og du kan være flov, men at ignorere, hvad der sker, hjælper ikke noget. Du kan muligvis undgå den fulde afskærmningsproces, hvis du åbner op for en klar kommunikationslinje med din långiver. Så tag en dyb indånding, og ræk ud så hurtigt som muligt.
Hvis du bare gik gennem den lange og hårde proces med afskærmning, er der lys for enden af tunnelen. Det ser måske ikke sådan ud nu, men – som vi sagde før – du kan komme igennem dette.
Sådan gør du:
Ja, dit hus er væk. Men at finde et nyt hjem er din nye prioritet. Du kigger sikkert på lejemål lige nu. De fleste lejligheder og udlejere vil gerne se bevis for, at du har foretaget dine betalinger fuldt ud og til tiden. De vil også foretage en kreditkontrol.
Det er muligt, at afskærmningen ikke har ramt din kreditrapport endnu. Men uanset hvad, er det vigtigt at være ærlig omkring dine omstændigheder. Vis dine fremtidige udlejere dit bevis på indkomst, og lad dem vide, at du er god til den månedlige husleje.
Når du har fået et nyt sted at bo, er det tid til at se dig omkring og give din situation et godt, hårdt blik. Det vil ikke være let, men det er sådan, du kommer videre - op og væk fra denne smertefulde situation. Fordi hør:Du behøver ikke at leve igennem det her igen. Men du kan ikke ignorere, hvad der skete eller hvorfor.
Hvis du mistede et job eller havde en økonomisk nødsituation, der udslettede din økonomi, er vi så kede af det. Hvis tvangsauktionen kom efter en række økonomiske fejltrin, behøver du ikke skamme dig. Vi laver alle fejl, og du kan komme forbi dette.
Og gæt hvad? Du behøver ikke gå alene. Tag fat i en troværdig finansiel coach for at hjælpe dig med at navigere i, hvad der skete, og hvordan du kan hæve dig. Ingen dom. Bare vejledning.
Mens du er på vej mod helbredelse, er det tid til at begynde at genopbygge din økonomi. Din FICO-score siger måske én ting, men dit værd og dit liv drejer sig ikke om et tal. Læs det igen:Dit værd og dit liv drejer sig ikke om et tal.
Når du begynder at genopbygge din økonomi, skal du holde dig langt væk fra kredit. Gæld gjorde ikke noget for dig tidligere. Løb væk - og bliv væk. Målet er at komme til et punkt, hvor du ikke behøver at låne fra nogen anden igen.
Vi har en plan, der vil hjælpe dig med at grave dig ud af gælden og opbygge sikkerhed – lige nu og langt ud i fremtiden. Det kaldes de 7 babytrin:
Okay, det virker nok som meget at tage i. Ja, det er kun syv trin, men hvordan springer man egentlig ind og begynder at få dem til at ske? Start en Ramsey+ gratis prøveperiode, og opdel det hele i håndterbare, klare trin. Du får vores bedste online pengekurser og de værktøjer, du skal bruge for at vende dit liv.
Fordi du vil vende dit liv om. Afskærmning er forfærdelig, men det definerer dig ikke. Hver dag tager du endnu et skridt væk fra det. Lad være. Hold op. Går.